商贸零售：养老产业深度研究：“需求增长+模式变革”，行业将迎重大投资窗口期；“养老服务+养老社区”，关注细分领域长期发展

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_ Title 2015年11月20日 商贸零售 Tabl e_Sum m ar y 养老产业深度研究：“需求增长+模式变革”，行业将迎重大投资窗口期；“养老服务+养老社区”，关注细分领域长期发展 ■养老产业需求巨大，行业或迎投资窗口期。我国目前已步入老龄化社会，截至2014年底，60岁以上老人已经达到2.12亿人，65岁以上老人达到1.38亿人，“421”家庭模式及空巢老人问题凸显催生养老行业需求的强势增长并显现供给的显著不足，我们估计目前养老服务业市场容量或已超过4万亿元，且未来将继续保持高速增长，到2020年或将突破7.7万亿。我国养老产业已经进入了投资窗口期，伴随养老意识提升，需求或将进一步提升。 ■厘清政府与市场关系，社会力量将成为发展养老产业的主力。我国目前养老服务业主要为公办机构提供养老服务，存在资源失衡和服务质量低等问题，多元化养老模式重要性愈发突出。未来我国养老产业的发展将着重厘清政府与市场的关系，社会力量或将成为未来养老产业发展与改革的主力，推动行业向更加市场化的方向转型。 ■传统养老模式变革预期强烈，他山之石可以攻玉。受传统文化影响，我国目前养老模式以家庭养老为主，老龄化程度的加深与城镇化的变迁愈发使得传统家庭养老模式已无法满足老年人的多元化需求，养老模式存在强烈变革预期。我们预期，未来较短期内，上门养老服务模式将会率先发展，并结合信息化趋势，打造“互联网+”养老，提高居家养老的老人的舒适性和安全性；长期来看，市场化投资将会兴建一批商业化养老社区，并由专业化运营商提供社区养老服务，分担居家养老的压力。目前发达国家中，美国及日本已经建立起相对完善的市场化养老机制，其中，对养老地产+金融+专业服务模式或值得重点参考，而对护理人员的培养或应将成为我国未来行业发展的重心之一。 ■未来养老产业三段式发展，两种模式先后发展，养老服务企业规模化整合是趋势。未来我国养老产业将呈现三段式发展：第一阶段2010-2020年，养老产业快速发展阶段，这个阶段内企业在养老产业有初步的布局，上门养老服务业和相关的养老信息化服务有望率先发展；第二阶段2021-2035年，养老产业繁荣发展，上门养老服务业进一步升级完善，商业养老社区将迎来发展，各类养老服务商将迎来整合，形成若干规模化养老服务企业；第三阶段2036-2050年，老龄人口增速放缓，养老产业也趋于成熟。 ■我国养老服务业尚处于起步阶段，关注具备先发优势标的。我国的养老服务业目前尚处于起步阶段，建议积极关注具备先发优势和优秀商业模式的企业，推荐南京新百（上门养老服务），金陵饭店（生态养老公寓），建议关注双箭股份（养老院），湖南发展（医养结合），凤凰股份（文化养老地产），上实发展（CCRC养老社区）， ■风险提示：养老社区接受度低于预期，上门养老服务需求低于预期。 Table_Bas eInf o 行业深度分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A 维持评级 Table_ FirstSt ock 首选股票 目标价 评级 Table_C hart 行业表现 资料来源：Wind资讯 Table_C han geRat e % 1M 3M 12M 相对收益 7.59 6.80 10.27 绝对收益 26.02 5.80 61.64 Table_Au tho r 刘章明 分析师 SAC执业证书编号：S1450515050001 liuzm@essence.com.cn 021-68765076 Table_C ontac ter 报告联系人 张璐芳 021-68766135 zhanglf2@essence.com.cn Tabl e_Re por t 相关报告 “双十一+国企改革+教育产业化”三条板块推荐主线 2015-11-02 商贸零售:校企改革：万亿优质高校资产证券化加速推进 2015-10-19 商贸零售:职业教育新纪元， 万亿市场沐春风 2015-10-13 2 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1.“人口特征+社会环境”构筑养老产业需求基础 2 1.1我国已进入老龄化社会，养老产业需求巨大 .......................................................... 4 1.1.1人口基数大，增速快，占比逐年增加 .................................................................. 4 1.1.2传统人口红利减弱，生产型社会转型消费型社会 ............................................... 6 1.2 “家庭结构+思想观念”转变带来养老产业发展新契机 .............................................. 7 1.2.1“421结构”导致空巢老人现象严重，催生社会性养老需求。 ............................. 7 1.2.2 老年人观念转变打开新型养老服务市场空间 ...................................................... 8 2. 我国养老产业现状：现阶段主要由政府承担，社会力量养老萌芽初现 9 3. 厘清政府与市场关系，“未备先老/未备先老+政策催化”推动社会力量走上养老舞台，构建多元化养老格局 12 3.1“未富先老/未备先老“催生养老产业急切需求 .................................................... 