房地产行业动态跟踪：杭州限购，正逢其时，楼市慢牛

HeaderTable_User 847289893 1185824214 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 核心观点 杭州出台限购政策，成为二线城市中第三个限购的城市。继苏州、厦门后，杭州于9月18日傍晚出台限购政策，自9月19日起在市区（除富阳、大江东及四县市以外的市区）对拥有1套及以上的非户籍家庭禁止购房。 政策出台正逢其时。本次限购政策出台背景一是外地购房者比增多，根据杭州透明售房研究院数据，8月份杭州外来购房比例已达到33.8%，G20后达到39.3%。本次限购政策主要限制外地购房者投资性购房。另外杭州从去年以来地价上涨明显，限购对抑制地价过快上涨会有一定作用。另外，杭州本次的限购政策相对之前苏州和厦门的政策更宽松，只限制非户籍的二套房，未限制本市户籍家庭的购房。相对于之前出台调控政策的合肥、南京、苏州、厦门等城市，杭州自年初以来房地产市场运行相对平稳，销量增长迅速，但价格未快速上涨，1-8月杭州商品房累计销售15.6万套，同比增长70.6%，根据中国指数研究院的百城价格指数，杭州年初以来房价累计上涨9.31%，排在百城第21位。 调控延续“分类调控，因城施策”要求，利于楼市慢牛。杭州新房库存去化周期已从年初的12.2个月降至7.2个月，去化周期较为合理，没有去库存压力。此次调控延续因城施策的总要求，在杭州楼市展露过热之前进行调控，利于楼市呈现慢牛，避免快牛、疯牛出现。我们认为调控政策的落实利于杭州楼市更持续性的发展。 投资建议与投资标的 我们继续看好板块整体表现。建议关注地产两条主线：1）区域龙头企业，推荐杭州地区：滨江集团(002244，增持)，建议关注新湖中宝(600208，未评级)；成渝地区：推荐金科股份(000656，买入)，建议关注迪马股份(600565，未评级)。2）地产行业具备成长性的细分领域龙头公司，包括产业园区和房地产金融，推荐上海临港(600848，增持)、浦东金桥(600639，买入)、世联行(002285，买入)、嘉宝集团(600622，买入)，建议关注招商蛇口(001979，未评级)、华夏幸福(600340，未评级)。 风险提示 房地产销售低于预期。 杭州限购，正逢其时，楼市慢牛 房地产行业 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 15 16E 17E 15 16E 17E 评级 002244 滨江集团 6.90 0.32 0.45 0.59 21.41 15.19 11.62 增持 000656 金科股份 4.35 0.29 0.35 0.42 14.85 12.58 10.38 买入 600848 上海临港 21.95 0.27 0.30 0.35 82.09 73.86 63.25 增持 600639 浦东金桥 19.90 0.42 0.45 0.52 47.37 44.70 38.32 买入 002285 世联行 7.94 0.25 0.34 0.40 31.88 23.46 20.00 买入 600622 嘉宝集团 15.16 0.40 0.69 1.03 37.68 22.01 14.69 买入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2016年09月19日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 朱英 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 相关报告 销售向好，继续看好核心区域及细分子领域龙头！ 2016-09-13 消失的周期：从数据波动看地产板块投资机会 2016-08-17 房地产销售增速超预期，趋势仍将持续，继续看好板块表现！ 2016-08-14 -19%0%19%38%57%15/0915/1015/1115/1216/0116/0216/0316/0416/0516/0616/0716/08房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 杭州限购，正逢其时，楼市慢牛 2 图1：杭州市住宅类用地成交，楼面价上涨迅速（单位：万平米，元/平米） 数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：杭州历年1-8月商品房销售套数，2016年上涨迅速（单位：万套） 数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：杭州新房库存去化周期较年初已明显下滑（单位：月） 数据来源：Wind，东方证券研究所 1,224 815 814 1,786 962 742 679 05,00010,00015,00005001,0001,5002,000建筑面积 楼面价 6.1 6.8 5.9 9.1 15.6 -20%0%20%40%60%80%051015202012年 2013年 2014年 2015年 2016年 1-8月销售套数 同比增长 0510152016年第1周 2016年第8周 2016年第15周 2016年第22周 2016年第29周 2016年第36周 去化周期 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 杭州限购，正逢其时，楼市慢牛 3 附录 1、杭州限购政策链接：http://www.hzfc.gov.cn/news.php?id=219173 关于我市实施住房限购的通知 各房地产开发企业、房地产经纪机构，各有关单位： 为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场实际情况，经市政府研究，我市自9月19日起实施住房限购，暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。 1.限购对象：在市区限购范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。 2.限购住房：包括新建商品住房和二手住房。 3.限购范围：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区。 4.限购时间认定：新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。 违反上述限购规定的，交易管理部门不予办理房产交易确认手续，登记部门不予办理不动产登记手续。 本通知自9月19日起施行。 杭州市住房保障和房产管理局 2016年9月18日 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 杭州限购，正逢其时，楼市慢牛 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 HeadertTable_Address 东方证券研究所 地址： 上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼 联系人： 王骏飞 电话： 021-63325888*1131 传真： 021-63326786 网址： www.dfzq.com.cn Email： wangjunfei@orientsec.com.cn 免责声明 本研究报告由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本研究仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必备措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何