土地储备丰富、“地产+金融”已逐步成型，维持“买入”评级

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 新湖中宝 (600208) 买入 合理估值： 元 昨收盘： 4.44 元 （维持评级） 房地产开发II 2017年02月03日 [Table_BaseInfo] 一年该股与沪深300走势比较 股票数据 总股本/流通(百万股) 8,599/8,598 总市值/流通(百万元) 38,181/38,176 上证综指/深圳成指 3,159/10,052 12个月最高/最低(元) 5.07/3.34 相关研究报告： 《新湖中宝:吸收合并将进一步打开未来发展空间》 ——2009-02-10 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： w angyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 公司分析 土地储备丰富、“地产+金融”已逐步成型，维持“买入”评级  权益法核算所持中信银行股份，助推2016年业绩大幅增长 公司通过收购Total Partner直接持有中信银行H股23.2亿股，占中信银行总股本的4.74%，此前公司推荐的董事已获批进入中信银行董事会，据此，公司从2016年12月1日起对持有中信银行的股份转为权益法核算，并调整长期股权投资账面价值，由此形成2016年归母净利润同增370%~420%左右，若剔除此因素则与上年基本持平。  销售稳健增长，土地储备丰富 根据新浪乐居房地产销售排行榜数据，公司2016年销售面积103.7万平米、销售额147.9亿元，分别同比增长5.8%、35.7%，销售均价同比增长28.2%至1.43万元/平米，市场占有率（销售额）维持在0.13%，整体保持稳健增长。公司近年坚持审慎拿地策略，2016年前3季新增土地建面62万平米。公司前期累积了大量低成本土地，目前合计土储近2300万平米（规划建筑面积），可满足未来5-8年开发需求，项目主要分布在一、二线核心城市，其中长三角地区占比约一半，预计随着项目推进，公司将逐步进入收获期。  财务改善，业绩锁定性好，估值低廉 截止16年3季度末，公司剔除预收账款后的资产负债率为71.3%，同比下降3.2个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.4倍，短期偿债能力良好；净负债率为128.7%，较2015年末下降23.7个百分点。公司三季度末预收款为133.7亿元，在扣除w ind一致预期的2016年4季度营业收入后，剩余部分仍可锁定2017年w ind一致预期营收的43%。参照公司2016年3季度末净资产，目前PB为1.65倍，在全部146只地产股中排名第29位，估值低廉。  “地产+金融”双主业战略逐步成型 公司通过持股拥有金融全牌照——①银行：中信、温州、盛京银行；②保险：阳光保险；③券商：湘财、长城证券；④期货：新湖期货。公司投资布局互联网金融：①与万得合作进入金融咨询服务领域；②投资通卡联城进入移动支付领域的应用和服务；③投资恩牛网络进入理财、信贷等一站式金融服务领域。随着公司不断完善金融信息服务领域布局，积极打造互联网金控平台，公司“地产+金融”双主业战略将逐渐成型。  核心竞争力进一步强化，维持“买入”评级 公司在战略、规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力，为持续、健康、稳定发展打下坚实基础，未来将加速地产项目价值释放。预计16/17年EPS为0.67/0.26元，对应PE为6.8/17.4X，维持“买入”评级。  风险 若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。  盈利预测和财务指标 2014 2015 2016E 2017E 2018E 营业收入(百万元) 11,038 11,636 14,526 17,896 21,528 (+/-%) 19.9% 5.4% 24.8% 23.2% 20.3% 净利润(百万元) 1,082 1,161 5,761 2,202 2,773 (+/-%) 10.0% 7.3% 396.3% -61.8% 26.0% 摊薄每股收益(元) 0.13 0.13 0.67 0.26 0.32 EBIT Marg in 19.5% 20.4% 14.7% 14.5% 15.3% 净资产收益率(ROE) 5.6% 4.8% 20.5% 7.4% 8.8% 市盈率(PE) 35.3 32.9 6.6 17.3 13.7 EV/EBITDA 49.0 38.4 32.9 市净率(PB) 2.0 1.6 1.3 1.3 1.2 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算 0.84 0.94 1.04 1.14 1.24 16-2 16-5 16-8 16-11 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 附表1：财务预测与估值 财务预测与估值 资产负债表（百万元） 2015 2016E 2017E 2018E 利润表（百万元） 2015 2016E 2017E 2018E 现金及现金等价物 15932 21911 3636 0 营业收入 11636 14526 17896 21528 应收款项 511 1990 2451 2949 营业成本 