中国开发商：中国房地产每周趋势,交易量反弹、库存下降;土地出让恢复

2016年10月17日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量反弹、库存下降；土地出让恢复 本周要点 国庆假期后，交易量环比/同比跃升47%/73%，较9月份周平均值高25%。西安增速领先，环比增长723%，随后是北京，环比增长428%。库存环比下降1.1%，12 个月移动平均库存月数降至7.7 个月（9月份均值为8.1 个月）。广州和宁波库存环比均下降5%。假期之后土地出让回升，天津以人民币153亿元出让金额居首，而10 个主要城市的均值为33亿元（上周无成交）。五个主要城市的中原经理指数（CMI）均值环比下降7.6个百分点，表明二手房价格上涨的预期走低。中原报价指数（CAI）环比下降10.3个百分点，受到天津、广州和北京的拖累，这几个城市受政策调控升级的影响较大。 主要新闻/事件 1) 国务院宣布对购房众筹活动的整治方案，严禁“首付贷”。 2) 南京和合肥收紧了土地招标规定：一家开发商（含子公司）每轮土地出让只能竞拍一个地块。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，碧桂园和中海宏洋上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2016年底预期净资产价值平均折让51%，对应0.9倍的2016年预期市净率，而2013年下半年-2014年下行周期均值为43%和1.1倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让25%，对应1.9倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014年下行周期均值为52%和1.6倍。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为5.7港元和人民币11.0元. 10月份第二周交易量环比反弹 过去6个月的周平均交易量，2014年至今 资料来源：CREIS、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 表示该股位于我们的地区强力买入名单。股价截至2016年10月17日收盘。 风险：销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 资料来源： Datastream、高华证券研究 未来可关注事件 国家统计局将于10月19日发布房地产开发数据. 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300350-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+4201420152016(k sqm)(week)(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前评级 货币2016年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司雅居乐房产 买入*(HK$)12.62 5.70 33%华润置地买入(HK$)34.29 25.70 32%中国海外买入(HK$)34.10 30.70 30%龙湖地产买入(HK$)27.18 13.60 27%远洋地产买入(HK$)10.14 4.10 21%仁恒置地买入(S$)3.01 1.50 9%恒大地产卖出(HK$)8.28 3.30 -38%国内上市公司保利地产买入*(Rmb)12.17 11.00 21%华侨城买入(Rmb)15.65 7.80 15%招商蛇口买入(Rmb)25.95 18.00 10%华夏幸福买入(Rmb)n.m.29.30 5%金地集团卖出(Rmb)14.22 9.20 -20%万科(A)卖出(Rmb)22.93 16.10 -38% 2016年10月17日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量环比上升、库存环比下降 图表 1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源：CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米）三线城市周成交量（千平方米） 二线城市周成交量（千平方米） 一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2016年10月17日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表 2: 年初至今已公布数据的30个城市的交易量同比变化幅度中值为33% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源：CREIS 成交量1010-1016周环比 同比与2016年9月周均值相比1003-1016环比 同比2016年年初至今 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京157 428%52%-12%94 -47%-46%6,444 -18%35%-26%-13%50%7%天津n.a. n.a.n.a.n.a.419 0%42%17,522 83%151%95%175%136%140%青岛672 -2%219%60%678 60%123%15,719 60%141%78%170%145%141%大连72 168%94%22%49 22%5%2,293 12%43%4%45%48%10%长春n.a. n.a.n.a.n.a.100 n.a.-43%6,848 1%n.a.n.a.n.a.39%52%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.187 n.a.27%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港146 6%-2%23%141 23%49%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海381 64%5%-11%306 -11%-30%18,387 9%60%34%84%76%61%南京146 -30%-46%-57%178 -57%-35%12,913 56%146%69%122%298%240%苏州48 -38%-81%-79%63 -79%-77%7,510 -10%28%23%-28%74%107%温州103 -25%62%-3%120 -3%101%4,106 46%76%51%234%373%284%杭州n.a. n.a.n.a.n.a.401 n.a.63%16,705 75%171%132%100%342%n.a.宁波263 138%157%61%187 61%93%5,435 36%80%54%83%111%88%徐州379 59%84%41%308 41%90%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州115 26%181%121%103 121%147%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳116 57%-1%86%95 86%-4%3,436 -32%45%-1%32%58%44%广州465 41%172%26%397 26%96%10,996 37%91%32%43%64%55%福州45 28%19%-44%40 -44%-18%2,477 6%60%25%37%64%47%三亚44 68%85%14%35 14%56%1,839 51%78%49%151%99%69%厦门6