请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 苏宁环球(000718) 买入 2016年年报点评 （维持评级） 房地产开发II 2017年04月02日 [Table_BaseInfo] 一年该股与沪深300走势比较 股票数据 总股本/流通(百万股) 3,035/2,289 总市值/流通(百万元) 21,364/16,115 上证综指/深圳成指 3,210/10,348 12个月最高/最低(元) 13.09/6.73 相关研究报告： 《苏宁环球-000718-重大事件快评：牵手赛诺龙、完善医美产业链，维持“买入”评级》——2016-12-28 《苏宁环球-000718-重大事件快评：“退地”凸显转型决心、多项财务指标优，维持“买入”评级》——2016-10-31 《苏宁环球-000718-2016年中报点评：地产销售同比大增，战略转型卓有成效》——2016-08-31 《苏宁环球-000718-重大事件快评：进军保险、文医开花、地产增值，维持“买入”评级》——2016-08-25 《苏宁环球-000718-分析报告：战略转型再攀高峰，医美龙头有望诞生》——2016-07-18 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： w angyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 财报点评 地产资源禀赋优质，助力跨越式转型  2016年净利增长19.16%，EPS0.35元，符合预期 2016年实现收入82.47亿元，同比增长11.81%；归母净利润10.71亿元，同比增长19.16%；EPS为0.35元，符合预期。拟每10股派现金2元（含税）。  优质地产资源有序释放，助力健康、文体跨越式转型 一、土储禀赋优质，平稳有序释放：①截至2016年末，公司土地储备规划建面279.25万平，其中南京土储即占70%达到195万平，受益于江北国家新区及南京跨江战略，这部分土储禀赋优质；②2016年公司“销售商品、提供劳务”收到的现金为74.6亿元，同比增长10%，表明公司上述地产资源正在平稳、有序释放。我们认为，公司上述优质地产资源的有序释放，可为公司实现跨越式转型发展提供动力源泉。 二、转型工作正有条不紊推进，战略布局初步形成：①文体领域：参投的多部影视剧正在投拍或已杀青，《抢劫坚果店2》将在2017年夏季全球上映，公司文体产业集团将持续拓展国内动漫影视、VR、文娱等业务；②健康领域：与著名医美集团ID集团合作，助力公司医美产业；与大股东合资成立了50亿元医美产业基金，并收购了美联臣、广州妍雅等多家医美医院，产业基金收购的医美资源经培育后将陆续纳入上市公司体系。  财务状况优，业绩锁定性佳 2016年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为45.9%，同比下降0.4个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为3.6倍，短期偿债能力优；2016年末净负债率-2.6%，期末货币资金超过有息负债。公司2016年末预收款为59.71亿元，可锁定2017年wind一致预期营收的56.31%。  2017年将加大转型力度，完善转型产业链布局 2017年，公司在稳定房地产主业的基础上，将继续加大产业转型力度，持续完善转型产业链布局：①明确打造“亚洲第一，世界一流”医美品牌，全力打造苏亚医美，包括在苏亚医美实施股权激励以吸引人才、依托资本运作打造医美产业链闭环、搭建医疗管理体系、推动人才培训、在重点城市加速布局（公司预计未来3年内苏亚医美将整合50-60家医美机构）等举措；②坚持影视、动漫和网剧并举，实现原创内容的版权销售突破，同时大力发展影视动漫衍生品设计、制造、代理销售业务，积极拓展艺人经纪、广告代言业务等；③将继续配臵具有牌照准入优势、具有客户聚集效应、具有行业壁垒的金融资产，打造全功能金融平台，发挥金融资产聚合效应。  转型坚定、方向清晰，优质地产资源托底，维持“买入”评级 公司转型坚定、方向清晰，位于南京江北的大量优质土储为公司提供了较充分的安全边际，预计2017/2018年EPS为0.45/0.55元，对应PE为15.7/12.7X，维持“买入”评级。  风险提示 若：房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期，或公司转型不及预期。 盈利预测和财务指标 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入(百万元) 7,375 8,247 9,665 11,280 13,062 (+/-%) 35.2% 11.8% 17.2% 16.7% 15.8% 净利润(百万元) 900 1,071 1355.58 1672.61 2020.91 (+/-%) 18.1% 19.0% 26.5% 23.4% 20.8% 摊薄每股收益(元) 0.30 0.35 0.45 0.55 0.67 EBITMargin 19.6% 19.4% 20.7% 21.3% 21.7% 净资产收益率(ROE) 9.9% 14.2% 15.5% 16.2% 16.5% 市盈率(PE) 23.7 19.9 15.7 12.7 10.5 EV/EBITDA 24.2 20.6 17.9 15.8 14.1 市净率(PB) 2.3 2.8 2.43 2.06 