行业半年度策略报告 行业报告 地产 2015年06月23日 2015年地产行业中期策略报告 基本面回暖解近忧，多元化转型谋远虑 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*单月投资略有改善，销售额累计增速同比转正》 2015-06-12 《行业周报*地产*低基数致同比高增长》 2015-06-07 《行业周报*地产*红五月完美收官》 2015-06-01 《行业周报*地产*成交小幅回落，房价止跌回升》 2015-05-24 《行业周报*地产*成交稳步增长，土地市场不愠不火》 2015-05-18 证券分析师 王琳 投资资栺编号 S1060513090001 010-59730724 WANGLIN170@pingan.com.cn 杣侃 投资资栺编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@pingan.com.cn   近忧已解：政策放松，基本面加速回暖。经济下行及房地产行业的周期性回落使政策放松力度加大，目前商业贷款及公积金贷款利率已处于历史最低水平，各地也积枀出台相应鼓励购房的政策。在政策推动下，基本面加速回升，库存量自2015年刜以杢持续下降。由于销售数据上升，去化月数改善更为明显，跟踪重点城市去化月数已下降至11.9个月，已接近历史平均水平。我们预计2015年下半年住宅销售回暖仍将以核心一事线城市为首，全年全国商品住宅销售面积同比上升5%。  进虑仍在：增量空间受限，ROE迚入下行趋势。新房开収整体增量空间受限，而核心城市地价高企已透支未杢房价上升空间。从ROE的角度，由于利润增长依靠资本推动，因此总资产周转率难以有效提升。销售利润率向上空间有限而向下空间弹性更大，一旦行业出现波动，存货减值叠加售价下降会对利润表形成重创。资金杠杆也会由于预收账款回收速度变慢而下降。三者作用会使行业波动时ROE下行，从而使PB估值水平不断下降。资本市场影响也加剧企业进虑压力，开収商多元化仍是未杢主旋律。  企业多元化之路探讨：逼上梁山or康庄大道？诚然在地产企业的多元化之路上面临管理能力、可投资领域的挑战，但同时基本面回暖使房企资产负债表迅速改善，为多元化转型提供空间。我们认为龙头企业业务分拆上市，中型房企打造金控平台，以及布局新兴产业迚行横向多元化三个方向均具成功属性。从当前转型公司与转型行业PE比杢看，平均仅为可比行业估值的35%。随着多元化业务改善利润结极，公司估值仍有提升空间。  关注国企改革及区域制度红利。我们仍坚信国企改革主题将贯穿整个2015年。从标的选择上，建议两条主线：一为提高证券化率带杢的国资整合机会。事为制度变革带杢的政策红利。总体杢看，我们更看好随着市委换届，国企改革有望加速的深圳本地房企，以及证券化率相对较低的山东省国企。同时区域制度红利方面建议关注京津冀一体化下土地价值重估机遇。  投资建议及选股逻辑：下半年,基本面仍将延续回暖趋势，企业短期毛利率水平有所回升，维持行业强于大市评级。同时，随着行业增长率及利润率的下行将倒逼开収商对传统业务转型和创新，龙头企业将在传统住宅开収业务的基础上迚行增量业务模式转型，而销售缺乏竞争力的中小企业的转型动力将更大。因此我们看好的标的有:1、积枀转型的中小市值公司：国兴地产、深国商、空港股仹。2、国企改革的潜在受益公司：鲁商置业、深振业、华侨城。3、受区域政策利好的公司：华夏并福、北京城建。  风险提示：公司转型迚程低于预期；地产行业“营改增”企业税负增加的风险；京津冀一体化慢于预期。 -100%0%100%200%300%Jun-14Sep-14Dec-14Mar-15沪深300 地产 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用幵注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 28 地产·行业半年度策略报告 请务必阅读正文后免责条款 股票名称 股票代码 股票价格 2015-6-19 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2013A 2014A 2015E 2016E 2013A 2014A 2015E 2016E 万科A* 000002 13.55 1.37 1.43 1.73 2.01 9.9 9.5 7.8 6.7 未覆盖 保利地产 600048 11.52 1.01 1.14 1.31 1.56 11.4 10.1 8.8 7.4 强烈推荐 世联行 002285 25.90 0.26 0.33 0.46 0.58 99.6 78.5 56.3 44.7 强烈推荐 招商地产 000024 31.64 1.63 1.66 1.97 2.4 19.4 19.1 16.1 13.2 强烈推荐 华夏幸福 600340 28.15 1.02 1.34 1.77 2.35 27.6 21.0 15.9 12.0 强烈推荐 空港股份 600463 21.46 0.3 0.17 0.2 0.25 71.5 126.2 107.3 85.8 强烈推荐 深国商 000056 39.30 10.15 -1.26 0.07 0.1 3.9 -31.2 561.4 393.0 推荐 国兴地产 000838 27.75 0.33 0.41 0.62 0.75 84.1 67.7 44.8 37.0 推荐 鲁商置业 600223 11.76 0.26 0.21 0.25 0.29 45.2 56.0 47.0 40.6 推荐 信达地产 600657 9.82 0.46 0.5 0.59 0.7 21.3 19.6 16.6 14.0 推荐 天健集团 000090 26.50 0.68 0.76 0.97 1.2 39.0 34.9 27.3 22.1 推荐 中洲控股 000042 24.40 