越秀商业业务分析

一、整体战略定位

越秀地产坚持 “商住并举” 的发展战略，近年来进一步升级为 “大商业” 发展战略，旗下涵盖越秀地产直接持有的商业物业、越秀房托（越秀地产持有40.61%权益）以及越秀服务（越秀地产持有67.81%权益）三大平台，形成了商业资产“双平台”运作模式 【1】 【7】 。简单来说，就是“自己持有+信托上市+物业服务”三驾马车一起拉，互相补位。

二、最新经营表现（2025上半年）

业务板块	2025H1收入	同比变化	备注
越秀地产直接持有商业租赁	2.68亿元	-9.7%	在租面积109.9万平米
越秀房托	9.66亿元	-6.6%	越秀地产持股40.61%
越秀服务	19.62亿元	+0.1%	越秀地产持股67.81%

从数据来看，2025上半年“大商业”整体平稳，但直接持有的商业租赁收入和房托收入都有不同程度的下滑 【1】 【7】 。不过，越秀服务在管面积较期初增长了4.3%至7231万平米，新增合约面积596万平米，说明服务端的扩张势头还在 【1】 。

三、商业物业构成与储备

截至2025年中期，越秀地产在租商业物业面积达 109.9万平米，其中：

• 写字楼约占44.4%
• 商业物业（商场等）约占45.9%
• 停车场及其他约占9.7%

写字楼和商场基本是五五开的格局，两条腿走路 【1】 。

回顾2024年底的数据，在租面积92.4万平米，在建物业面积32.68万方、未建物业面积56.35万方，商业储备资源较为丰富，为后续商业租赁收入的增长提供了一定的保障 【6】 。也就是说，虽然眼下收入有点波动，但“粮仓”里还有货，后续增长有底牌。

四、历史业绩回顾

1. 越秀地产直接持有商业物业收入

2024年直接持有商业租赁收入 6.68亿元，同比大幅提升37.1% 【6】 。2023年这一数字为4.87亿元 【3】 。可以看出，2024年是个大年，增速相当猛。

2. 越秀房托

2024年实现营业收入 20.32亿元，同比下降2.7% 【6】 。2023年收入为18.73亿元 【3】 。房托端收入体量最大，但近两年略有波动。

3. 越秀服务

2024年实现营收约 38.68亿元，同比上升20.0% 【6】 。其中：

• 商业运营收入同比增长23.7%至7.34亿元，占总收入约19% 【8】
• 商业在管面积同比大增44.9%至594万平方米 【8】
• 社区增值服务收入同比增30.6%至12.17亿元，收入占比由29%提升至31% 【8】

2025上半年越秀服务营收19.62亿元，同比微增0.1%，增速有所放缓 【7】 。

五、毛利率趋势

从2022-2025年的数据来看，越秀服务的毛利率呈现一定下行压力 【9】 ：

年份	非商业毛利率	商业毛利率
2022	26.12%	32.72%
2023	25.72%	31.74%
2024	22.20%	29.39%
2025	13.67%	20.97%

商业板块的毛利率一直高于非商业板块，但整体趋势都在往下走。这跟整个物业行业的大环境有关，不过高毛利率的商业服务占比提升，有助于减轻整体毛利率下行的影响 【8】 。

六、股东回报与回购

越秀服务在2025年下半年持续进行股份回购，向市场传递信心 【10】 【11】 【12】 【13】 ：

• 9月回购62.25万股，耗资约201.36万港元
• 11月回购113.6万股，耗资约359.42万港元
• 11月底再回购43.40万股，耗资约134.73万港元
• 12月初回购38.9万股，耗资约123.61万港元

截至12月5日，累计回购941.95万股，占已发行股份的0.619% 【12】 。公司2024年底拥有约47亿元净现金，约为市值1.1倍，为持续回购提供了有力支撑 【8】 。

七、总结

越秀商业整体呈现 “持有端承压、服务端稳健” 的格局。地产直接持有的商业租赁收入和房托收入近两年有所波动，但商业储备资源丰富（在建+未建面积近89万方），后续增长有支撑 【6】 。越秀服务则保持扩张态势，在管面积持续增长，商业运营收入占比提升，同时通过股份回购积极回报股东 【8】 【10】 。整体来看，越秀的“大商业”战略方向明确，短期业绩有波动，但底盘还算扎实。