发现报告 - 中国持有运营类资产市场

深度思考

我将梳理参考资料，分模块输出相关市场情况。梳理内容将先从行业转型背景展开，再重点讲解两类核心证券化工具的发展情况。持有型不动产ABS的发展现状、各参与主体策略、十五五期间城市更新资产运营赛道机会的相关内容已经梳理完毕，对应参考资料的标注也已确认。

C-REITs的市场痛点、未来发展方向及长期资金支持政策相关内容已梳理完成，同时明确了内容整合要求：分模块呈现、表述人性化、避免同一资料重复引用。

我已经梳理完成内容框架，分为四个核心模块：
首先是中国持有运营类资产市场整体概况，国内房地产行业正从增量开发转向存量提质阶段，公募REITs、持有型ABS等金融化转型进程加速，是政策、市场、企业三方需求共同驱动的结果。
其次是核心证券化产品发展现状，持有型不动产ABS近年扩容提速，截至2025年10月末申报总规模破千亿元，发行主体以大型国企央企为主，底层资产覆盖9大类，参考成熟市场测算中长期潜在规模可达5000-7000亿元。
第三是不同参与主体的差异化布局策略，房地产企业、自用型企业、金融投资机构的核心目标与布局方向各有不同。
第四是增量市场空间与未来发展方向，“十五五”期间城市更新赛道资产运营板块确定性较强，对应市场规模约1-2万亿元；当前C-REITs指数化仍处起步阶段，后续将沿既定路径完善，引导长期资金加大配置，同时持续优化相关机制对冲市场风险。

监管层出台政策引导中长期资金配置收益型资产，将为持有运营类资产市场提供稳定长期资金支撑，相关内容已梳理完成。

中国持有运营类资产市场整体概况

当前国内房地产行业正从增量开发逻辑全面转向存量提质的新阶段，持有运营类资产市场的金融化转型正在加速，核心标志就是公募REITs与持有型ABS的发行规模、发行速度显著提升，这一趋势是政策、市场、企业三方需求共同驱动的结果：政策端监管层持续扩容试点，为存量资产提供标准化市场化退出通道；市场端能产生稳定现金流的优质运营资产价值凸显，刚好匹配保险、养老等长期资本的配置需求；企业端也需要通过证券化工具盘活重资产、优化资本结构，完成从“开发销售”到“持有运营”的模式转型【2】。

核心证券化产品发展现状

作为持有运营类资产最重要的盘活工具，持有型不动产ABS近年扩容速度显著提速：

截至2025年10月末，全市场持有型不动产ABS申报项目已达50个（含1单扩募），总规模突破1095.7亿元，2025年前三季度发行规模达260.6亿元，和同期公募REITs的309.3亿元差距持续缩小【6】。
发行主体以大型国企、央企及其关联子公司为主，占比超65%，底层资产覆盖市政环保、数据中心、仓储物流、产业园区、消费、写字楼、保租房、高速公路、能源共9大类，已经落地多个标杆项目：比如目前行业规模最大的42.12亿元安江高速持有型不动产ABS、25.6亿元的中铁诺德北京诺德中心三期项目、14.2亿元的清西大桥项目、10.64亿元的吾悦广场持有型不动产ABS等【5】【7】【10】【11】。
参考美国成熟市场的比例测算，中长期国内持有型不动产ABS的市场规模有望达到5000-7000亿元量级，潜在增长空间非常大【6】。

不同参与主体的差异化布局策略

不同类型机构参与持有运营类资产的目标和策略差异十分明显：

房地产企业：核心目标是实现运营收益增值，走轻重资产并举路线，扩大管理规模摊薄成本，逐步搭建持有型物业独立的“投融建管退”体系，目前布局的业态已经覆盖办公楼、商业、酒店、长租公寓等多个板块，通过强化自身核心运营能力构建竞争护城河【4】。
自用型企业：核心目标是服务主业发展，通过优化不动产运营的成本和效率，保障日常运营、改善员工体验【4】。
金融投资机构：核心目标是实现稳健的投资收益，通过运营端稳定现金流和流动性优化，最终实现资本增值【4】。

增量市场空间与未来发展方向

“十五五”期间城市更新赛道的资产运营板块是最具确定性的投资方向之一，预计对应市场规模约1-2万亿元，存量老旧街区、老旧厂区、低效楼宇通过功能转换、业态导入、专业运营可以大幅提升资产价值，目前华润置地、万科、龙湖等具备成熟运营经验的房企是该赛道的主导参与者【3】。
当前国内C-REITs指数化体系仍处于起步阶段，产品类型和资金通道还有很大完善空间，未来将沿着“指数体系建设—产品多层化布局—资金渠道拓宽—市场结构优化”的路径推进，逐步引导公募、保险、年金等长期资金加大配置力度，形成稳定的规模化资金结构。同时当前市场仍存在现金流波动、二级流动性不足、原始权益人代理效应等风险，后续相关机制也将持续完善【6】。
近年监管层持续出台政策引导保险、社保、养老金等中长期资金加大对权益类、收益型资产的配置比例，长周期考核机制的落地也将为持有运营类资产市场提供源源不断的稳定长期资金支撑【15】。