管理面积扩张迅速，业绩持续高增长

公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 南都物业（603506） 证券研究报告 2019年04月28日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 22.97元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 103.17 流通A股股本(百万股) 25.79 A股总市值(百万元) 2,369.92 流通A股市值(百万元) 592.48 每股净资产(元) 6.19 资产负债率(%) 51.86 一年内最高/最低(元) 54.00/18.20 作者 吴立 分析师 SAC执业证书编号：S1110517010002 wuli1@tfzq.com 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 林逸丹 联系人 linyidan@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《南都物业-季报点评:三季度业绩维持高速增长，规模扩张积极抢占市场！》 2018-10-30 2 《南都物业-首次覆盖报告:横向扩规模，纵向延产业，A股物业第一股步伐稳健》 2018-09-06 股价走势 管理面积扩张迅速，业绩持续高增长 事件：公司公布2018年年报，公司实现营业收入10.59亿元，同比增长29.18%；实现归属于母公司净利润为9181.18万元，同比增长22.69%。 签约面积突破5500万平方米，规模扩张促营收增长 基础物业业务增长的核心在于管理面积的增长，公司通过内生外延扩大签约面积。2018年6月，公司完成对物业服务百强企业江苏金枫物业70%股权的收购，强化公司在江浙沪的开拓能力。与此同时，公司于报告期内新开拓湖南、湖北、江西三省业务。截止2018年12月31日，公司累计总签约项目433个，比上年同期增长57.45%，公司累计总签约面积5542.56万平方米，比上年同期增长42.67%。面积增长促进营收提升，2018年公司包干制物业管理服务营收达8.68亿元，同比增长30.12%。物业管理行业呈现出“强者恒强”的竞争格局，集中度不断提升，公司作为2018年中国物业服务百强企业前20名公司，通过内生外延方式扩张规模，有望持续巩固物业管理领先优势。 增值服务附加值高，互联网提升服务能力 除了传统物业管理服务，公司还提供家政服务、泊位、私人绿化、室内维修等服务，这些服务对于增厚公司营收和利润并打造品牌形象有积极的作用。2018年公司增值服务营收达6862万元，毛利率达67%。公司于2015年成立子公司浙江悦都网络科技有限公司，搭建以悦嘉家等APP为载体、为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台，功能包括报修、预约保洁、物业缴费、社区交友、购买商品、房屋租赁等多项服务，未来有望创造客户有偿服务、商家入驻费用、广告费用等多个盈利点。 积极开拓长租公寓业务，盈利模式持续探索 长租公寓是公司新兴业务。2018年，大悦商业入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单，群岛国际青年社区运河店、欢乐城店开业。2018年公司长租公寓业务营收突破2000万，体现公司在长租公寓方面的布局取得积极进展。目前长租公寓的毛利率为2.58%，提升长租公寓业务的盈利水平是公司未来探索的重点。我们认为，进入房地产存量时代，房屋租赁具有巨大市场，公司在长租公寓领域布局领先，品牌形象鲜明。随着公司租赁项目的增加、盈利水平不断提升，未来公寓租赁业务有望成为公司物业基础和增值业务之外的新的增长点。 投资建议与盈利预测 我们预计公司19-21年净利润为1.16/1.59/2.12亿元（19-20年前值为1.14/1.52亿元，因预计公司物业管理面积扩张较快，拉动业绩提升，因此略为上调盈利预测），对应EPS为1.12/1.54/2.06元。公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量，维持“买入”评级。 风险提示：房地产周期波动，项目拓展不及预期，人力成本过快上升 财务数据和估值 2017 2018 2019E 2020E 2021E 营业收入(百万元) 819.52 1,058.63 1,354.01 1,715.83 2,150.55 增长率(%) 41.85 29.18 27.90 26.72 25.34 EBITDA(百万元) 81.83 123.33 164.24 229.23 308.27 净利润(百万元) 74.83 91.81 115.95 159.30 212.46 增长率(%) 18.85 22.69 26.29 37.39 33.37 EPS(元/股) 0.73 0.89 1.12 1.54 2.06 市盈率(P/E) 31.67 25.81 20.44 14.88 11.15 市净率(P/B) 8.36 3.71 3.19 2.70 2.21 市销率(P/S) 2.89 2.24 1.75 1.38 1.10 EV/EBITDA 0.00 15.01 10.00 5.93 4.08 资料来源：wind，天风证券研究所 -39%-29%-19%-9%1%11%21%201 8-04201 8-08201 8-12南都物业 房地产开发 沪深300 公司报告 | 年报点评报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2017 2018 2019E 2020E 2021E 利润表(百万元) 2017 2018 2019E 2020E 2021E 货币资金 479.19 396.89 692.75 984.43 1,097.61 营业收入 819.52 1,058.63 1,354.01 1,715.83 2,150.55 应收票据及应收账款 141.74 212.22 188.96 244.01 298.66 