房地产行业：上市房地产企业转型研究-光环褪色后，房地产企业何去何从？

房地产行业专题研究报告 1 房地产行业 证券研究报告 行业报告 发布日期：2015年4月23日 星期四 爱建证券有限责任公司 光环褪色后，房地产企业何去何从？ ——上市房地产企业转型研究 研究发展总部 研究员：左红英 TEL：021-32229888-25506 E-mail:zuohongying@ajzq.com 执业编号：S0820515030001 行业评级：强于大市 行业表现（52周） 2,363.002,863.003,363.003,863.004,363.004,863.005,363.005,863.0014-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115-0215-030.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00120000.00成交金额房地产(申万)上证指数(可比) 数据来源：Wind，爱建证券研究发展总部 PE（TTM） 26.52 最新PB 3.36 （%） 1个月 6个月 12个月 绝对表现 23.30 94.85 134.40 相对表现 1.56 5.85 15.38 相关公司数据 EPS 公司 评级 14A 15E 16E 保利地产 强烈推荐 1.14 1.36 1.64 泛海控股 强烈推荐 0.34 0.55 0.72 华夏幸福 强烈推荐 2.67 3.85 4.98 万科A 推荐 1.43 1.82 2.15 中天城投 推荐 1.22 0.51 0.61 数据来源：Wind，爱建证券研究发展总部 相关报告： 投资要点 □房地产存量供给充足。考虑到我国的资源禀赋，人均居住面积的增幅空间已经不大。从整体来看，我国房地产市场的供给已经相对充足。 □房地产市场需求趋缓。房地产市场需求趋缓：1、从我国人口变化趋势来看，人口红利带来的购房需求也将持续下降；2、从新开工和城镇化新增人口的比较来看，未来因城镇化新增人口的购房需求，以目前的新开工量完全可以覆盖；3、从2013年3月开始，商品房销售增速持续放缓，2014年全年更是负增长。 □盈利能力下降。纵向来看，房地产上市公司的盈利能力、成长性都呈明显下滑趋势；横向来看，房地产上市公司的盈利能力仍然保持在较高水平。 □资产总量处于高位。横向来看，房地产上市公司整体的资产负债率较高，资产规模和资金持有量在28个行业中也名列前茅。 □房企的选择。通过对房地产行业和上市公司的分析，我们得出以下结论：1、行业拐点已经到来，供求关系已经改变，买方市场正在悄然生成。2、增速放缓是既成事实。3、盈利能力下降不可避免。4、行业分化是必然趋势。5、现有资产规模、资金实力为房地产公司未来的转型提供了必要支撑。正是在这样的行业现状下，房地产上市公司已然拉开了转型大幕。 □结论与建议。A股房地产上市公司的转型具有如下特点：1、转型方向多为当前市场热点。2、转型具有试探性。房地产行业大周期拐点已经来临之际，房地产板块的投资机会更多的来自于短周期的阶段性行情，以及行业整合、转型的机遇。结合本文的“转型”主题，我们认为按照上市房企不同的转型策略，可以遵循不同的投资逻辑选股：1、在房地产行业内部转型。应选取拥有雄厚资金实力、强大的资源整合能力、敏锐的市场判断力的房企，或在细分领域具有独特资源优势的标的。推荐投资组合：万科A（000002）、云南城投（600239）、保利地产（600048）。2、保留房地产业务，向房地产相关行业延伸。选股逻辑为地产业务与新业务能否真正形成协同效应，实现1+1>2。推荐投资组合：华业地产（600240）、华夏幸福（600340）、张江高科（600895）。3、保留房地产业务，向其它行业延伸。选股逻辑是：有一定资金实力+新业务有实质性进展。推荐投资组合：泛海控股（000046）、中天城投（000540）、金科股份（000656）、冠城大通（600067）、世茂股份（600823）。4、收缩地产业务，谋求彻底转型。选股逻辑是：选择在新业务领域有竞争优势的投资标的，并随时关注新业务进展。推荐投资组合：同达创业（600647）、中关村（000931）。 房地产行业专题研究报告 2 核心观点 行业拐点已经到来，供求关系已经改变，买方市场正在悄然生成。增速放缓是既成事实、盈利能力下降不可避免、行业分化是必然趋势。现有资产规模、资金实力为房地产公司未来的转型提供了必要支撑，房地产上市公司已然拉开了转型大幕。本文试图通过对房地产上市公司的研究，挖掘房企转型中的机会。 房地产行业专题研究报告 3 目录 一、房地产存量供给充足..............................................................................5 二、房地产市场需求趋缓..............................................................................6 2.1 人口红利..........................................................................................6 2.2 城镇化..............................................................................................8 2.3 销售放缓........................................................................................10 三、盈利能力下降........................................................................................11 四、资产总量处于高位................................................................................15 五、房企的选择............................................................................................19 5.1 在房地产行业内部转型.................................................................22 5.2 保留房地产业务，向房地产相关行业延伸.................................23 5.3 保留房地产业务，向其它行业延伸.............................................24 5.4 收缩地产业务，谋求彻底转型.....................................................27 六、结论与建议............................................................................................28 风险提示.......................................................................................................30 房地产行业专题研究报告 4 图表目录 图表 1 人均居住面积（平方米）........................................................5 图表 2 人均面积（平方米）..............................................................6 图表 3 人口结构（%）........................................................................7 图表 4 总人口（万人）.......................................................................7 图表 5 人口增长率（%）....................................................................8 图表 6 城镇化（%）............................................................................9 图表 7 每年新增的城镇人口（万人）................................................9 图表 8 每年竣工和新开工的住宅面积（万平方米）......................10 图表 9 商品房销售增速（%）..........................................................10 图表 10 营业收入增速（%）............................................................11 图表 11 净利润增速（%）................................................................12 图表 12 净资产收益率（%）............................................................12 图表 13 销售毛利率（%）................................................................13 图表 14 销售净利率（%）................................................................13 图表 15 横向比较 （单位：%）......................................................14 图表 16 资产负债率（%）................................................................15 图表 17 总资产平均值（亿元）.......................................................16 图表 18 净资产平均值（亿元）.......................................................16 图表 19 货币资金平均值（亿元）...................................................17 图表 20 横向比较...............................................................................18 图表 21 上市房企资产规模分布.....................................................20 图表 22 房地产上市公司的转型.....................................................21 图表 23 房地产上市公司的转型方向分布.....................................21