8646 10633 13243 15931 存货净额 49096 50747 62997 75330 营业税金及附加 826 973 1163 1292 其他流动资产 5301 4939 6084 7320 销售费用 420 450 555 646 流动资产合计 71039 79703 75285 85714 管理费用 316 332 349 371 固定资产 232 360 375 387 财务费用 878 944 995 1063 无形资产及其他 265 239 212 186 投资收益 980 5750 1000 1000 投资性房地产 10198 10198 10198 10198 资产减值及公允价值变动 (21) 0 0 0 长期股权投资 7333 8133 8133 8133 其他收入 0 0 0 0 资产总计 89067 98632 94203 104618 营业利润 1509 6943 2591 3226 短期借款及交易性金融负债 16430 10874 0 3585 营业外净收支 (14) 0 0 0 应付款项 1785 2188 2717 3249 利润总额 1495 6943 2591 3226 其他流动负债 17450 19115 23634 28171 所得税费用 453 1736 596 710 流动负债合计 35665 32177 26351 35004 少数股东损益 (119) (553) (206) (257) 长期借款及应付债券 26165 35573 35573 35573 归属于母公司净利润 1161 5761 2202 2773 其他长期负债 1837 1837 1837 1837 长期负债合计 28001 37409 37409 37409 现金流量表（百万元） 2015 2016E 2017E 2018E 负债合计 63667 69586 63760 72414 净利润 1161 5761 2202 2773 少数股东权益 1277 890 745 565 资产减值准备 21 (27) 0 0 股东权益 24124 28156 29698 31639 折旧摊销 51 56 61 65 负债和股东权益总计 89067 98632 94203 104618 公允价值变动损失 21 0 0 0 财务费用 878 944 995 1063 关键财务与估值指标 2015 2016E 2017E 2018E 营运资本变动 (14946) (727) (8809) (8997) 每股收益 0.13 0.67 0.26 0.32 其它 259 (360) (145) (180) 每股红利 0.43 0.20 0.08 0.10 经营活动现金流 (13432) 4702 (6690) (6339) 每股净资产 2.65 3.27 3.45 3.68 资本开支 (30) (130) (50) (50) ROIC 2% 3% 3% 4% 其它投资现金流 35 83 0 0 ROE 5% 20% 7% 9% 投资活动现金流 (795) (847) (50) (50) 毛利率 26% 27% 26% 26% 权益性融资 5514 0 0 0 EBIT Mar gin 12% 15% 14% 15% 负债净变化 1521 5758 0 0 EBITDA Margi n 13% 15% 15% 16% 支付股利、利息 (3893) (1728) (661) (832) 收入增长 5% 25% 23% 20% 其它融资现金流 (2940) (5556) (10874) 3585 净利润增长率 7% 396% -62% 26% 融资活动现金流 17406 2124 (11535) 2753 资产负债率 73% 71% 68% 70% 现金净变动 3180 5979 (18275) (3636) 息率 10% 4% 2% 2% 货币资金的期初余额 12752 15932 21911 3636 P/E 34.7 6.6 17.3 13.7 货币资金的期末余额 15932 21911 3636 0 P/B 1.7 1.3 1.3 1.2 企业自由现金流 (13929) 802 (6806) (6417) EV/EBITDA 70.2 49.0 38.4 32.9 权益自由现金流 (15348) 296 (18446) (3661) 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 国信证券投资评级 类别 级别 定义 股票 投资评级 买入 预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上 增持 预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 预计6个月内，股价表现介于市场指数 ±10%之间 卖出 预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上 行业 投资评级 超配 预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上 中性 预计6个月内，行业指数表现介于市场指数 ±10%之间 低配 预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数10%以上 分析师承诺 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有，仅供我公司客户使用。未经