房地产行业：新房成交环比小幅回升,同比降幅收窄

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Tabl e_Title 2014年04月08日 房地产 Tab le_Su mm ar y 新房成交环比小幅回升，同比降幅收窄 ■策略：上周上证综指和深证成指分别上涨0.84%、2.82%，申万地产指数上涨2.16%，在28个一级行业中排第12位。46个城市周成交面积环比小幅上升，同比仍大幅下降的态势，但同比降幅小幅收窄。本周成交484.2万平方米，较上周小幅增长2.4%，同比下降23.4%，同比增速上升0.2个百分点，较3月平均降幅上升5.3个百分点。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级，我们认为房地产指数近期的反弹行情更多源自市场资金的博弈。而房地产行业正式进入大调整周期，长期仍不看好地产股，推荐受益京津冀一体化的华夏幸福、首开股份、金隅股份，转型的阳光城、华业地产，可关注新华联。 ■要闻点评： 1.1.华夏幸福：销售增长迅猛，京津冀经济圈再下一城。公司与河北盛宇房地产开发有限公司签订合作框架协议，共同进行河北省香河县蒋辛屯镇整理项目。1）进一步夯实公司京津冀一体化战略。我们预计项目的委托面积约20平方公里。本次股权并购标志着公司进一步扩展了其获取优质项目的渠道。2）公司一季度实现销售面积和销售金额同比增长21.8%和57.5%，均远高于行业平均增速。买入-A，强烈推荐。公司是京津冀一体化最大的受益者，其产业新城聚焦核心城市圈战略，顺应了中国城市圈的发展规律，其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘，非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利。 1.2.万科3月销售情况点评：拿地放缓，销售优于行业。（1）3月单月公司实现销售面积121万平，同比下降4.8%，但我们统计46个主要城市3月单月销售面积合计同比下降29%。一季度公司累计实现销售面积415.0 万平方米，销售金额542.3 亿元，分别比2013 年同期增长11.7%和24.2%。（2）一季度拿地进度明显减速，楼面地价仍大幅上升。（3）：维持“增持-A”投资评级。 1.3.重点公司年报点评：保利地产:销售放缓，业绩平稳增长；阳光城：扣非后业绩大幅增长，看好公司多元化尝试。 ■成交：一二线城市成交环比略有回升，三线继续下降，同比仍大幅下降 （1）一手房：我们统计46个城市商品住宅周成交面积环比小幅上升，同比仍大幅下降的态势，但同比降幅小幅收窄。本周成交484.2万平方米，较上周小幅增长2.4%，同比下降23.4%，同比增速上升0.2个百分点。分城市来看，本周一、二线城市环比有所上升，三线城市环比继续下降，一、二、三线城市同比分别变动-35%、-19.8%、-22.5%，同比增速较上周分别变动+1.3、+3.4和-9.9个百分点，环比分别变动+3.4%、+9.7%、-15.7%。 （2）库存：商品住宅库存继续增长，一、二线城市去化周期下降，三线明显回升。上周26个城市一手房可售套数148.6万套，同比/环比变动+18.5%/+6.5%，根据月销售数量统计去化周期为14.1个月，较上周减少0.2个月，较去年同期增加6.5个月。一、二、三线城市库存同比/环比分别变动+7.7%/-0.3%、+15.1%/+0.3%和+31.4%/-0.3%。 （3）二手房：16个城市二手房周成交面积101.6万平，同比下降72.2%，环比下降4.3%。 ■流动性：央行继续正回购，季末效应结束，货币市场利率下降。 ■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻 Tabl e_Bas eI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A 维持评级 Tabl e_FirstStoc k 首选股票 目标价 评级 600340 华夏幸福 37.20 买入-A 601992 金隅股份 10.00 买入-A 600376 首开股份 6.05 买入-A Tabl e_Chart 行业表现 资料来源：Wind资讯 Tabl e_Chang eRate % 1M 3M 12M 相对收益 10.48 11.25 9.84 绝对收益 10.53 6.65 -2.16 Tabl e_Aut hor 万知 分析师 SAC执业证书编号：S1450513070002 wanzhi@essence.com.cn 010-66581690 何益臻 分析师 SAC执业证书编号：S1450513080005 010-66581695 Tab le_Report 相关报告 房地产:新房成交同比继续下滑，库存增长，去化延长 2014-03-31 房地产:对放松限购不可期望过高 2014-03-31 优先股对地产企业影响微弱 2014-03-24 -20%-10%0%10%20%2013-042013-082013-122014-04房地产沪深300 2 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 本周上证综指和深证成指分别上涨0.84%、2.82%，申万地产指数上涨2.16%，在28个一级行业中排第12位，我们认为地产指数近期的反弹行情更多源自市场资金的博弈。其中万科A（-0.12%)、保利地产（+5.84%)、招商地产（+3.39%)、金地集团（+4.56%)。地产股中京投银泰、华远地产、廊坊发展、嘉凯城、华夏幸福涨幅居前，金丰投资、迪马股份、深物业A、世纪星源、合肥城建跌幅居前（详见表1）。 