新股评论：新明中国控股有限公司 (02699)

分析員: Carmen Wong 2015年6月24日 本報告僅作參考資料之用，本公司(東亞證券有限公司)並不會就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據本公司認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。於本報告編製之時，本公司並未持有本報告內提及公司之任何權益，惟東亞銀行集團之其他成員則可能不時持有本報告內提及公司之權益。 香 港 德 輔 道 中 10 號 東 亞 銀 行 大 廈 9 樓 證券買賣: 3608 8000 研究部: 3608 8096 傳真: 3608 6113 【新股研究】 新明中國控股有限公司 (02699) 獨家保薦人 : 中國光大融資 獨家全球協調人及獨家賬簿管理人 : 中國光大證券（香港） 全球發售股份數目: *470,000,000股 (佔擴大後股本25.0%) 香港發售股數: 47,000,000 股 (10%) 國際配售股數: 423,000,000股 (90%) 超額配股權: 70,500,000股 * 全部470,000,000股均為新股 新明中國控股有限公司 (“新明”或“集團”) 業務概覽： 新明為中國一家綜合性住宅及商業物業開發商。集團於浙江省台州市開展其業務，並進一步擴展至多個城市包括上海、重慶、滕州及杭州。 其業務主要包括三個領域，包括(i)物業開發；(ii)物業租賃；及(iii)物業管理。新明除了出售住宅項目以及住宅項目內的臨街零售門店外，亦開發包括購物商場、倉庫、專業市場及寫字樓在內的綜合體商業項目。 截至2015年3月31日，其物業組合包括16個物業開發項目（總建築面積約2,169,824平方米）。 發售價: 每股1.10港元 – 2.10港元 巿值: 20.68億 – 39.48億港元 2014年歷史市盈率 (以全面攤薄基準計算): 5.0倍 – 9.5倍 備考經調整有形資産淨值: 每股0.86港元 –1.10港元 僱員數目: 438 (截至2015年6月14日) 香港公開發售日期: 2015年6月23日 – 2015年6月26日 中午 收款銀行: 交通銀行 香港證券登記處: 卓佳證券登記有限公司 上巿日期: 2015年7月6日  是次全球發售完成後股東架構 (假設未行使超額配股權)： Xinxing Company Limited – 由集團之主席﹑執行董事兼行政總裁陳承守先生全資擁有 75.0% 公衆股東 25.0% 100.0% 2  所得款項用途： 是次全球發售所得淨額估計爲 7.01億港元 (假設發售價中位數每股1.60港元及未行使超額配股權) (百萬港元) 用作開發其現有項目 491 用於具潛力開發項目的土地收購及建設成本 140 用於營運資金及其他一般公司用途 70  財務資産概覽 ： 截至十二月三十一日止年度 2012 2013 2014 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 收入 1,045,835 810,646 2,135,612 毛利 574,891 449,282 751,265 投資物業公平值變動 180,459 186,802 16,864 溢利 207,772 262,292 330,179 毛利率# 55.0% 55.4% 35.2% 純利率 19.9% 32.4% 15.5% 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2014 淨負債比率 96.6% 57.0% 142.6% (#): 毛利率於2014年大幅下滑，主要由於期內的平均售價按年下跌30.2% 所致  按業務性質的收入明細分析： 截至十二月三十一日止年度 (人民幣千元) 2012 2013 2014 物業銷售 998,664 95.5% 770,924 95.1% 2,050,485 96.0% 租金收入 37,478 3.6% 28,856 3.6% 66,546 3.1% 物業管理收入 9,693 0.9% 10,866 1.3% 18,581 0.9% 總計 1,045,835 100.0% 810,646 100.0% 2,135,612 100.0%  同業比較： 名稱 股票號碼 市值 (百萬港元) 淨負債率 