领汇房地产投资信托：进一步进军中国

Flashnote领汇房地产投资基金（823 HK）举行：进一步进军中国索引^恒生指数RIC0823.HK彭博823 HK市值（美元）13,446市值（港元）104,234企业价值（港元）118,478自由流通量（％）1002015年7月26日黄文**，CFA分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6571re（Derek Kwong）*分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6629弗兰克·李*关联香港上海汇丰银行有限公司+852 3941 7008阿米什·桑吉（Amish Sanghi）*班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及免责声明一起阅读，构成其中的一部分 领汇宣布以66亿元人民币收购上海企业道1号和2号 资产投资的持续努力使DPU增长的来源多样化，同时Link资产组合的风险状况略有改变 我们给予持有评级，目标价为港币53元在四个月内宣布了在中国的第二次收购。领汇房地产投资信托于2015年7月24日宣布以人民币6元的价格收购上海黄浦区甲级写字楼，即企业黄道1和2号，涉及地面楼面建筑面积83,155平方米（其中办公楼建筑面积75,780平方米）。来自瑞安房地产（272 HK，港币2.19，持有）的0.6十亿。根据Link的说法，收购价比独立估值师的评估价高出c1.6％，意味着净收益率达到c4.1％（基于2015年6月的月租金）。此次收购将以现金和/或现有债务融资提供资金，预计完成日期为2015年8月24日。Link计划持有所收购的资产作长期投资。不断增长的投资组合，资产的风险状况略有变化。继2015年4月收购北京EC购物中心之后，这是Link在中国的第二次收购，据估计，按价值计算（按备考基准），Link的中国资产将增至总资产的7.5％。 Corporate Avenue 1＆2是Link的第一个完工办公资产。尽管从中期来看，最新的收购继续使Link的DPU增长来源多样化，但我们认为，Link资产的风险状况仍在逐渐从最初由郊区非全权零售主导的投资组合中逐渐转移在香港面对的资产风险较高（尽管规模适中），例如办公室和中式租赁资产。近期财务影响较小。我们预计此次收购将使Link的资产组合增长c5.8％（基于截至2015年3月以及包括EC Mall的价值）。 Link估计收购后以及考虑到2015年4月支付的2015财年最终派息和EC Mall收购后的备考杠杆比率为18.7％（截至2015年3月为11.9％）。我们预计此次收购将促进假设青少年的租金调升，95％的入住率和每年2.7％的利息成本，FY16-18e DPU每年不到2％对于此次收购，我们相信该资产的良好质量和位置将有助于减轻上海办公楼市场近期供应增长带来的风险。我们给予持有评级，目标价为53港元。我们将每股53港元的公允价值目标价定为与我们对53港元的部分估值（SOTP）的估值相同，包括基于DDM的52港元/股的NAV（假设折让率为6.5％）和DCF对观塘开发项目的估算（假设贴现率为6％）。我们估计2016财年的股息收益率为4.5％（历史平均水平为4.4％），这意味着Link的估值相当合理。我们认为Link REIT的租金收入应显示出回弹力；然而，与其他房地产投资信托基金一样，利率波动仍然是主要的下行风险，并且可能是潜在的股价驱动力，尤其是在市场对美国加息的预期上升的情况下。主要的上行风险包括潜在的收购。图房地产股权–香港主要上行风险：目标价（港元）53.00股价（港币）45.45上升/下降（％）16.6性能1M3M1200万绝对（％）-2.7-3.64.1相对^（％）5.06.5-1.0 债务/总资产总额净债务/ EBIT（x）来自运营/净债务的现金流每股数据（港币）每股收益报告（完全稀释）汇丰每股收益（全面摊薄）DPS比例（％）企业大道1和2的详细信息Corporate Avenue 1和2由两座塔组成，这两座塔分别由21个楼层和10层主要由高级甲级写字楼（由零售展馆连接）以及两个楼层的地下停车场（226个停车场）连接。 总建筑面积为98,080平方米（地上建筑面积为83,155平方米）。 该资产位于上海黄浦区的新天地地区，靠近淮海中路和地铁站（沿地铁1、8和10号线）。截至2015年6月30日，该物业的入住率分别为100％和98。零售和办公分别占3％。 排名前10位的办公租户是专注于专业服务，制药，多媒体，银行和工业产品的跨国公司，其中排名前五位的租户贡献了47家。2015年6月总租金收入的5％。 该酒店期望11。6％，12。5％和29。6％的办公室租赁分别在2015年，2016年和2017年剩余时间到期。