此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 [Table_IndustryName] 行业点评报告 房地产 [Table_Main] 成交增速掉头，房价依旧坚挺 房地产业4月点评报告 [Table_InvestRank] 报告日期： 2016-05-13 评级： 谨慎推荐 上次评级： 谨慎推荐 [Table_oneYearFieldChart] 一年期收益率比较 表现% 1m 3m 12m 房地产(申万) -6.81 0.09 -20.90 上证综指 -6.21 2.62 -35.57 财富证券研究发展中心 龙靓 0731-84403365 longliang@cfzq.com S0530516040001 相关研究报告： 房地产业3月点评报告：调控有松有紧，区域分化凸显,2016-04-11 行业研究*2016年房地产行业年度策略报告：过剩与短缺并存，挑战与机遇同在,2016-01-05 行业研究*园区开发行业报告：经济转型动力渐增，园区开发再逢其时,2015-11-09 重点股票 2015A 2016E 2017E 评级 EPS PE EPS PE EPS PE 招商蛇口 0.88 15.80 1.10 12.66 1.34 10.40 推荐 保利地产 1.15 7.74 1.35 6.59 1.55 5.74 推荐 华夏幸福 1.81 13.58 0.32 76.81 2.80 8.78 推荐 张江高科 0.38 20.32 0.45 17.16 0.38 20.32 推荐 资料来源：财富证券 [Table_Summry] 投资要点  4月房地产板块（申万）单月涨幅-1.58%，强于大盘走势，在申万28个一级行业中排名第13。房地产板块整体市净率为2.37X，与A股相比，市净率溢价20%。从个股来看，个股涨幅居前的以壳资源、重组并购题材的股票为主。  房价依旧坚挺，二、三线房价增速提速。4月一线城市房价环比增速有所收窄，同比增速维持高位；二、三线城市房价环比和同比增速均呈现不同程度上涨。4月百城住宅价格同比增速超10%的城市有15个，比上月增加1个，除北上深外，基本是以广州、上海为中心的周边城市，惠州居首。  成交增速掉头，政策调控明显。4月30大中城市商品房成交套数和面积分别增长55%和57%。其中，一线城市成交套数同比急跌5.75%。从环比来看，成交数据受政策调控影响，几乎是全线应声下跌。成交面积方面除二线城市微涨外，一线城市跌幅更是超过20%。  一线城市存销比相比3月出现抬头；而二线城市保持了相对较快的去化速度，存销比较3月下降幅度较大。随着后续限购政策的不断发酵，预计一线城市存销比将维持小幅升势，而没有限购影响的二线城市还将持续下降。  投资增速出现拐点，施工与竣工增速降速。3月份房地产开发计划总投资增速出现拐点，抬升至9.10%。待开发土地面积同比增速下滑，说明3月房地产投资开工方面比较积极。土地成交价款也开始小幅增长，平均地价增速有小幅回落。房屋施工面积增速微幅回落至5.81%，房屋竣工面积增速掉头向下至17.7%。  目前房地产的基本面与政策面表现出较强的地域性和结构性。对于房地产企业我们主要看两类企业，一是区位优势明显、资本实力雄厚的大中型企业，二是转型延伸做房地产附加服务，如咨询、租赁、融资中介等。 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 2 - 目 录 一、行情回顾........................................................................... - 4 - 二、行业数据跟踪....................................................................... - 5 - （一）房价依旧坚挺，二、三线房价增速提速 ............................................... - 5 - （二）成交增速掉头，政策调控明显 ....................................................... - 6 - （三）投资增速出现拐点，施工与竣工增速降速 ............................................. - 8 - 三、投资策略........................................................................... - 8 - 四、风险提示........................................................................... - 9 - 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 3 - 图表目录 图表 1：房地产板块与大盘涨跌幅 ......................................................... - 4 - 图表2：房地产板块与A股PB估值 ........................................................ - 4 - 图表3：房地产板块月涨幅前十个股 ....................................................... - 4 - 图表4：房地产板块月跌幅较前十个股 ..................................................... - 4 - 图表5：百城住宅价格环比增速 ........................................................... - 5 - 图表6：百城住宅价格同比增速 ........................................................... - 5 - 图表7：一线、二线城市住宅均价与三线城市比例 ........................................... - 5 - 图表8：4月百城住宅价格同比增速超10%的城市 ............................................ - 6 - 图表9：30大中城市商品房成交套数同比增速 ............................................... - 7 - 图表10：30大中城市商品房成交面积同比增速 .............................................. - 7 - 图表11：10大城市商品房存销比（套数） .................................................. - 7 - 图表12：10大城市商品房存销比（面积） .................................................. - 7 - 图表13：房地产开发投资增速 ............................................................ - 8 - 图表14：房屋施工、新开工、竣工面积增速 ................................................ - 8 - 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 4 - 一、行情回顾 4月份，房地产板块（申万）单月涨幅-1.58%，强于大盘走势，在申万28个一级行业中排名第13。其中，子板块园区开发II(申万)月度涨幅-5.61%，拖累行业板块整体涨幅；房地产开发II(申万)月度涨幅-1.33%，超越大盘。从1-4月累积涨幅来看，房地产板块跑输大盘，在申万一级行业中排名第13，园区开发板块拖累行业整体。 图表 1：房地产板块与大盘涨跌幅 图表2：房地产板块与A股PB估值 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 房地产板块整体市净率为2.37X，相比2014年5月的低点（1.52 X）上涨60%。与A股相比，市净率溢价20%，溢价率相比3月有所上升。从子板块来看，房地产开发II(申万)市净率为2.31 X，较A股溢价17%；园区开发II(申万)整体市净率为3.28X，基本回到2013年三季度时的位置，较A股溢价66%。目前，房地产开发板块估值下行空间有限，但园区开发仍存在较大的下调空间。 图表3：房地产板块月涨幅前十个股 图表4：房地产板块月跌幅较前十个股 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 5 - 从个股来看，个股涨幅居前的均以小市值公司为主。4月份涨幅居前的有中房股份、廊坊发展、天业股份、金宇车城、亚太实业、*ST中企、绵世股份、合肥城建、格力地产，平均市值仅72亿，主要以壳资源、重组并购题材的股票为主。4月份跌幅超过10%的有神州长城、鲁商置业、凤凰股份、世联行、市北高新、华丽家族、皇庭国际、渝开发、莱茵体育、财信发展，主要以100-200亿市值的公司为主，并且在3月份涨幅表现突出。 二、行业数据跟踪 （一）房价依旧坚挺，二、三线房价增速提速 4月，百城样本住宅均价达到11467元，环比上涨1.45%（前值1.90%），同比上涨8.98%（前值7.41%），。其中，4个一线城市（北、上、广、深）住宅均价达到35860.5元，环比上涨1.88%（前值2.91%），同比上涨26.36%（前值24.52%），相比3月份增速走势有所异化。22个二线城市住宅均价达到10324.55元，环比上涨1.81%（前值1.25%），同比上涨4.89%（前值2.90%）。74个三线城市住宅均价达到6892.32元，环比上涨0.84%（前值0.64%），同比上涨1.75%（前值0.65%）。一线城市房价环比增速有所收窄，同比增速维持高位；二、三线城市房价环比和同比增速均呈现不同程度上涨。 图表5：百城住宅价格环比增速 图表6：百城住宅价格同比增速 资料来源：wind，财富证券 资料来源：wind，财富证券 图表7：一线、二线城市住宅均价与三线城市比例 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 6 - 资料来源：wind，财富证券 虽然一线城市房价环比增速下滑，但是由于一、二线城市房价涨势依旧快于三线城市，导致各线城市房价比依然保持升势。4月，一线城市房价相比三线城市房价的比例攀升至5.2，二线城市房价相比三线城市房价的比例攀升至1.5。4月百城住宅价格同比增速超10%的城市有15个，比上月增加1个，其中一线城市中深圳房价增速接近60%；其余城