FY2014 巿盈率 眾安房產 00672 2,372 85.7% 6.0x 當代置業（ 中國） 01107 2,570 52.9% 3.9x 中國奧園 03883 5,011 105.2% 5.0x 建業地產 00832 5,711 77.6% 5.2x 中駿置業 01966 6,266 78.9% 5.6x 花樣年控股 01777 8,580 95.9% 5.4x 首創置業 02868 12,006 86.5% 5.7x 平均值 6,073 83.2% 5.3x 新明中國 02699 3,008* 142.6% 7.3x* 資源來源：彭博 (*): 根據發售價中位數每股1.60港元 3  優勢與發展機遇：  新明計劃進一步擴大其商業物業業務比重。透過產生經常性租金收入以提高收入來源的穩定性。此外，集團亦有意專注於發展具特定主題的商業綜合體，如家居用品主題或兒童相關產品的購物商場，為消費者提供一站式購物體驗。發展主題商業綜合體將有助於提高其溢利、聲譽及形象。  於2015年首四個月，集團的收益主要來自交付新明麗江苑及溫商時代‧新明公館，其平均售價 (每平方米人民幣8,434元) 較2014年首四個月所交付的台州新明半島二期第二階段 (平均售價為每平方米人民幣10,947元) 為低。但是，集團預期隨著上海新明‧兒童世界 (平均售價約為每平方米人民幣16,878元) 於2015年下半年交付，其2015年全年經營業績將得到改善。  劣勢與風險：  集團的債務水平高企。集團於2014年向銀行及其他金融機構新增了一筆貸款以支持其業務發展，因此截至2014年12月31日，其淨負債率高達142.6%，遠高於2013年底的57.0%。新明的總貸款亦由2013年底的人民幣8.65億元大幅上升至2014年底的人民幣14.0億元。  其業績可能因投資物業的公允值變化而出現波動。截至2012﹑2013及2014年止年度，集團所確認的投資物業公允值收益約為人民幣1.805億元、人民幣1.868億元及人民幣1,690萬元，分別佔其除稅前溢利約32.4%、39.7%及2.9%。  新明的2014年市盈率介乎5.0倍至9.5倍，而其同業平均則為5.3倍。考慮到其高負債率及較小的公司規模，其估值並不吸引。 投資建議：不吸引 4 重要披露 / 分析員聲明 / 免責聲明 本報告爲東亞銀行有限公司（「東亞銀行」）之全資附屬機構 – 東亞證券有限公司（「東亞證券」）所編制。 主要負責本報告內容 (不論全部或部分)之每一位元分析員申明 (i) 本報告內容準確反映其對本報告所提及的公司或證券所持的個人觀點; 及 (ii) 其所得報酬與本報告所提及的意見或觀點並不構成任何直接或間接之關係。 本報告僅作參考資料之用，本公司無意就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據東亞證券認爲可靠的資料而編制，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。而本報告所載之資料及意見，乃反映本報告在發表之日有關分析員的見解，本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。本報告所提及的意見，並未考慮讀者之任何特定投資目標、財務狀況及任何特定需要，投資者須獨立思考，不應依賴本報告而作出其投資決定。投資涉及風險，投資者應小心作出投資決定。如有需要，並應向其他專業顧問尋求獨立的法律或財務意見。東亞證券有限公司及/或東亞銀行集團不會就任何人士因使用本報告或其內容而招致的任何直接或間接損失而負上任何責任。 于本報告編制之時，東亞證券並未持有本報告所提及的公司之任何權益，而東亞銀行與集團內之其他聯屬/聯營公司及/或有聯繫人士，則可能不時持有本報告提及的公司權益。東亞銀行及其聯屬/聯營公司、有關的董事及/或員工均可能就本報告所提及的股份持倉、及/或就該等股份作出交易，及/或爲該等公司提供/尋求提供經紀、投資銀行及其它銀行服務。 東亞銀行及/或其聯屬/聯營公司可能就本報告所提及之股份實益持有1%或以上之任何普通股權益；並可能於過去12個月及/或未來3個月內，因向本報告所提及的公司提供投資銀行服務而向該公司 / 該等公司收取相關的報酬。 本報告並不擬向屬於任何司法管轄區的市民或居民，或其所在的任何人士或機構派發或供其使用，以致該等派發、刊載、提供或使用違反當地適用之法律或規例。