中国房地产每周趋势：交易量和库存均环比大体持平；二线城市土地出让居首

2016年8月15日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量和库存均环比大体持平；二线城市土地出让居首 本周要点 交易量环比基本持平，环比上升2%，同比上升20%，较7月份周平均值低7%。库存环比下降0.3%，12个月移动平均库存月数持平于8.5个月（7月份均值为8.5个月）。土地出让面积/金额/均价环比上升18%/165%/61%。二线城市表现居首：济南以人民币149亿元领先，其次是武汉（128亿元）和福州（69亿元）。五个主要城市的中原经理指数（CMI）均值环比上升0.6 个百分点，其中天津（环比上升3.4 个百分点）表现领先，表明二手房价格上涨预期总体走强。中原报价指数（CAI）环比上升0.8个百分点，北京（上升7.4 个百分点）和深圳（上升3.2 个百分点）领涨。 主要新闻/事件 1) 合肥和南京收紧房贷政策，包括上调首付比例等，苏州对非本市户籍购房实施限购。2) 发改委公布了若干财政政策，包括维护进城落户农民土地承包权、提供公共保障服务和落户奖励机制，从而支持农业转移人口在城市落户。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，SOHO中国和金地集团上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2016年底预期净资产价值平均折让45%，对应1.0倍的2016年预期市净率，而2013 下半年-2014 年下行周期均值为43%和1.1 倍的市净率。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让20%，对应1.9 倍的2016 年预期市净率，而2013下半年-2014 年下行周期均值为52%和1.7 倍。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016 年底预期净资产价值的12 个月目标价格分别为5.6 港元和人民币10.7 元。 8月份第二周交易量环比持平 过去6个月的周平均交易量，2014年至今 资料来源： China Real Estate Index System (CREIS)、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 位于我们的地区强力买入名单。股价截至2016 年8 月15日收盘。 首选股面临的主要风险：销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 资料来源： Datastream、高华证券研究 未来可关注事件 开发商将于未来两周公布中期业绩； 7月份70个大中城市房价指数将于8月18日公布 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕, CFA 执业证书编号: S1420516060002 +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300-26-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3201420152016(k sqm)(week)(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前评级 货币2016年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司仁恒置地 买入(S$)3.01 1.50 19%雅居乐房产 买入*(HK$)12.48 5.60 14%华润置地 买入(HK$)32.25 24.20 11%中国海外 买入(HK$)32.44 29.20 8%龙湖地产 买入(HK$)24.84 12.40 7%远洋地产 买入(HK$)9.73 3.90 6%融创中国 买入(HK$)11.53 5.80 2%恒大地产 卖出(HK$)8.19 3.30 -44%国内上市公司招商蛇口 买入(Rmb)26.00 18.00 6%华侨城 买入(Rmb)14.18 7.80 4%华夏幸福 买入(Rmb)n.m.28.70 4%保利地产 买入*(Rmb)11.85 10.70 2%金地集团 卖出(Rmb)14.08 9.20 -24%万科(A)卖出(Rmb)22.34 15.60 -38% 2016年8月15日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量和库存环比基本持平 图表1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源： CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume201120122013201420152016(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume201120122013201420152016(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume201120122013201420152016(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume201120122013201420152016(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米） 三线城市周成交量（千平方米）二线城市周成交量（千平方米） 一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2016年8月15日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表2: 年初至今已公布数据的27个城市的交易量同比变化幅度中值为27% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源： CREIS 成交量0808-0814周环比 同比与2016年6月周均值相比0801-0814环比 同比2016年年初至今 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京254 -1%-14%20%255 20%-5%5,067 -18%43%-25%-1%48%19%天津478 -3%36%14%484 16%68%13,723 97%147%104%194%140%163%青岛570 36%152%46%495 46%77%11,483 60%146%76%200%137%152%大连49 0%-36%-34%49 -34%-28%1,778 8%41%2%80%41%10%长春n.a. n.a.n.a.n.a.144 n.a.-20%5,185 n.a.n.a.n.a.n.a.35%48%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.144 n.a.-7%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港99 -20%8%-19%112 -19%21%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海463 10%15%-8%443 -8%1%14,413 11%65%41%87%75%84%南京211 -1%-18%-18%212 -18%-16%10,312 74%153%75%133%306%315%苏州166 23%-14%49%151 49%-27%6,091 2%41%34%-26%107%165%温州76 16%7%-21%71 -21%15%3,173 41%83%76%313%310%232%杭州201 -42%-6%-51%273 -51%13%12,212 70%196%121%77%314%n.a.宁波117 1%32%-7%117 -7%27%4,059 32%89%49%82%95%88%徐州203 12%25%-10%193 -10%10%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州53 -1%35%33%53 33%57%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳67 -3%-50%-5%68 -5%-49%2,860 -30%64%1%43%58%95%广州240 1