中国：开发商：中国房地产每周趋势：交易量缩水，库存下降；土地出让复苏

2016年11月7日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量缩水，库存下降；土地出让复苏 本周要点 交易量周环比下降15%/同比下降21%，较10月份周平均值低14%。部分三线城市表现领先：扬州环比上升126%/同比上升22%，汕头同比上升226%，而一二线城市平均而言保持疲弱。库存继续下降，降幅为0.5%，12个月移动平均库存月数保持在7.6个月（10月份均值为7.7个月）。深圳和宁波库存环比下降3%。土地出让面积/金额环比反弹35%/142%，二线城市领涨；济南以人民币220亿元的出让金额居首，而10个主要城市的均值为54亿元。五个主要城市的中原经理指数（CMI）均值环比下降0.3个百分点，表明二手房价格上涨的预期小幅走弱。中原报价指数（CAI）环比下降2.5个百分点，受到北京环比下降13.0个百分点的拖累。 主要新闻/事件 1) 郑州出台土地竞拍溢价率达150%时系统熔断的新规定；2) 太原出台16条政策为房地产市场去库存，包括首套房首付比例下调至20%。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，融创中国和金地集团上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2016年底预期净资产价值平均折让51%，对应0.9 倍的2016年预期市净率，而2013年下半年-2014 年下行周期均值为43%和1.1 倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让27%，对应1.9倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014 年下行周期均值为52%和1.6倍。首选股（强力买入）：雅居乐、中海宏洋、保利地产，基于2016年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为5.7港元、3.3港元和人民币11.3元。 11月份第一周交易量环比萎缩 过去6个月的周平均交易量，2014年至今 资料来源： CREIS、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 表示该股位于我们的地区强力买入名单。股价截至2016年11月7日收盘 首选股面临的风险：销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 资料来源：Datastream、高华证券研究 国家统计局将于11月14日发布10月份房地产开发数据。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300350-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+4201420152016(k sqm)(week)(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前评级 货币2016年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司龙湖地产 买入(HK$)27.18 13.60 36%华润置地 买入(HK$)34.29 25.70 34%雅居乐房产 买入*(HK$)12.62 5.70 32%中国海外 买入(HK$)34.10 30.70 30%远洋地产 买入(HK$)10.14 4.10 25%中海宏洋 买入*(HK$)6.37 3.30 16%仁恒置地 买入(S$)3.01 1.50 8%恒大地产 卖出(HK$)8.28 3.30 -37%海外上市公司平均26%国内上市公司保利地产 买入*(Rmb) 12.54 11.30 24%华侨城 买入(Rmb)15.65 7.80 13%招商蛇口 买入(Rmb)25.95 18.00 9%华夏幸福 买入(Rmb)n.m.29.30 5%金地集团 卖出(Rmb)14.45 9.40 -22%万科(A)卖出(Rmb)23.60 16.50 -32% 2016年11月7日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量和库存均环比下降 图表1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源： CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米）三线城市周成交量（千平方米）二线城市周成交量（千平方米） 一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2016年11月7日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表2: 年初至今已公布数据的31个城市的交易量同比变化幅度中值为32% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据 资料来源： CREIS 成交量1031-1106周环比 同比与2016年10月周均值相比1031-1106环比 同比2016年年初至今 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%) (%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京137 -21%25%2%137 2%-19%6,929 -17%28%-25%-16%49%7%天津n.a. n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.18,804 75%146%91%167%138%132%青岛548 23%91%0%548 0%69%17,101 59%136%72%162%145%125%大连104 -25%122%24%104 24%52%2,637 17%50%10%48%55%4%长春n.a. n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.7,527 1%n.a.n.a.n.a.42%56%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港138 -1%19%-3%138 -3%21%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海324 -15%-30%-6%324 -6%-35%19,480 5%54%29%76%75%56%南京276 45%-24%60%276 60%-29%13,524 46%126%62%112%287%222%苏州125 -38%-55%19%125 19%-60%7,930 -15%22%18%-26%66%90%温州101 -41%78%-24%101 -24%46%4,494 50%77%55%234%399%303%杭州248 -32%7%-35%248 -35%-10%17,678 70%144%124%96%336%n.a.宁波150 8%81%-14%150 -14%32%5,908 37%73%50%84%119%95%徐州221 -20%-8%-29%221 -29%-34%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州75 126%66%-16%75 -16%76%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳50 -32%-59%-50%50 -50%-64%3,698 -32%32%-3%29%60%42%广州266 15%14%-15%266 -15%18%11,718 34%84%31%37%63%53%福州17 -3%-62%-46%17 -46%-73%2,537 1%49%21%27%60%41%三亚39