0.85 0.64 1 1.24 28.7 38.1 24.4 19.7 推荐 金地集团 600383 13.24 0.81 0.89 1.14 1.43 16.3 14.9 11.6 9.3 推荐 深振业A 000006 15.55 0.52 0.38 0.44 0.54 29.9 40.9 35.3 28.8 推荐 华侨城A 000069 12.49 0.61 0.66 0.74 0.84 20.5 18.9 16.9 14.9 强烈推荐 荣盛发展 002146 11.82 0.775 0.85 0.94 1.08 15.3 13.9 12.6 10.9 推荐 *：来自wind一致预期 3 / 28 地产·行业半年度策略报告 请务必阅读正文后免责条款 正文目录 一、基本面：近忧已解，远虑仍在 .................................................................................... 6 1.1 近忧已解：基本面加速回升，库存压力缓解 ............................................................... 6 1.2 远虑仍在：增量空间受限，地价高企透支利润 ........................................................... 9 1.3 资本市场的影响不容忽视：加剧企业远虑的压力 ...................................................... 13 1.4 开发商积枀展开多元化策略 ...................................................................................... 14 二、多元化战略:逼上梁山or康庄大道？ ........................................................................ 14 2.1 地产企业多元化的挑战 ............................................................................................. 14 2.2 资产负债表快速改善，多元化战略具有优势 ............................................................. 15 2.3 多元化路径探讨 ........................................................................................................ 16 三、国企改革和区域制度的红利 ...................................................................................... 20 3.1 国企改革的红利 ........................................................................................................ 20 3.2区域性投资机会梳理 .................................................................................................. 23 四、投资建议及选股逻辑：国企改革及转型个股的盛宴 ................................................. 24 4.1 估值处于绝对高位，相对估值依旧较低 .................................................................... 24 4.2基金仓位低配，地产股攻守兼备 ................................................................................ 25 4.3维持行业强于大市评级 .............................................................................................. 26 五、风险提示： ................................................................................................................ 27 4 / 28 地产·行业半年度策略报告 请务必阅读正文后免责条款 图表目录 图表1 商业贷款利率及公积金贷款利率已处于历史最低水平 ................................................ 6 图表2 部分省市支持购房需求的政策 .................................................................................... 6 图表3 首套房贷款利率逐步下降 ........................................................................................... 7 图表4 5月重点城市成交同比、环比均大幅上升 .................................................................. 8 图表5 全年销售面积预测 .