表1：本周A股和港股中地产股涨跌幅前五 名称 周涨幅(%) 周相对沪深300（%） 周相对申万地产指数 名称 周涨幅(%) 周相对恒生指数（%） 周相对恒生地产 万科A -0.12 -1.68 -2.28 中海发展 3.68 +1.67 -2.06 保利地产 5.84 +4.28 +3.68 华润置地 2.72 +0.71 -3.02 金地集团 4.56 +3.00 +2.40 恒大地产 6.39 +4.37 +0.64 招商地产 3.39 +1.83 +1.23 绿城中国 17.72 +15.71 +11.98 沪深300 1.56 - -0.60 恒生指数 2.01 - -3.73 申万地产 2.16 +0.60 - 恒生地产* 5.75 +3.73 - 京投银泰 26.27 +24.71 +24.11 富阳 20.22 +18.21 14.48 华远地产 21.97 +20.42 +19.81 东南国际集团 19.15 +17.13 13.40 廊坊发展 17.59 +16.04 +15.43 合生创展集团 18.99 +16.98 13.25 嘉凯城 15.12 +13.56 +12.96 绿城中国 17.72 +15.71 11.98 华夏幸福 14.69 +13.13 +12.53 融创中国 12.62 +10.60 6.87 金丰投资 -11.63 -13.18 -13.79 21控股 -12.50 -14.51 -18.25 迪马股份 -7.24 -8.79 -9.40 钧濠集团 -11.21 -13.22 -16.95 深物业A -6.08 -7.63 -8.24 裕田中国 -9.09 -11.11 -14.84 世纪星源 -6.04 -7.59 -8.20 盛洋投资 -6.92 -8.94 -12.67 合肥城建 -5.61 -7.17 -7.78 正峰集团 -6.06 -8.08 -11.81 注：恒生地产为恒生地产建筑业指数 数据来源：wind、安信证券研究中心 我们统计46个城市商品住宅周成交面积环比小幅上升，同比仍大幅下降的态势，但同比降幅小幅收窄。本周成交484.2万平方米，较上周小幅增长2.4%，同比下降23.4%，同比增速上升0.2个百分点，较3月平均降幅上升5.3个百分点。分城市来看，本周一、二线城市环比有所上升，三线城市环比继续下降，一、二、三线城市同比分别变动-35%、-19.8%、-22.5%，同比增速较上周分别变动+1.3、+3.4和-9.9个百分点，环比分别变动+3.4%、+9.7%、-15.7%。 图1：本周成交数据同比下降234%，较去年4月月周均下降3.8% 数据来源：wind 3 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 维持地产行业"同步大市-A"的投资评级，我们认为房地产正式进入大调整周期，除非保增长拉开大幕，否则基本面难止下滑趋势，整体板块没有趋势性机会。两条主线挖掘机会，即京津冀一体化及增发底价大幅高于目前股价的地产股。 我们长期不看好地产股，主要是基于行业的三个大拐点已经在2013年非常明显地出现。 一是没有人口持续流入的三四线城市需求不足已经显现，这意味着开发商的市场空间从全国又回到了一二线城市。而一线城市长期处于供不应求阶段，政府挤占用地去建设保障性质住房又挤压的开发商的市场空间，也造成地价飞涨，盈利困难。因此，第一个拐点是开发商的市场空间拐点，从全国回到那么40个左右的二线城市； 第二个拐点是资金成本拐点，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道； 第三个拐点是盈利拐点，房价涨不过地价。2014年地产商的盈利已经进入加速探底的过程，这一方面来自于回归一二线城市造成的地价飞涨，另一方面来自于房价的上涨困难，此外，资金成本的上升，也在吞噬开发商的利润。行业进入大调整周期。 一点曙光：未来地产行业也不是没有看点，剩下40个左右的二线城市是开发商的乐土，既能盈利、市场份额也有效。因此，众多开发商在转型的时候，市场集中度会加速提升，坚守下来的好公司将会在市场份额中大有作为，我们看好在二线城市快速成长、拥有低成本融资资金优势的企业，这类企业有可能会出现连续几年规模超常规增长并且给股东带来丰厚回报。最后，建议投资者在行业下降趋势中淡化估值，尤其是PE。房价只要不涨，PE就不存在了。 地产股局部的机会较大，我们继续强烈建议关注京津冀一体化相关个股、以及增发底价大幅高于目前股价的地产股。组合：京津冀一体化的华夏幸福、首开股份、金隅股份，转型的阳光城、华业地产，关注新华联。 表2：安信地产估值表（股价截止至2014/04/04） 简称 股价 EPS P/E P/B 总市值（亿） 评级 2012A 2013A/E 2014E 2012A 2013A/E 2014E 2013H 华夏幸福 30.29 1.35 2.02 3.10 22.4 15.0 9.8 6.79 401 买入-A 金隅股份 7.10 0.69 0.75 0.89 10.3 9.5 8.0 1.42 340 买入-A 首开股份 5.28 1.08 0.57 0.99 4.9 9.3 5.3 0.91 118 买入-A 阳光城 10.24 1.04 0.64 1.17 9.8 16.0 8.8 4.85 107 买入-A 华业地产 4.64 0.16 0.37 0.63 28.5 12.5 7.4 2.27 66 买入-A 京投银泰 5.72 0.12 0.19 0.13 47.7 30.1 44.0 2.38 42 买入-A 万科A 8.11 1.14 1.37 1.74 7.1 5.9 4.7 1.34 893 增持-A 保利地产 8.16 1.18 1.51 1.89 6.9 5.4 4.3 1.31 582 增持-A 招商地产 19.22 1.93 2.45 3.05 9.9 7.8 6.3 1.29 330 增持-A 金地集团 7.11 0.76 0.82 0.99 9.4 8.7 7.2 1.35 318 增持-A 荣盛发展 13.17 1.15 1.55 2.07 11.5 8.5 6.4 2.74 249 增持-A 金科股份 8.90 1.10 1.34 1.75 8.1 6.6 5.1 1.35 103 增持-A 滨江集团 7.03 0.94 1.04 1.34 7.5 6.