招商地产(000024)：大股东优质资源助力公司长期成长

请务必阅读正文后免责条款 大股东优质资源助力公司长期成长 事项：公司今日公布发行股份购买资产并募集资金预案，拟以26.92元/股的发行价发行约1.81亿股，募集金额约48.6亿元，向大股东蛇口工业区购买其持有海上世界住宅一期等资产。同时拟以24.23元/股非公开募集资金不超过16.2亿。 平安观点:  资产注入符合预期，集团和大股东再次传递支持公司发展信心。根据公告，本次定向增发购买的土地包括海上世界住宅一期、女娲广场和文化艺术中心，合计占地面积12.76万平米，成交总价约48.6亿。自去年年底注入船后广场等合计26万平建面后，集团及大股东再次以实际行动表明支持公司发展的战略意图。海上世界综合体项目作为“再造新蛇口”的重点项目，本次资产注入是对去年年底资产注入的延续，为实现海上世界综合体的整体开发又迈出重要一步。同时，本次资产注入也符合大股东蛇口工业区“根据招商地产的开发计划和经营需要，蛇口工业区将持续注入土地等优质资产以支持招商地产的发展”的承诺，持续向市场传递支持公司发展的信心。  标的资产优质，超过95%的成交金额为住宅项目。本次注入的海上世界住宅一期建面16万平，成交价46.5亿，住宅项目成交额占总成交金额的95%以上。该项目平均楼面价2.9万/平，较去年2期注入时2.25万/平的楼面价溢价29.1%。我们认为主要原因是：1、本次1期项目地位位置更加优越、更临近海边。2、今年以来土地市场持续火热，深圳平均地价较去年已有所上涨。3、本次注入土地容积率较低（2.07）小于先前2期的2.8。4、本次资产注入以发行股份购买，相比于现金收购产生的合理溢价。整体来看，本次交易价格仍相对合理。我们判断随着鲸山觐海逐步进入销售尾声，海上世界住宅项目有望于明年入市，考虑到项目地理位置优质，参考周边鲸山觐海的6-7万的均价，预计售价7万/平以上，毛利率在45%以上，仅本次注入的1期项目将增加公司未来净利润21.7亿。但考虑到项目在2016年才开始结算，本次增发将首先摊薄公司近两年业绩，在2016年开始逐步贡献利润。我们认为在优质土地日益匮乏的深圳，大股东对公司持续的稀缺资源注入，将为维持公司的较高毛利率水平提供有力支撑。  集团后续储备资源仍然值得期待。若本次资产注入顺利完成，将进一步打开集团及大股东优质资源资产注入的预期和想象空间。除本次注入的资产外，集团及大股东在太子湾、前海及漳州工业区仍持有大量土地。考虑到前海土地确权进展一直相对缓慢，我们判断符合“再造新蛇口”整体规划，位于海上世界综合体周边的太子湾（总建面170多万平，商住建面约10多万平米）最有可能成为下一个资产注入的标的。  销售持续高增长、财务状况优质、拿地布局合理将持续支撑公司高速发展。公司上半年实现销售额199.7亿，同比增长24%，预计下半年新推货量超250亿，整体可售量500亿，全年有望实现销售额450亿（+24%）。公司中报净负债仅25.6%，远低于行业超60%的平均水平，杠杆提升空间潜力巨大，同时本次增发将进一步改善公司的资金面状况。未考虑本次资产购买，公司年内已新增土地272.4万平，总地价158.6亿，新拓展宁波、昆明、大连、南宁、宁波等五个强二线城市，累计进入城市24个，全国布局进一步合理。  维持公司“推荐”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为2.6元和3.12元，对应PE为10.9倍和9.0倍。短期来看，公司销量增长确定、拿地布局合理、积极搭建香港融资平台，经营状况持续转好，本次资产注入将进一步增强公司的盈利能力。长期来看，集团后续储备资源丰富，未来资产注入仍存想象空间。维持公司“推荐”评级。  风险提示：政策调控加紧带来的销售不及预期风险。 招商地产(000024)公司事项点评 2013年9月17日 证券研究报告 推荐 (维持) 证券分析师 周雅婷 投资咨询资格编号 S1060513070001 0755-22622736 ZHOUYATING113@pingan.com.cn 王琳 投资咨询资格编号 S1060513090001 010-59730726 Wanglin170@pingan.com.cn 研究助理 杨侃 一般证券从业资格编号： S1060113070053 0755-22621493 Yangkan0342@pingan.com.cn 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 请务必阅读正文后免责条款 2/9 招商地产﹒公司事项点评 一、资产注入符合预期，集团和大股东再次传递支持公司发展的信心 根据公告，本次定向增发购买的土地包括海上世界住宅一期、女娲广场和文化艺术中心，合计占地面积12.76万平米，成交总价约48.6亿。自去年年底注入船后广场等合计26万平建面后，集团及大股东再次以实际行动表明支持公司发展的战略意图。海上世界综合体项目作为“再造新蛇口”的重点项目，本次资产注入是对去年年底资产注入的延续，为实现海上世界综合体的整体开发又迈出重要一步。同时，本次资产注入也符合大股东蛇口工业区“根据招商地产的开发计划和经营需要，蛇口工业区将持续注入土地等优质资产以支持招商地产的发展”的承诺，持续向市场传递支持公司发展的信心。 图表 1 本次资产注入项目情况 宗地名称 土地面积（平方米） 总地价（万元） 其它内容 海上世界住宅一期 77253.1 464858 住宅项目，总建面16万平，楼面价2.9万/平 女娲广场 24226.3 1205 商业项目，预计出售文化艺术中心 26261.6 20432 商业项目，预计出售 资料来源：公司公告，平安证券研究所 图表 2 “再造新蛇口”发展规划蓝图 资料来源：房地内参，平安证券研究所 请务必阅读正文后免责条款 3/9 招商地产﹒公司事项点评图表 3 “再造新蛇口”主要项目分布 资料来源：房地内参，平安证券研究所 图表 4 海上世界综合体主要项目注入情况 项目名称 占地面积 （万平） 建筑面积（万平） 总地价（亿）楼面价（元/平）建安成本（元/平）预计售价 （元/平） 预计毛利率 注入时间 已注入地块： 船后广场项目用地 1.22 1.24 1.32 10600 8000 50000 62% 2012年向大股东购买 船尾广场项目用地 1.54 1.20 1.27 10600 8000 50000 62% 2012年向大股东购买 海上世界住宅二期 4.28 12.00 27.00 22500 8500 70000 53% 2012年向大股东购买 海上世界酒店项目 2.37 4.29 0.64 1500 14000 30000 47% 2012年向大股东购买 金融中心二期项目 1.87 7.12 9.54 13400 8000 40000 46% 2012年向大股东购买 招商局广场 1.66 7.1 4145 6000 30000 63% 2008年定向增发注入 伍兹公寓 1.13 3.23 6477 10000 60000 68%2008年定向增发注入 本次拟注入地块： 海上世界剩余住宅用地 7.73 16 46.4 29053 8500 70000 45% 女娲广场 2.42 0.1205 文化艺术中心 2.61