本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 中洲控股(000042) 公司研究/简评报告 一、 事件概述 公司公告以11.56亿的价格收购惠州中洲置业、康威投资和昊恒地产股权，收购完成后，公司获得惠州金山湖三的项目，合计占地面积39.01万平，合计建筑面积89.60万平。 二、 分析与判断  收购大股东项目稳步推进，体现民企高效率 2013年11月中洲集团变成为公司第一大股东时承诺将在五年之内解决同业竞争问题，今年2月公司即公告了计划现金收购大股东惠州三个项目的提示性公告，到如今完成资产评估定价并通过董事会审议，收购在稳步推进，也体现出民企的高效率。  项目定价基本合理 公司收购康威投资支付对价0.53亿元，加公司负债1.21亿元（主要为股东借款），相当于以1.74亿元收购康威投资持有的商业项目，该项目建面13.07万平，楼面地价1331元/平，相对于周边9000元/平的住宅销售均价，该地价较有吸引力。同时昊恒地产的主要资产中筑花园和湾上花园合计建面76.53万平，收购对价加公司负债合计约26.62亿元，相当于每平米3478元，因中筑花园已开工并有预售回款，部分建安成本也包含在收购价中，销售均价约9000元/平，定价也属合理范围。  未来大股东地产项目有望将陆续注入上市公司，三年复合增速50%完成概率大 大股东中洲集团实力雄厚，土地储备近千万方，此外还拥有4个大型旅游地产项目，未来均有可能逐步注入上市公司。公司年报披露三年规划中，业绩复合增长率达到50%，根据公司自身项目结算及大股东土储注入上市公司的速度，我们认为大概率将完成目标，公司拥有极高成长性。 三、 盈利预测与投资建议 收购事宜尚需股东大会通过，不考虑收购项目，预计公司2014-2015年净利润同比分别增长53.8%和29.2%，EPS为2.60和3.36元，对应PE分别为9X和7X，NAV估值51.42元，本次收购完成后新增项目将再贡献每股NAV4.47元。给予“强烈推荐”评级。 四、 风险提示： 地产调控进一步收紧；销售不及预期。 盈利预测与财务指标 项目/年度 2013A 2014E 2015E 2016E 营业收入（百万元） 2213 2397 3978 5091 增长率（%） -18.0% 8.3% 65.9% 28.0% 归属母公司股东净利润（百万元） 406 624 806 1241 增长率（%） -1.5% 53.8% 29.2% 54.0% 每股收益（元） 1.69 2.60 3.36 5.18 PE 13 9 7 4 PB 1.8 1.5 1.2 1.0 资料来源：民生证券研究院 收购大股东资产稳步推进 —收购惠州项目股权暨关联交易点评 民生精品---简评报告/房地产行业 强烈推荐 维持评级 交易数据（2014-05-12） 收盘价（元） 22.86 近12个月最高/最低 28.37/19.49 总股本（百万股） 239.46 流通股本（百万股） 239.40 流通股比例% 99.97% 总市值（亿元） 54.74 流通市值（亿元) 54.73 该股与沪深300走势比较 分析师 分析师：肖肖 执业证书编号：S0100511070001 电话：(86755) 2266 2097 Email：xiaoxiao@mszq.com 分析师：赵若琼 执业证书编号：S0100511010006 电话：(8610)8512 7648 Email：zhaoruoqiong@mszq.com 相关研究 2014年5月13日 中洲控股(000042) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 公司财务报表数据预测汇总 利润表 资产负债表 项目（百万元） 2013 2014E 2015E 2016E 项目（百万元） 2013 2014E 2015E 2016E 一、营业总收入 2213 2397 3978 5091 货币资金 1375 2396 3637 5369 减：营业成本 1140 970 2049 2207 应收票据 0 0 1 1 营业税金及附加 364 359 462 729 应收账款 10 11 17 22 销售费用 76 72 119 153 预付账款 8 8 8 8 管理费用 165 144 239 305 其他应收款 93 93 93 93 财务费用 59 21 34 43 存货 5531 5807 6098 6403 资产减值损失 (1) 0 0 0 其他流动资产 39 23 23 23 加：投资收益 177 0 0 0 流动资产合计 7055 8337 9875 11917 二、营业利润 586 831 1074 1654 长期股权投资 86 107 107 107 加：营业外收支净额 (1) 0 0 0 固定资产 85 83 81 78 三、利润总额 585 831 1074 1654 在建工程 2 1 0 0 减：所得税费用 180 208 269 414 无形资产 7 7 7 7 四、净利润 406 624 