2016年9月26日 中国：开发商 证券研究报告中国房地产每周趋势：交易量环比猛增；土地出让强劲复苏，长三角领先 本周要点 交易量环比猛增42%/同比上升37%，较8月份周平均值高22%。所有层级城市均强劲增长（环比增长30%以上），青岛表现领先（环比上升325%）。库存环比上升0.4%，12个月移动平均库存月数升至8.2个月（8月份均值为8.3个月），受到上周大量新推盘的推动。南京的库存降幅最大（环比下降12%）。土地出让大幅上升，面积/金额/均价环比上升126%/427%/129%。长三角地区表现继续领先：南京以出让金额人民币575亿元占据第一位，其次是苏州（501亿元），10个主要城市出让金额均值为146亿元。五个主要城市的中原经理指数（CMI）均值环比下降0.3个百分点，表明二手房价格上涨预期小幅走低。中原报价指数（CAI）环比上升0.2个百分点，成都领涨（上升3.0个百分点）。 主要新闻/事件 1) 上周南京有20幅地块拍卖达到最高限价，4个区诞生了新地王。 2) 南京对在主城区的户籍和外来居民重新实行限购令。 表现和估值 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，融创中国和华夏幸福上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2016年底预期净资产价值平均折让46%，对应1.0倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014年下行周期均值为43%和1.1倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让26%，对应1.9倍的2016年预期市净率，而2013下半年-2014年下行周期均值为52%和1.7倍。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016年底预期净资产价值的12个月目标价格分别为5.7港元和人民币11.0元。 9月份第四周交易量环比猛增 过去6个月的周平均交易量，2014年至今 资料来源：CREIS、高华证券研究 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 * 表示该股位于我们的地区强力买入名单。股价截至2016年9月26日收盘。 风险：销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 资料来源：Datastream、高华证券研究 未来可关注事件 CRIC将于10月1日发布开发商的季度合同销售数据。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕, CFA 执业证书编号: S1420516060002 +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 050100150200250300-25-24-23-22-21-20-19-18-17-16-15-14-13-12-11-10-9-8-7-6-5-4-3-2-10+1+2+3+4201420152016(k sqm)(week)(k sqm)(千平方米) (周数) 2 年前1 年前评级 货币2016年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司雅居乐房产 买入*(HK$)12.62 5.70 25%中国海外 买入(HK$)34.10 30.70 15%华润置地 买入(HK$)33.34 25.00 11%远洋地产 买入(HK$)10.14 4.10 9%龙湖地产 买入(HK$)27.18 13.60 8%仁恒置地 买入(S$)3.01 1.50 8%恒大地产 卖出(HK$)8.28 3.30 -38%国内上市公司保利地产 买入*(Rmb)12.17 11.00 16%招商蛇口 买入(Rmb)25.95 18.00 16%华侨城 买入(Rmb)15.65 7.80 15%华夏幸福 买入(Rmb)n.m.29.30 5%金地集团 卖出(Rmb)14.22 9.20 -23%万科(A)卖出(Rmb)22.93 16.10 -35% 2016年9月26日 中国：开发商 全球投资研究 2 一手房市场：交易量环比强劲反弹，而库存环比上升 图表 1: 交易量周平均值（深蓝色横线代表上周交易量的周均值） 资料来源：CREIS 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00012345678910111236 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)02004006008001,0001,2001,400123456789101112Tier 1 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000123456789101112Tier 2 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)05001,0001,5002,0002,5003,0003,500123456789101112Tier 3 cities weekly transaction volume2013201420152016(k sqm)(months)（千平方米）36城周成交量（千平方米） 三线城市周成交量（千平方米）二线城市周成交量（千平方米） 一线城市周成交量（月）（月）（月）（月） 2016年9月26日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表 2: 年初至今已公布数据的28个城市的交易量同比变化幅度中值为24% 上周和年初至今的交易量比较 注：杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据；其他是指住宅销售面积数据。 资料来源：CREIS 成交量0919-0925周环比 同比与2016年8月周均值相比0829-0925环比 同比2016年年初至今 与2015年比较 与2014年比较 与2013年比较 与2012年比较 与2011年比较 与2010年比较(千平方米)(%)(%)(%)(千平方米)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)环渤海与华北地区北京185 42%7%-9%168 -17%-4%6,039 -18%38%-26%-11%51%14%天津450 12%44%-1%423 -6%44%16,256 86%150%98%178%137%155%青岛529 325%69%20%386 20%27%13,808 53%130%70%170%134%141%大连64 43%38%16%55 16%17%2,120 9%44%2%50%46%7%长春n.a. n.a.n.a.n.a.151 n.a.-14%6,230 -10%n.a.n.a.n.a.37%50%哈尔滨n.a. n.a.n.a.n.a.189 n.a.28%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.连云港114 17%31%-5%110 -5%16%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.长三角地区上海412 35%-13%-22%443 -22%1%17,403 11%66%38%89%77%73%南京525 78%101%117%334 117%22%12,190 63%153%72%126%312%282%苏州245 47%-31%110%188 110%-30%7,007 -6%31%25%-30%79%124%温州104 7%32%36%94 36%57%3,713 43%71%46%243%343%257%杭州492 -37%85%23%433 23%76%14,995 72%171%126%91%328%n.a.宁波144 -10%29%38%140 38%44%4,805 32%77%47%76%98%80%徐州404 108%149%94%271 94%67%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.扬州90 43%143%82%61 82%45%n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.n.a.华南地区深圳60 13%-35%13%65 13%-34%3,197 -32%47%-2%31%56%60%广州348 34%35%42%318 42%57%9,633 30%83%26%39%55%77%福州69 -17%-10%9%76