营业成本 619.55 824.71 1,014.99 1,264.37 1,573.87 预付账款 0.99 5.72 1.64 3.82 4.42 营业税金及附加 4.39 5.36 12.43 11.20 14.89 存货 0.76 0.64 1.07 1.10 1.56 营业费用 22.59 28.24 35.27 47.19 59.79 其他 59.04 483.64 250.65 321.79 381.92 管理费用 92.08 93.81 132.08 170.74 204.79 流动资产合计 681.70 1,099.10 1,135.08 1,555.16 1,784.16 研发费用 183.22 1.80 2.30 2.92 3.66 长期股权投资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用 (4.27) (2.98) 0.00 0.00 0.00 固定资产 27.54 38.10 64.84 109.25 151.26 资产减值损失 2.89 5.20 3.87 3.99 4.35 在建工程 0.00 13.98 44.39 74.63 74.78 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 无形资产 0.95 0.72 0.52 0.33 0.13 投资净收益 0.00 16.68 8.12 8.27 11.02 其他 100.21 190.80 183.17 177.64 172.29 其他 (204.26) (46.94) (16.24) (16.53) (22.04) 非流动资产合计 128.70 243.60 292.92 361.85 398.46 营业利润 103.34 132.75 161.19 223.69 300.24 资产总计 810.40 1,342.70 1,427.99 1,917.01 2,182.62 营业外收入 0.06 0.17 0.87 0.36 0.47 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营业外支出 0.47 0.26 0.66 0.46 0.46 应付票据及应付账款 93.10 146.26 84.98 229.10 173.00 利润总额 102.93 132.65 161.40 223.59 300.24 其他 432.74 550.07 591.15 795.75 916.79 所得税 27.56 36.78 43.51 60.71 81.91 流动负债合计 525.84 696.33 676.13 1,024.86 1,089.79 净利润 75.37 95.87 117.89 162.87 218.33 长期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 少数股东损益 0.53 4.06 1.94 3.58 5.87 应付债券 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 归属于母公司净利润 74.83 91.81 115.95 159.30 212.46 其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 每股收益（元） 0.73 0.89 1.12 1.54 2.06 非流动负债合计 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 负债合计 525.84 696.33 676.13 1,024.86 1,089.79 少数股东权益 1.19 7.51 9.35 12.87 18.61 主要财务比率 2017 2018 2019E 2020E 2021E 股本 59.52 103.17 103.17 103.17 103.17 成长能力 资本公积 99.67 343.51 343.51 343.51 343.51 营业收入 41.85% 29.18% 27.90% 26.72% 25.34% 留存收益 223.85 535.68 639.34 776.11 971.04 营业利润 22.47% 28.46% 21.43% 38.77% 34.22% 其他 (99.67) (343.51) (343.51) (343.51) (343.51) 归属于母公司净利润 18.85% 22.69% 26.29% 37.39% 33.37% 股东权益合计 284.56 646.37 751.87 892.15 1,092.83 获利能力 负债和股东权益总计 810.40 1,342.70 1,427.99 1,917.01 2,182.62 毛利率 24.40% 22.10% 25.04% 26.31% 26.82% 净利率 9.13% 8.67% 8.56% 9.28% 9.88% ROE 26.41% 14.37% 15.62% 18.12% 19.78% ROIC -196.64% -37.33% 59.42% 1057.29% -167.35% 现金流量表(百万元) 2017 2018 2019E 2020E 2021E 偿债能力 净利润 75.37 95.87 115.95 159.30 212.46 资产负债率 64.89% 51.86% 47.35% 53.46% 49.93% 折旧摊销 5.79 11.10 3.05 5.54 8.03 净负债率 -168.39% -61.40% -92.14% -110.34% -100.44% 财务费用 0.00 (0.30) 0.00 0.00 0.00 流动比率 1.30 1.58 1.68 1.52 1.64 投资损失 0.00 (16.68) (8.12) (8.27) (11.02) 速动比率 1.29 1.58 1.68 1.52 1.64 营运资金变动 236.55 (320.93) 247.31 225.86 (45.54) 营运能力 其它 (142.02) 385.55 1.94 3.58