806 1241 其他非流动资产 765 764 764 764 归属于母公司的利润 406 624 806 1241 非流动资产合计 943 961 958 955 五、基本每股收益（元） 1.69 2.60 3.36 5.18 资产总计 7998 9298 10833 12872 短期借款 5 1386 1697 1561 主要财务指标 应付票据 0 0 0 0 项目 2013 2014E 2015E 2016E 应付账款 505 505 505 505 EV/EBITDA 8.84 6.88 5.29 3.46 预收账款 588 0 765 994 成长能力: 其他应付款 1035 1035 1035 1035 营业收入同比 -18.0% 8.3% 65.9% 28.0% 应交税费 366 366 366 366 营业利润同比 3.2% 41.9% 29.2% 54.0% 其他流动负债 0 0 0 0 净利润同比 -1.5% 53.8% 29.2% 54.0% 流动负债合计 3361 3538 3767 4065 营运能力: 长期借款 1570 2070 2570 3070 应收账款周转率 217 237 285 256 其他非流动负债 0 0 0 0 存货周转率 0.23 0.17 0.34 0.35 非流动负债合计 1570 2070 2570 3070 总资产周转率 0.29 0.28 0.40 0.43 负债合计 4931 5608 6337 7135 盈利能力与收益质量: 股本 239 239 239 239 毛利率 48.5% 59.5% 48.5% 56.7% 资本公积 585 585 585 585 净利率 18.3% 26.0% 20.3% 24.4% 留存收益 1818 2441 3247 4487 总资产净利率ROA 5.2% 7.2% 8.0% 10.5% 少数股东权益 1 1 1 1 净资产收益率ROE 13.2% 16.9% 17.9% 21.6% 所有者权益合计 3067 3691 4496 5737 资本结构与偿债能力: 负债和股东权益合计 7998 9298 10833 12872 流动比率 2.10 2.36 2.62 2.93 资产负债率 0.62 0.60 0.58 0.55 现金流量表 长期借款/总负债 0.32 0.37 0.41 0.43 项目（百万元） 2013 2014E 2015E 2016E 每股指标（元） 经营活动现金流量 166 526 775 1276 每股收益 1.69 2.60 3.36 5.18 投资活动现金流量 207 16 0 0 每股经营现金流量 0.69 2.20 3.24 5.33 筹资活动现金流量 (20) 479 466 457 每股净资产 12.80 15.41 18.77 23.95 现金及等价物净增加 353 1021 1241 1732 资料来源：公司公告，民生证券研究院 中洲控股(000042) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 分析师简介 肖 肖，房地产行业分析师，北京大学光华管理学院金融学硕士，中国人民大学哲学学士，2011年加入民生证券。 赵若琼，房地产行业分析师，中国农业大学硕士，2008年加入民生证券。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格和相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 强烈推荐 相对沪深300指数涨幅20%以上 谨慎推荐 相对沪深300指数涨幅介于10%～20%之间 中性 相对沪深300指数涨幅介于-10%～10%之间 回避 相对沪深300指数下跌10%以上 行业评级标准 以报告发布日后的12个月内行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 推荐 相对沪深300指数涨幅5%以上 中性 相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%之间 回避 相对沪深300指数下跌5%以上 民生证券研究院： 北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座17层；100005 上海：浦东新区浦东南路588号（浦发大厦）31楼F室；200120 深圳：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心A座；518040 中洲控股(000042) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 免责声明 本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、推测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户