2016年6月6日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量、库存环比下降；一线城市土地出让复苏 本周要点 交易量环比下降14%，较5月份周平均值低7%，但仍然同比增长21%，主要三线城市表现领先。库存环比下降0.5%，12个月移动平均库存月数降至8.7个月（5月份平均为8.8个月）。土地出让面积/金额环比上升130%/2%。随着最近上海/深圳/北京的“地王”频出，一线城市土地出让金额达到人民币227亿元（占40个主要城市的44%）。 五个主要城市的中原经理指数（CMI）均值环比上升2.6个百分点，深圳领涨（环比上升12.8个百分点），表明二手房价格上涨预期增强。中原报价指数（CAI）环比下降4.9个百分点，北京领跌（环比下降18.2个百分点）。 主要新闻/事件 1) 继上海央行对银行与房产中介的灰色房贷业务暂停一月后，上海开启了新的房地产金融宏观审慎管理制度。 2) 信达地产以超过人民币58亿元的总价竞得上海宝山区某住宅地块，溢价率创今年以来的新高 (+303%)。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，华润置地和华侨城上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2016年底预期净资产价值平均折让51%，对应0.9倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014年下行周期均值为折让43%和1.1倍的市净率。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让25%，对应1.7倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014年下行周期均值为折让52%和1.7倍。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为5.6港元、人民币11.0元。 6月份第一周交易量环比企稳 过去6个月周平均交易量，2013年至今 资料来源：CREIS、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 位于我们的地区强力买入名单。股价截至2016年6月6日收盘。 首选股面临的主要风险： 销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 资料来源：Datastream、高华证券研究 未来可关注事件 开发商将在6月15日前公布月度销售数据 国家统计局将于6月12日发布5月份房地产开发数据 王逸, CFA (分析师) 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 (分析师) 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕 (研究助理) +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+42 years ago1 year agoPrevious weeks in 20152016(k sqm)(week)(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前2015年部分周数评级 货币2016年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司雅居乐房产 买入*(HK$)12.48 5.60 45%中国海外 买入(HK$)32.44 29.20 25%华润置地 买入(HK$)30.81 23.10 23%龙湖地产 买入(HK$)24.84 12.40 21%融创中国 买入(HK$)11.53 5.80 20%远洋地产 买入(HK$)9.73 3.90 20%仁恒置地 买入(S$)2.85 1.43 18%恒大地产 卖出(HK$)8.19 3.30 -36%国内上市公司保利地产 买入*(Rmb)12.23 11.00 30%华侨城 买入(Rmb)14.15 7.80 18%华夏幸福 买入(Rmb)n.m.28.70 15%金地集团 卖出(Rmb)14.08 9.20 -17% 2016年6月6日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量和库存双双环比下降 图表1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源：CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米） 三线城市周成交量（千平方米） 二线城市周成交量（千平方米） 一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2016年6月6日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表2: 年初至今已公布数据的27个城市的交易量同比变化幅度中值为+39% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源：CREIS 成交量0530-0605周环比 同比与2016年5月周均值相比0530-0605环比 同比2016年年初至今 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京167 17%-12%18%167 18%-25%3,005 -7%29%-36%27%32%-9%天津413 -15%56%-7%413 -7%53%9,227 124%114%100%237%138%138%青岛376 -18%115%-11%376 -11%31%7,325 69%131%52%286%133%125%大连52 -17%-11%-12%52 -12%-17%1,147 28%29%-6%124%23%-9%长春n.a. n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.3,468 n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.44%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港154 13%51%23%154 23%76%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海415 -14%-5%7%415 7%-9%9,889 17%74%40%109%73%81%南京366 -23%53%-7%366 -7%62%7,516 124%159%89%200%318%282%苏州159 23%-16%-7%159 -7%-38%4,795 38%76%56%-4%144%176%温州122 -15%72%6%122 6%19%2,231 55%86%90%492%321%158%杭州424 -17%88%3%424 3%67%8,306 80%220%113%114%310%n.a.宁波147 35%34%25%147 25%14%2,744 46%100%49%137%83%101%徐州199 -16%6%-28%199 -28%16%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州42 17%-24%-24%42 -24%-12%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳78 23%-59%42%78 42%-55%2,121 -16%76%7%71%85%91%广州285 -24%19%-12%285 -12%9%5,276 34%66%13%57%44%78%福州88 39%332%63%88 63