中国：开发商：中国房地产每周趋势：交易量和库存下降；土地出让缩水

2016年10月24日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量和库存下降；土地出让缩水 本周要点 交易量环比下降5%，但同比仍增长15%，较9月份周平均值低1%。调控政策推出后，本周三线城市表现突出，交易量同比增长22%。环比增长苏州居首（92%），随后是海口（85%）、南昌（42%）、大连（40%）。库存继续环比下降，降幅为0.4%，12 个月移动平均库存月数仍为7.7 个月（9月份均值为8.1 个月）。上海和深圳库存环比下降4%，而南京升幅最大（环比上升10%以上）。土地出让缩水，出让面积/金额/均价分别下降15%/53%/39%，沈阳以人民币27亿元出让金额居首，而10 个主要城市的均值为14亿元。 主要新闻/事件 1) 银监会和央行上海总部加强了对房贷和开发商融资的监管，以遏制房地产相关的金融风险。 2) 福建推出土地拍卖限地价举措，并确立了根据库存月数调整土地供应的指导原则。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，红星美凯龙和招商蛇口上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2016年底预期净资产价值平均折让49%，对应1.0倍的2016年预期市净率，而2013年下半年-2014年下行周期均值为43%和1.1倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让24%，对应1.9倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014年下行周期均值为52%和1.6倍。首选股（强力买入）：雅居乐、中海宏洋、保利地产，基于2016年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为5.7港元、3.3港元和人民币11.0元。 10月份第三周交易量环比下降 过去6个月的周平均交易量，2014年至今 资料来源：CREIS、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 表示该股位于我们的地区强力买入名单。股价截至2016年10月24日收盘。 首选股面临的风险：销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 资料来源：Datastream、高华证券研究 未来可关注事件 11月1日公布百城价格指数。 本周A股开发商公布三季度业绩。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300350-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+4201420152016(k sqm)(week)(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前公司代码 评级 货币2016年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司雅居乐房产3383.HK买入*(HK$)12.62 5.70 30%龙湖地产0960.HK买入(HK$)27.18 13.60 29%华润置地1109.HK买入(HK$)34.29 25.70 29%中国海外0688.HK买入(HK$)34.10 30.70 27%远洋地产3377.HK买入(HK$)10.14 4.10 20%中海外宏洋0081.HK买入*(HK$)6.37 3.30 20%仁恒置地YNLG.SI买入(S$)3.01 1.50 8%恒大地产3333.HK卖出(HK$)8.28 3.30 -37%海外上市公司平均23%国内上市公司保利地产600048.SS买入*(Rmb)12.17 11.00 19%华侨城000069.SZ买入(Rmb)15.65 7.80 11%华夏幸福600340.SS买入(Rmb)n.m.29.30 6%招商蛇口001979.SZ买入(Rmb)25.95 18.00 6%金地集团600383.SS卖出(Rmb)14.22 9.20 -22%万科(A)000002.SZ卖出(Rmb)22.93 16.10 -36% 2016年10月24日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量环比下降、三线城市领先；库存下降 图表 1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源：CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米）三线城市周成交量（千平方米） 二线城市周成交量（千平方米）一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2016年10月24日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表 2: 年初至今已公布数据的31个城市的交易量同比变化幅度中值为32% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源：CREIS 成交量1017-1023周环比 同比与2016年9月周均值相比1003-1023环比 同比2016年年初至今 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京176 12%-19%-1%121 -32%-31%6,620 -18%32%-25%-14%50%7%天津n.a. n.a.n.a.n.a.377 -11%28%17,949 79%152%93%172%137%138%青岛390 -42%19%-7%582 -7%91%16,109 59%138%74%167%143%131%大连100 40%27%71%66 71%42%2,393 13%44%5%43%49%7%长春n.a. n.a.n.a.n.a.175 n.a.0%7,102 2%n.a.n.a.n.a.41%54%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.183 n.a.24%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港145 0%-15%22%143 22%50%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海391 3%-35%-9%335 -9%-24%18,778 7%58%32%83%76%59%南京144 -1%-48%-58%167 -58%-39%13,057 52%138%66%117%292%228%苏州92 92%-69%-59%72 -59%-73%7,602 -12%25%21%-27%70%101%温州117 14%73%11%119 11%99%4,223 47%76%53%233%382%290%杭州306 -34%14%-42%390 -42%58%17,066 74%160%129%99%341%n.a.宁波183 -30%65%12%186 12%91%5,619 37%78%53%85%115%91%徐州352 -7%15%31%323 31%99%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州118 2%92%126%108 126%158%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳138 20%11%123%109 123%10%3,575 -31%42%1%34%61%45%广州223 -52%-7%-39%339 -39%67%11,220 36%88%31%41%62%53%福州26 -42%-58%-68%36 -68%-28%2,