12 3.2 政策催化，引导社会力量成为建设养老产业的主角 ............................................ 13 4. 养老服务业：养老产业的基础，多模式养老服务大势所趋 14 4.1养老服务业模式：轻资产模式上门/社区养老服务率先起飞 ................................. 14 4.2上门养老服务模式适合我国居家养老为主的现状，将率先发展，信息化升级上门养老服务“互联网家”养老未来可期 ................................................................................. 15 4.3市场化投资打造养老地产新格局 .......................................................................... 18 4.4专业社区运营商助力社区养老模式大发展 ........................................................... 20 5.外国养老产业模式：他山之石，可以攻玉 21 5.1美国：成熟的上门养老和社区养老模式 ............................................................... 21 5.1.1上门养老服务提供商，服务居家养老：AFAM公司 .......................................... 21 5.1.2 “地产+金融平台”REITs模式，养老地产投资商:HCN公司 ............................. 22 5.1.3 规模化、专业化养老社区运营商：BKD公司 ................................................... 25 5.2日本：发达的上门养老介护服务，文化背景类似经验值得借鉴 ........................... 27 5.2.1 日本养老产业发展历程：政府负责到市场调控的转型，大力发展上门养老服务 ................................................................................................................................... 27 5.2.2 日本养老服务模式：公立养老院饱和，养老社区和上门养老服务分担养老压力 ................................................................................................................................... 28 6. 未来养老产业发展趋势：需求全面释放，市场化/多元化/服务商规模化，两种模式先后发展 29 6.1 养老产业繁荣发展期：2021-2035年 .................................................................. 29 6.2 上门养老服务将率先发展，结合信息化趋势，“互联网+养老”呼之欲出 ........... 30 6.3社区养老模式蓄力发展中，社会力量引领变革 .................................................... 31 7.投资标的分析 31 7.1南京新百：三胞集团重要资产证券化平台，养老服务业的先行者 ....................... 31 7.2双箭股份：A股首家养老服务中心落地标的，或依托和济颐养院输出养老服务 . 32 7.3湖南发展：医养结合&养老地产，打造养老产业大平台 ....................................... 33 7.4凤凰股份：牵手医疗机构，打造文化养老地产项目 ............................................. 35 7.5上实发展：CCRC养老社区拓荒者，社会力量建设养老地产的典范 ................... 35 7.6金陵饭店：依山傍湖，生态养老公寓极具潜力 .................................................... 36 3 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：我国于2000年前后进入老龄化社会 ................................................................. 5 图2：我国60岁以上老人超过2亿人 ......................................................................... 5 图3：我国总人口将于2030年左右达到峰值，老年人口占比逐年增加 ...................... 6 图4：1990年之后我国人口出生率稳定在2%以下 ..................................................... 6 图5：2010年之后，我国传统数量型人口红利逐渐减弱............................................. 7 图6：“421结构”导致空巢老人现象严重 ................................................................... 8 图7：老年人受教育水平逐渐提高 ............................................................................... 8 图8：我国机