中国开发商：中国房地产每周趋势,交易量和库存均环比下降;长三角土地出让居首

2016年9月20日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量和库存均环比下降；长三角土地出让居首 本周要点 交易量环比下降11%/同比上升6%，较8月份周平均值低13%。杭州表现领先（环比上升163%）。库存环比下降1.2%，12个月移动平均库存月数为8.1个月（8月份均值为8.3个月）。合肥/杭州的库存降幅最大（环比下降5%/4%）。土地出让反弹，面积/金额/均价环比上升16%/88%/26%。长三角地区表现继续领先：上海以出让金额人民币59亿元占据第一位，其次是无锡/绍兴（50亿元），10个主要城市出让金额均值为32亿元。五个主要城市的中原经理指数（CMI）均值环比上升0.3个百分点，表明二手房价格上涨预期小幅走强。中原报价指数（CAI）环比上升1.3个百分点，成都领涨（上升4.9个百分点）。 主要新闻/事件 1) 杭州推出住房限购政策，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售市区住房。2) 郑州市政府出台房九条抑制地价，比如土地出让溢价率超过50%时触发熔断机制。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，仁恒置地和保利地产上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2016年底预期净资产价值平均折让46%，对应1.1倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014年下行周期均值为43%和1.1倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让26%，对应1.9倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014年下行周期均值为52%和1.7倍。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为5.7港元和人民币11.0元。 9月份第三周交易量环比下降 过去6个月的周平均交易量，2014年至今 资料来源： CREIS、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 表示该股位于我们的地区强力买入名单。股价截至2016年9月19日收盘。 首选股面临的主要风险：销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 资料来源： Datastream、高华证券研究 未来可关注事件 CRIC将于10月1日发布开发商的季度合同销售数据。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕, CFA 执业证书编号: S1420516060002 +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+4201420152016(k sqm)(week)(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前评级 货币2016年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司雅居乐房产 买入*(HK$)12.62 5.70 24%中国海外 买入(HK$)34.10 30.70 17%华润置地 买入(HK$)33.34 25.00 11%龙湖地产 买入(HK$)27.18 13.60 11%仁恒置地 买入(S$)3.01 1.50 8%远洋地产 买入(HK$)10.14 4.10 7%恒大地产 卖出(HK$)8.28 3.30 -39%国内上市公司招商蛇口 买入(Rmb)25.95 18.00 15%保利地产 买入*(Rmb)12.17 11.00 14%华侨城 买入(Rmb)15.65 7.80 13%华夏幸福 买入(Rmb)n.m.29.30 8%金地集团 卖出(Rmb)14.22 9.20 -23%万科(A)卖出(Rmb)22.93 16.10 -32% 2016年9月20日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量和库存均环比下降 图表1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源： CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 101112Tier 3 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米） 三线城市周成交量（千平方米）二线城市周成交量（千平方米）一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2016年9月20日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表2: 年初至今已公布数据的28个城市的交易量同比变化幅度中值为20% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源： CREIS 成交量0912-0918周环比 同比与2016年8月周均值相比0829-0918环比 同比2016年年初至今 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京130 -25%-24%-36%162 -20%-7%5,854 -19%39%-26%-10%50%15%天津402 -3%23%-11%414 -8%41%15,806 88%151%100%179%136%156%青岛125 -66%-63%-72%339 -72%11%13,279 52%129%70%170%133%139%大连45 -11%-5%-19%51 -19%10%2,055 9%43%3%52%45%6%长春n.a. n.a.n.a.n.a.151 n.a.-14%6,073 -10%n.a.n.a.n.a.37%50%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.178 n.a.21%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港98 -4%4%-18%109 -18%15%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海306 -7%-33%-42%454 -42%3%16,990 11%68%41%90%78%76%南京295 21%13%22%270 22%-1%11,665 61%152%70%123%305%278%苏州167 -14%-43%43%169 43%-37%6,762 -5%31%27%-31%80%130%温州97 4%53%27%91 27%52%3,609 43%72%49%247%333%249%杭州779 163%193%95%414 95%68%14,503 71%175%127%90%325%n.a.宁波160 35%58%53%138 53%43%4,661 32%78%47%75%97%82%徐州194 -18%12%-7%226 -7%39%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州63 11%45%27%51 27%22%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳54 -10%-45%1%67 1%-33%3,137 -32%48%-2%31%56%66%广州260 -19%21%6%308 6%52%9,285 30%81%26%39%54%80%福州84 19%93%32%78