2016年5月23日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量和库存环比基本持平；一线城市土地出让金额领先 本周要点 交易量基本持平，环比上升2%，但同比增长21%，二线城市表现领先（同比上升27%），西安/南京领涨（同比上升超过100%），较4月份周平均值低14%。库存环比持平，12个月移动平均库存月数为8.8个月（4月份平均为9.0个月）。土地出让面积/金额环比上升17%/下降2%。一线城市表现领先：上海引领整体市场，金额为人民币114亿元，其次为深圳（63亿元）而十大城市均值为人民币39亿元。 五个主要城市的中原经理指数（CMI）均值周环比上升0.8%，上海领涨（环比上升4.0个百分点），表明二手房价格上涨预期增强。中原报价指数（CAI）周环比下降0.2%，上海表现领先（环比上升6.3个百分点）。 主要新闻/事件 1) 据国家统计局，70个大中型城市中有65个/46个的4月份一手房价格环比/同比增长（3月份有62个/40个），合肥（环比上升5.8%）和厦门（环比上升5.3%）领涨。 2) 苏州国土资源局对几幅地块设定最高报价：对报价超过最高报价的，拍卖竞价结果无效。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，中国金茂控股和上海世茂上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2016年底预期净资产价值平均折让53%，对应0.9倍的2016年预期市净率，而2012-2015年全周期均值为折让39%和1.2倍的市净率。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让26%，对应1.7倍的2016年预期市净率，而2012-2015年全周期均值为折让40%和1.9倍。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为7.5港元、人民币12.9元。 5月份第三周交易量环比企稳 过去6个月周平均交易量，2013年至今 资料来源：CREIS、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 位于我们的地区强力买入名单。股价截至2016年5月23日收盘。 首选股面临的主要风险： 销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 资料来源：Datastream、高华证券研究 未来可关注事件 百城价格指数将在5月底公布。 王逸, CFA (分析师) 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 (分析师) 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕 (研究助理) +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+42 years ago1 year agoPrevious weeks in 20152016(k sqm)(week)(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前2015年部分周数评级 货币2016年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司雅居乐房产 买入*(HK$)12.55 7.50 100%远洋地产 买入(HK$)9.76 5.90 92%融创中国 买入(HK$)11.68 8.20 80%世茂房地产 买入(HK$)27.87 16.70 74%中国海外 买入(HK$)32.22 35.40 57%碧桂园 买入(HK$)6.53 4.60 53%华润置地 买入(HK$)30.22 27.20 53%仁恒置地 买入(S$)2.79 1.68 42%SOHO中国 卖出(HK$)7.56 3.80 13%恒大地产 卖出(HK$)8.19 4.10 -20%国内上市公司保利地产 买入*(Rmb)12.26 12.90 53%华侨城 买入(Rmb)14.33 9.20 42%华夏幸福 买入(Rmb)n.m.31.90 27%金地集团 卖出(Rmb)14.43 9.40 -16% 2016年5月23日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量上升，库存环比企稳 图表1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源：CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume201120122013201420152016(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume201120122013201420152016(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume201120122013201420152016(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume201120122013201420152016(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米） 三线城市周成交量（千平方米）二线城市周成交量（千平方米）一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2016年5月23日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表2: 年初至今已公布数据的27个城市的交易量同比变化幅度中值为+44% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源：CREIS 成交量0516-0522周环比 同比与2016年2月周均值相比0501-0522环比 同比2016年年初至今 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京136 -20%-11%-24%141 -21%-20%2,696 -5%25%-38%40%30%-16%天津376 0%30%-45%427 -38%44%8,327 137%116%99%250%138%129%青岛386 -8%29%-21%413 -16%51%6,491 69%120%47%289%125%121%大连56 -1%-18%-34%58 -32%-6%1,032 37%25%-3%139%20%-12%长春n.a. n.a.n.a.n.a.172 -24%-2%3,086 n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.41%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.184 -16%12%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港107 -14%23%-19%122 -7%25%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海398 10%-14%-8%356 -18%-30%8,955 22%74%40%112%75%78%南京337 -18%104%-19%368 -11%87%6,675 131%148%84%200%299%265%苏州236 30%12%21%185 -5%-12%4,506 49%85%65%6%155%175%温州114 16%71%-5%105 -12%38%1,966 53%88%98%510%298%137%杭州405 -1%22%-14%380 -19%17%7,371 84%213%105%120%300%n.a.宁波105 -10%-26%-40%120 -31%-12%2,489 52%99%49%142%81%99%徐州265 -9%37%-1%289 8%43%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州61 -1%19%6%62 7%46%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳73 31%-46%23%52 -11%-64%1,980 -9%77%14%96%86%90%广