收购Corporate Avenue 1和2的摘要属性获得的企业大道1和2取得日期2015年7月24日的完成取得2015年8月24日地点上海市黄浦区新天地总建筑面积（平方米）98,080办公室75,780零售7,375其他（地下室）停车场数量226完成年份2003约定的财产价值（人民币百万元）。截至2015年6月的月租金收入（人民币百万元）24.6（不包括管理费，停车场和其他收入）每家公司的估计净收益指导200（1）租金增长高于预期，以及（2）潜在的收购。估值与风险我们维持Link的持有评级，并将其目标价定为53港元。我们将每股53港元的公允价值目标价定为与我们53港元的部分估值（SOTP）的估值相同，其中包括基于DDM的52港元的每股净资产值（假设折让率为6.5％）。以及观塘发展项目的DCF估算（假设贴现率为6％）。我们预计Link在2016-18财年的股息收益率为4.5-5.4％。主要的上升/下降风险主要上行风险：关键的下行风险：（1）利率前景，这会影响对Link进行估值时使用的折现率；（2）政治/社会问题，如可能抗议租金上涨，以及（3）AEI和开发项目的延迟。披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong，Derek Kwong和Frank Lee重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已按以下基准分配评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。2.05上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。5,7116,3546,8267,314在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。1,6561,7631,8932,028*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动率必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，才能改变股票的状态。长期投资机会的评级分布356450481513截至2015年7月26日，已发布的所有评级的分布如下：购买(2,054)(2,201)(2,292)(2,386)52.0（其中29％提供了投资银行服务）5,6696,3666,9077,468保持 债务/总资产总额净债务/ EBIT（x）来自运营/净债务的现金流每股数据（港币）每股收益报告（完全稀释）汇丰每股收益（全面摊薄）DPS比例（％）企业大道1和2的详细信息Corporate Avenue 1和2由两座塔组成，这两座塔分别由21个楼层和10层主要由高级甲级写字楼（由零售展馆连接）以及两个楼层的地下停车场（226个停车场）连接。 总建筑面积为98,080平方米（地上建筑面积为83,155平方米）。 该资产位于上海黄浦区的新天地地区，靠近淮海中路和地铁站（沿地铁1、8和10号线）。截至2015年6月30日，该物业的入住率分别为100％和98。零售和办公分别占3％。 排名前10位的办公租户是专注于专业服务，制药，多媒体，银行和工业产品的跨国公司，其中排名前五位的租户贡献了47家。2015年6月总租金收入的5％。 该酒店期望11。6％，12。5％和29。6％的办公室租赁分别在2015年，2016年和2017年剩余时间到期。收购Corporate Avenue 1和2的摘要属性获得的企业大道1和2取得日期2015年7月24日的完成取得2015年8月24日地点上海市黄浦区新天地总建筑面积（平方米）98,080办公室75,780零售7,375其他（地下室）停车场数量226完成年份2003约定的财产价值（人民币百万元）。截至2015年6月的月租金收入（人民币百万元）24.6（不包括管理费，停车场和其他收入）每家公司的估计净收益指导31.71.31.10.90.7汇丰银行及分析师披露2010年7月11年7月12月7日13年7月14年7月（其中28％提供了投资银行服务）(437)(415)(426)(436)卖（其中18％提供了投资银行服务）22,699000为了进行上述分配，在从先前评级模型转换为当前评级模型的过程中，将使用以下映射结构：在我们先前的模型下，超重=买入，中性=持有，减持=卖出；在我们当前的模型下，买入=买入，持有=持有和减少=卖出。有关两种模型下的评级定义，请参阅上面的“股票评级和财务分析基础”。(327)(308)(324)(329)股价和评级变化为长期投资机会领汇房地产投资基金（0823.HK）股价表现港元vs汇丰银行评级历史27,6045,6436,1586,703资料来源：汇丰银行(819)(1,140)(1,226)(1,316)推荐和价格目标记录从26,7854,5024,9325,386至4,1924,7025,1325,5866060日期5050超重5,3445,0805,5466,0104040中性(2,786)(280)(740)(7