敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019年5月12日 房地产 土地市场结构性回暖，苏州局部限售调控趋严 ——光大地产A+H样本库重点公司动态跟踪报告（04.27-05.10） 行业动态 ◆本期双周数据范围：W17-W18，本期累计数据范围：W1-W18。 ◆市场行情：A/H地产板块表现居中 本期申万房地产-4.51%，跑输沪深300指数0.43pc，跑赢上证综指0.25pc，在申万一级行业中排名第10/28；恒生中国内地地产-3.71%，跑输恒生指数0.15pc，跑输恒生地产建筑0.46pc，在恒生一级行业中排名第4/13。沪（深）股通持股比例提升前五(%)：金地(+0.22)、荣盛(+0.19)、中南(+0.14)、华侨城(+0.08)、阳光城(+0.08)；港股通持股比例提升前五(%)：富力(+0.27)、旭辉(+0.13)、禹洲(+0.13)、绿城(+0.03)、正荣(+0.02)。 ◆楼市销售：30城成交量环比下降，累计同比涨幅-0.2pc至8.1% 商品房：1）双周环比：30城商品房双周成交面积环比-11.5%（一线+1.0%，二线-18.0%，三线-8.2%）；2）年初累计：30城累计成交面积同比+8.1%（一线+36.2%，二线-6.3%，三线+19.9%）。 二手房：1）双周环比：11城二手房双周成交面积环比-16.1%（一线-21.1%，二线-14.4%）；2）年初累计：11城累计成交面积同比+12.6%（一线-2.9%，二线+19.2%）。 ◆土地成交：土地市场结构性回暖，二线表现突出 1）双周环比：100城土地双周成交面积环比+7.6%（一线+38.1%，二线+35.3%，三四线-20.3%）；双周成交总价环比+45.8%（一线+99.6%，二线+68.1%，三四线+0.2%）；2）年初累计：100城土地累计成交面积同比-13.5%（一线+18.1%；二线-8.7%，三四线-20.6%）；累计成交总价同比-2.7%（一线+2.7%；二线+3.1%，三四线-15.2%）。 ◆政策跟踪：公租房免征房产税，苏州局部区域限售 中央层面，央行表示不会刻意收紧或放松货币政策，现阶段的货币政策取向仍是稳健；今年将继续坚持房地产金融政策的连续性、稳定性；财政部、税务总局发布《公共租赁住房税收优惠政策》，调整公租房中涉及的多项税收，对减轻公租房相关税负起到重要作用。 地方层面，深圳前海境外高端紧缺人才可享个税财政补贴；中山放开港澳台、外籍人士购房并新增两个资格申请途径；广州取消硕博落户社保年限，本科社保连缴半年可落户；丹东进一步加大稳定房地产市场力度，二手房加入限售；苏州土地出让趋严，重点区域限售，人才优先购买。 ◆投资建议 1）建议关注重点布局高能级城市的头部房企，A股万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口，H股融创中国、中国金茂；2）建议持续关注存量物业资源丰富房企的长期表现， A股新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产，H股华润置地；3）物管行业收费标准提升已实现“破冰”，国内部分地产龙头正加快物业板块分拆上市，建议关注万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、中航善达、招商蛇口、南都物业、金地集团。 ◆风险分析 国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 住建部预警部分城市，持仓头部集中度略降—光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（04.13-04.26） ······································ 2019-04-28 土地市场回暖，一线成交双周环比涨4倍—光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（03.30-04.12） ····································· 2019-04-14 -40%-25%-10%5%20%04-1807-1810-1801-19房地产沪深300 2019-05-12 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 光大地产A+H样本库重点房企基本情况 ................................................................................... 3 2、 市场行情：A/H地产板块表现居中 ............................................................................................ 4 2.1、 A/H地产板块涨跌幅居中 ........................................................................................................................ 4 2.2、 A/H地产个股表现排行 ............................................................................................................................ 5 2.3、 沪（深）港股通持股变化 ........................................................................................................................ 5 3、 A+H样本库50家公司重点公告梳理 ......................................................................................... 6 4、 楼市销售：30城成交量环比下降，累计同比涨幅-0.2pc至8.1% ............................................. 9 4.1、 30城商品房：2周环比-11.5%，累计同比+8.1% ................................................................................... 9 4.2、 11城二手房：2周环比-16.1%，累计同比+12.6% ............................................................................... 10 5、 土地成交：土地市场结构性回暖，二线表现突出 .................................................................... 10 6、 政策跟踪：公租房免征房产税，苏州局部区域限售 ................................................................. 11 6.1、 宏观信息及中央政策 ............................................................................................................................. 11 6.2、 区域信息及地方政策 ............................................................................................................................. 12 7、 投资建议 ................................................................................................................................. 13 8、 风险提示 ................................................................................................................................. 13 9、 附录 ........................................................................................................................................ 14 9.1、 申万房地产板块及典型公司PE估值走势 ............................................................................................. 14 9.2、 汇率及利率走势 .................................................................................................................................... 15 2019-05-10 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 1、光大地产A+H样本库重点房企基本情况 光大地产继续保持对30家A股重点房企及20家H股重点房企的动态跟踪，本期内样本库无调入/调出标的。 图1：光大30家A股重点上市房企基本情况 图2：光大20家H股重点上市房企基本情况 资料来源：WIND，光大证券研究所整理，截止2019.05.10 资料来源：WIND，光大证券研究所整理，截止2019. 05.10 注：中国海外发展的营业收入和归母净利润以港币计价 代码简称总市值（亿元）股价（元/股）PE(TTM)PB(LF)10日涨跌幅年初至今涨跌幅000002.SZ万科A3,12428.039.31.9-4%18%001979.SZ招商蛇口1,66921.1013.82.4-2%22%600048.SH保利地产1,54312.978.01.3-2%10%600340.SH华夏幸福89329.747.22.4-3%17%600606.SH绿地控股8697.147.11.2-3%17%601155.SH新城控股86438.308.42.9-4%62%000069.SZ华侨城A6117.455.71.0-5%17%600383.SH金地集团53211.786.31.1-3%22%600663.SH陆家嘴50816.9916.23.4-4%31%002146.SZ荣盛发展4229.715.51.2-5%22%000656.SZ金科股份3586.719.01.6-11%8%600208.SH新湖中宝2923.4011.60.9-5%17%600895.SH张江高科29118.8263.93.2-9%26%600675.SH中华企业3116.138.12.1-3%10%000961.SZ中南