公司研究 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 1 新城悦(01755.HK)： 2018年业绩超预期，预计未来两年仍将快速增长 2018年业绩超预期 2018年公司实现主营收入11.5亿元，同比上升32.7%，2015—2018年收入年复合增长率达42.2%。公司收入分物业管理服务及增值服务两大板块，其中物业管理服务收入达7.32亿元，同比增长29.1%，收入占比63.7%，毛利润占比60%，是收入及利润的主要来源，为公司提供稳定的现金流。 2018年公司增值服务收入同比增长39.7%达人民币4.18亿元。增值服务中开发商增值服务收入2.97亿元，同比上升69.1%，收入占比25.7%，毛利润占比22.3%，主要为开发商提供前期咨询服务，案场服务及验房服务；社区增值服务收入4790万元，同比上升10.6%，收入占比4.2%，毛利润占比11.6%。 2018年公司归母净利润达1.5亿元同比增长104.9%，大幅超出我们此前的预期。超预期的原因主要在于公司新接在管面积增长迅速，同时在管面积的结构也在不断优化，高品质、高利润的新项目的比重不断提升，加之成本管控的有效执行，公司盈利能力明显增强。 背靠新城集团带来显著的增长潜力 2015——2018年，公司来自新城集团的合约建筑面积占比为95.4%、77.8%、76.3%、78.1%，在管面积占比分别为95.9%、75.6%、72.2%、71.1%，公司业绩的增长与新城集团的发展密切相关。2018年房地产行业走势先扬后抑，尽管如此，新城集团旗下新城发展控股有限公司（01030.HK，以下简称“新城发展”）2018年房地产合约销售面积同比仍大幅增长95.2%，仍然延续高增长态势。 公司受益于新城发展2016年以来合约销售面积的快速增长，2018年末在管面积达4289万平方米，合约面积达1.12亿平方米，同比增长65.5%，2015—2018年合约面积4年的复合增长率达51.5%，且合约面积增速远高于在管面积增速，公司合约面积约1—1.5年左右转化为在管面积，2019—2020年公司仍将承接大量新城集团新交付的项目，可以预见未来两年仍将是公司的快速增长期。 香港 物业管理 2019年03月17日 买入 目标价 HKD11 收盘价 (15 Mar 19) HKD7.08 上升/下降空间 55.4% 恒生指数 29012.26 总市值 (HKD亿) 58.06 52周最高/最低 (HKD) 7.1/2.9 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 相关报告： 《2019年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时》 《新城悦（01755.HK）：业务规模快速增长，唯估值偏高》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -10%10%30%50%70%90%110%2018-11-082018-11-222018-12-062018-12-202019-01-032019-01-172019-01-312019-02-142019-02-282019-03-14新城悦恒生指数 公司研究：新城悦(01755.HK) 徐进，+852 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理 2 综合毛利率创新高 2018年公司综合毛利率在2017年28.0%的基础上，继续上升至29.5%，创历史新高。物业管理服务毛利由2017年的25.3%快速提升至27.8%，上升的主要原因是高品质、高利润新项目比例持续的提升。在第三方项目拓展方面，公司从2017年下半年开始，主要面向中小开发商进行新项目的拓展，同时公司进行老项目的结构优化，在2018年退出部分低毛利率的第三方项目，使得公司整个第三方项目结构有较好的优化，从而提升公司整体毛利率。 投资建议 公司自2018年11月上市后，在手现金及现金等价物达12.8亿元，且无有息负债，处于净现金状态。未来两年公司除了大量承接来自新城集团的在管面积之外，还可通过快速的第三方项目拓展和并购使公司的在管面积再上一个新台阶。我们预计公司2019——2020年营业收入将分别实现42.9%、37.8%的增长至16.9亿元、23.2亿元，归母净利润实现两年复合增速43%的增长至2.15亿元、3.08亿元。给予公司2019年PE28X，对应目标价11港元，上调至“买入”的投资评级。 风险提示 房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓；人员成本大幅上升。 图1 2015—2017年公司合约面积GAGR:51.5% 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表1 盈利预测 (人民币 百万元) 0%10%20%30%40%50%60%70%0204060801001202015201620172018百万平方米32486811247.7%42.1%65.2%合约面积同比增速 公司研究：新城悦(01755.HK) 徐进，+852 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理 3 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 表2 估值比较 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 关键指标营业总收入增长率(%)归母净利润增长率(%)EPS(元)ROE(%)PE2016A2017A2018A2019E2020E573.78866.421,179.501,685.132,322.2843.2351.0035.7442.8737.8143.3373.41150.40215.07307.5595.1169.40104.8843430.240.340.4937.338.817.316.115.3----33.323.216.2 越秀房地产信托基金(00405.HK) 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理 4 Information Disclosures Stock ratings, sector ratings and related definitions Stock Ratings: The Benchmark: Hong Kong Hang Seng Index Time Horizon: 6 to 12 months Buy Relative Performance>20%; or the fundamental outlook of the company or sector is favorable. Accumulate Relative Performance is 5% to20%; or the fundamental outlook of the company or sector is favorable. Neutral Relative Performance is -5% to 5%; or the fundamental outlook of the company or sector is neutral. Reduce Relative Performance is -5% to -20%; or the fundamental outlook of the company or sector is unfavorable. Sell Relative Performance <-20%; or the fundamental outlook of the company or sector is unfavorable. Sector Ratings: The Benchmark: Hong Kong Hang Seng Index Time Horizon: 6 to 12 months Outperform Relative Performance >5%; or the fundamental outlook of the sector is favorable. Neutral Relative Performance is -5% to 5%; or the fundamental outlook of the sector is neutral. Underperform Relative Performance <-5%; or the fundamental outlook of the sector is unfavorable. Interest disclosure statement The analyst is licensed by the Hong Kong Securities and Futures Commission. Neither the analyst nor his/her associates serves as an officer of the listed companies covered in this report and has no financial interests in the companies. Guosen Securities (HK) Brokerage Co., Ltd. and its associated companies (collectively “Guosen Securities (HK)”) has no disclosable financial interests (including securities holding) or make a market in the securities in respect of the listed companies. Guosen Securities (HK) has no investment banking relationship within the past 12 months, to the listed companies. Guosen Securities (HK) has no individual employed by the listed companies. Disclaimers The prices of securities may fluctuate up or down. It may become valueless. It is as likely that losses will be incurred rather than profit made as a result of buying and selling securities. The content of this report does not represent a recommendation of Guosen Securities (HK) and does not constitute any buying/selling or dealing agreement in relation to the securi