公司11月销售增速加快，土地储备力度加强，维持“买入”评级

C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2018年12月17日 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 目标价(元/港元) RMB 32/HKD 32 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2018/12/14) 26.46 深证成指(2018/12/14) 7629.65 股价12个月高/低 40.65/19.75 总发行股数(百万) 11039.15 A股数(百万) 9715.17 A市值(亿元) 2570.63 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(29.38%) 每股净值(元) 12.68 股价/账面净值 2.09 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) 6.8 15.0 -5.5 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2018-10-26 23.49 买入 产品组合 房地产开发与经营业 98% 房地产管理业及其他 2% 机构投资者占流通A股比例 基金 2.3% 一般法人 41.0% 股价相对大盘走势 万科(000002.SZ/02202.HK) Buy买入 公司11月销售增速加快，土地储备力度加强，维持“买入”评级 结论与建议： 公司公布11月销售情况，月度销售面积355.6万平方，YOY+54.9%,月度销售金额583.2亿，YOY+67.8%,单月销售增速加快。公司年底加速推盘，逆周期增加土地储备，财务稳健，我们预计公司2018、2019年净利润将达到345亿元和406亿元，YOY分别+23%和+17.6%，EPS分别为3.13元和3.68元，按目前A股价格计算，对应PE分别为8.6倍和7.4倍，PB1.8倍；H股对应PE为8倍和6.8倍，PB1.6倍。我们维持AH股买入的投资建议。  销售增速继续加快，均价提升：公司11月加快推盘速度，实现销售面积355.6万平方米，销售金额583.2亿元，在同期基期较低的情况下，YOY达到+55%和+68%，较10月分别大幅提升17个和21个百分点，均创年内新高；11月公司销售均价为16400元/平米，MOM+3.52%，YOY+8.36%。累计来看，公司2018年1-11月共实现销售面积3599万平米，销售金额5439.5亿元，分别同比增长14.6%和16.3%，今年前11个月已完成17年全年销售金额的103%。公司1-11月销售均价为15114元/平，YOY+1.54%，销售均价保持稳定。  土地储备力度加强，专注核心区域项目：公司11月共新增14个地产开发项目，权益建筑面积232.8万平米，较10月增长33.7%；支付权益土地款140.51亿元，综合楼面地价6036元/平米，均价MOM+20%。此外，继10月收购华夏幸福环京地块项目股权，公司11月斥资约16亿元和约34亿元幷购海航位于广州的综合体项目和嘉凯城位于杭州、重庆等4个城市的房产项目。根据克尔瑞统计数据，11月，销售TOP100的企业近4成未拿地；在市场整体拿地节奏放缓的背景下，公司呈现逆周期拿地态势，增加土地储备，为未来发展做准备。 1-11月，公司累计权益建筑面积为2687万平米，YOY+8%；累计支付权益土地款1479亿元，与1-11月销售总额的比值为0.27，低于2017全年的0.41，拿地节奏稳健。1-11月，公司继续聚焦于核心城市项目，按权益建筑面积计算，70%位于一、二线城市；其中，公司在热点城市沈阳、济南、成都、宁波和天津拿地积极，权益面积分别占累计权益面积的4.5%、4.2%、4.0%、3.8%和3.7%。  融资成本处于较低水平，融资优势凸显：公司于11月14日和12月12日分别公告中期票据发行事宜，票面利率分别为4.03%和5.35%，期限分别为3年和5.25年，金额分别为20亿人民币和6.3亿美元。克尔瑞统计数据显示，11月房企发债融资的平均成本为8.54%，在当前融资环境紧张的情况下，公司的融资成本显著低于业内平均水平，财务优势凸显。  盈利预测与投资建议：公司作为行业龙头，销售增速稳中有升，融资能力较强，拿地节奏稳健，在当前紧张的市场环境下具有逆势扩张的空间，我们预计公司2018、2019年净利润将分别达到345亿和406亿元，YOY分别+23%和+17.6%，EPS分别为3.13元和3.68元，按目前A股价格计算，对应PE分别为8.6倍和7.4倍，PB1.8倍；H股对应PE为8倍和6.8倍，PB1.6倍，我们维持AH股买入的投资建议。 ......................... 接续下页 ............................... C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 年度截止12月31日 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 纯利 (Net profit) RMB百万元 18119 21023 28052 34541 40612 同比增减 ％ 15.08% 16.02% 33.44% 23.13% 17.58% 每股盈余 (EPS) RMB元 1.640 1.904 2.541 3.129 3.679 同比增减 ％ 14.93% 16.15% 33.44% 23.13% 17.58% A股市盈率(P/E) X 14.33 12.33 9.24 7.51 6.39 H股市盈率(P/E) 12.48 10.74 8.05 6.54 5.56 股利 (DPS) RMB元 0.70 0.80 0.90 1.00 1.10 A股息率 (Yield) ％ 2.98% 3.41% 3.83% 4.26% 4.68% H股息率 (Yield) ％ 3.42% 3.91% 4.40% 4.89% 5.38% 预期报酬(Expected Return；ER)为准，说明如下： 强力买入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；买入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 卖出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力卖出 Strong Sell (ER ≦ -30%) 图1：万科单月销售面积及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 图2：万科单月销售金额及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2018年12月17日 附一：合幷损益表 百万元 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 营业收入 195549 240477 242897 355403 447218 经营成本 138151 169742 160080 232266 300843 营业税金及附加 17980 21979 19722 26655 41144 销售费用 4138 5161 6262 7108 12835 管理费用 4745 6801 8866 13328 12835 财务费用 478 1592 2075 9240 12522 资产减值损失 496 1193 1319 3252 3252 投资收益 3562 5014 6245 8118 10553 营业利润 33123 39024 50813 71084 74018 营业外收入 855 398 723 700 560 营业外支出 176 168 394 272 300 利润总额 33803 39254 51142 71512 74278 所得税 7853 10903 13934 22169 20129 少数股东损益 7830 7328 9157 14803 13537 归属于母公司所有者的净利润 18119 21023 28052 34541 40612 附二：合幷资产负债表 百万元 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 货币资金 53180 87032 174121 181086 188329 应收账款 2511 2075 1433 1576 1734 存货 368122 467361 598088 657896 723686 流动资产合计 547024 721295 1017553 1088519 1230936 长期股权投资 33503 61702 81224 93408 107419 固定资产 4917 6811 7099 5001 5002 在建工程 598 765 1022 801 802 非流动资产合计 64271 109379 147794 138836 153361 资产总计 611296 830674 1165347 1227355 1384297 流动负债合计 420062 579998 847355 935155 1035107 非流动负债合计 88999 88999 131318 70566 72626 负债合计 668998 668998 978673 1005721 1107733 少数股东权益 36126 48232 53999 65828 79561 股东权益合计 100184 113445 132675 155806 197003 负债及股东权益合计 805307 830674 1165347 1227355 1384297 附三：合幷现金流量表 百万元 2015A 2016A 2017A 2018E 2019E 经营活动产生的现金流量净额 16046 39566 82323 18225 1706 投资活动产生的现金流量净额 -20947 -43389 -51613 -4985 -7984 筹资活动产生的现金流量净额 -5104 31297 55265 3520 13521 现金及现金等价物净增加额 -9906 27742 84836 16760 7243 1 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。