1.74 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算 0.0 0.5 1.0 1.5 A-16 J-16 A-16 O-16 D-16 F-17 沪深300 苏宁环球 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 利润表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 现金及现金等价物 2540 2368 2481 2286 营业收入 8247 9665 11280 13062 应收款项 1840 2145 2503 2899 营业成本 5421 6418 7445 8634 存货净额 13170 15827 18609 22101 营业税金及附加 700 822 959 1045 其他流动资产 1808 2078 2425 2808 销售费用 156 184 203 235 流动资产合计 19358 22417 26018 30094 管理费用 206 244 274 316 固定资产 144 165 147 128 财务费用 62 38 33 32 无形资产及其他 28 25 23 20 投资收益 27 0 0 0 投资性房地产 822 822 822 822 资产减值及公允价值变动 (39) 0 0 0 长期股权投资 841 841 841 841 其他收入 0 0 0 0 资产总计 21193 24270 27850 31905 营业利润 1688 1960 2367 2800 短期借款及交易性金融负债 713 423 391 285 营业外净收支 (154) 0 0 0 应付款项 2854 3383 3928 4526 利润总额 1534 1960 2367 2800 其他流动负债 7775 9405 10897 12558 所得税费用 473 617 710 798 流动负债合计 11341 13210 15216 17369 少数股东损益 (10) (13) (16) (19) 长期借款及应付债券 1614 1614 1614 1614 归属于母公司净利润 1071 1356 1673 2021 其他长期负债 6 6 6 6 长期负债合计 1620 1620 1620 1620 现金流量表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 负债合计 12961 14831 16836 18989 净利润 1071 1356 1673 2021 少数股东权益 689 677 662 644 资产减值准备的增加（减少） (9) (39) (0) (0) 股东权益 7542 8762 10351 12271 折旧摊销 61 21 21 21 负债和股东权益总计 21193 24270 27850 31905 公允价值变动损失 39 0 0 0 财务费用 62 38 33 32 关键财务与估值指标 2016 2017E 2018E 2019E 营运资本变动 1417 (1111) (1450) (2012) 每股收益 0.35 0.45 0.55 0.67 其它 4 27 (15) (18) 每股红利 0.19 0.04 0.03 0.03 经营活动现金流 2584 253 228 12 每股净资产 2.49 2.89 3.41 4.04 资本开支 16 0 0 0 ROIC 10% 13% 15% 15% 其它投资现金流 0 0 0 0 ROE 14% 15% 16% 16% 投资活动现金流 (369) 0 0 0 毛利率 34% 34% 34% 34% 权益性融资 216 0 0 0 EBIT Mar gin 21% 21% 21% 22% 负债净变化 (454) 0 0 0 EBITDA Margi n 22% 21% 21% 22% 支付股利、利息 (578) (136) (84) (101) 收入增长 12% 17% 17% 16% 其它融资现金流 (3059) (290) (32) (106) 净利润增长率 19% 27% 23% 21% 融资活动现金流 (4907) (426) (115) (207) 资产负债率 64% 64% 63% 62% 现金净变动 (2692) (172) 113 (195) 息率 2.7% 0.6% 0.4% 0.5% 货币资金的期初余额 5232 2540 2368 2481 P/E 19.9 15.7 12.7 10.5 货币资金的期末余额 2540 2368 2481 2286 P/B 2.8 2.4 2.1 1.7 企业自由现金流 2713 278 251 33 EV/EBITDA 18.8 17.9 15.8 14.1 权益自由现金流 (800) (38) 196 (95) 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资评级 买入 预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 预计6个月内，股价表现介于市场指数±10%之间 卖出 预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上 行业 投资评级 超配 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上 中性 预计6个月内，行业指数表现介于市场指数±10%之间 低配