美国，英国和欧元区（德国除外）的住房市场是否变得更加健康？

2015年3月10日-第186号美国，英国和欧元区（德国除外）的住房市场是否变得更加健康？为了确定住房市场是否良好，我们必须同时研究抵押信贷的供应方和需求方。在信贷供应方面，2002年至2008年间观察到抵押贷款的风险溢价水平过低，以及与扩张性货币政策相关的信贷供应条件（贷款与价值比率）过高的异常情况。证券或再融资贷款。在信贷需求方面，观察到家庭抵押债务比率趋势的异常，无论是相对于家庭财产财富的价值还是其收入。这些信贷供求指标表明，美国和英国的住房市场已再次恢复健康。在除德国以外的欧元区，贷款风险溢价有所上升，但抵押贷款债务比率并未下降。作者：帕特里克·阿图斯闪经济学经济研究 闪Flash 2015 – 186-页22002年至2008年房地产市场失衡我们将看美国，英国和欧元区（德国除外）的情况。从2002年到2008年的危机，房地产泡沫这三个国家的经济增长情况如下：-建筑的急剧上升（图1）;-房地产价格急剧上涨（图2）。房地产泡沫破裂从2007年开始家庭抵押贷款违约率激增（图3），掀起了金融危机。图1房屋开工（1998：1 = 100）美国英国欧元区不含税 德国资料来源：Datastream，Natixis图2房地产价格（1998：1 = 100）美国英国欧元区不含税 德国来源：Datastream，Case-Shiller，哈利法克斯建筑协会，Destatis，Natixis图3抵押贷款的家庭违约率（％）美国（LH秤）英国（RH磅）欧元区不含税 德国（RH刻度）来源：数据流，Natixis信用改革如何确定房地产市场是否已成为声音要确定住房市场是否再次恢复健康，我们必须在供应方和需求方都检查抵押信贷的不平衡。在信贷供应方面，2008年的危机是由抵押贷款的风险溢价水平过低，以及与扩张性货币政策以及证券化或再融资贷款能力有关的过度慷慨的信贷供应条件。在信贷需求方面，这场危机是由家庭接受过高的债务比率引起的，无论债务比率是相对于其财产财富的价值还是其收入而言。因此，让我们看一下这些不同的指标。信贷供应指标我们来看：住房抵押贷款的利率利润率（图4A）。和B）;证券化和再融资额银行抵押贷款（图5A18016014012010080604020和B）。Natixis是在国外授权的第三方和自有帐户的谈判代表，打算将本出版物仅在美国分发给“主要的美国机构投资者”，这在SEC的规则下是这样定义的。Natixis是在国外授权的第三方和自有帐户的谈判代表，打算将本出版物仅在美国分发给“主要的美国机构投资者”，这在SEC的规则下是这样定义的。Natixis已在法国由法国监管和反腐败管理局（ACPR）授权为银行投资服务提供商，并接受其监督。 Natixis受其金融服务业监管机构的投资服务活动。98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1518016014012010080604020300250200150100以互换形式向住户提供的浮动利率贷款的利率保证金（百分比）美国英国Natixis是在国外授权的第三方和自有帐户的谈判代表，打算将本出版物仅在美国分发给“主要的美国机构投资者”，这在SEC的规则下是这样定义的。Natixis是在国外授权的第三方和自有帐户的谈判代表，打算将本出版物仅在美国分发给“主要的美国机构投资者”，这在SEC的规则下是这样定义的。98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15300250200150100美国：杰出的抵押支持的资产支持证券（十亿美元）美国英国欧元区不含税德国11 资料来源：Datastream，中央银行，Natixis4,5图5B10987未偿还担保债券（十亿欧元）6英国5498 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 154,03,53,02,52,01,51,00,50,0欧元区不含税德国资料来源：EMF / ECBC，Natixis资料来源：Datastream，Fed，Natixis抵押贷款在美国主要为固定利率，在欧元区为固定和浮动，主要在英国浮动。我们看到今天的贷款利率已经高于危机之前。优秀的抵押贷款支持的ABS大幅下降在美国，2012年欧元区未图5A 闪Flash 2015 – 186-页3偿还的担保债券稳定下来。信贷需求指标这里我们看一下相对于以下方面的优秀家庭抵押贷款：家庭财产财富（图6）； 闪Flash 2015 – 186-页4（相对于财产财富，房价和家庭可支配收入）房价（图7）；家庭收入（图8）。图6-未偿家庭抵押贷款占家庭财产财富的比率（百分比）欧元区不含税德国英国-图7未偿家庭抵押贷款对房价的比率（2002：1 = 100）美国英国欧元区不含税德国资料来源：数据流，Destatis，美联储，欧洲央行，ONS，纳蒂西斯 欧元区不含税德国资料来源：Datastream，Case-Shiller，哈利法克斯建筑协会，Destatis，美联储，欧洲央行，ONS，NatixisNatixis是在国外授权的第三方和自有帐户的谈判代表，打算将本出版物仅在美国分发给“主要的美国机构投资者”，这在SEC的规则下是这样定义的。 该文件由我们的经济学家开发。它不构成财务分析，也没有按照旨在促进投资研究独立性的法律要求进行开发。因此，不存在在传播之前进行交易的禁止。33221100-1-1-2-2-3-302 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 欧元区不含税德国英国资料来源：Datastream，NatixisNatixis是在国外授权的第三方和自有帐户的谈判代表，打算将本出版物仅在美国分发给“主要的美国机构投资者”，这在SEC的规则下是这样定义的。4 Natixis是在国外授权的第三方和自有帐户的谈判代表，打算将本出版物仅在美国分发给“主要的美国机构投资者”，这在SEC的规则下是这样定义的。3210-1（相对于财产财富，房价和家庭可支配收入）-202 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15美国和英国的欧元区汇率下跌，而除德国外的欧元区汇率继续上涨。结论：房地产市场变得更健康了吗？1 20043210-1-21 2003 4003 0002 6002 2001 8001 4001 00060002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 153 40032 6002 2001 8001 4001 0006001 000800600400200002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 141 0008006004002000在美国和英国就是这种情况。在除德国以外的欧元区，贷款风险溢价有所增加，但抵押贷款债务率并未下降。报名（接受过高的债务比率）必须消失。Natixis经ACPR批准，并受到BaFin（BundesanstaltfürFinanzdienstleistungsaufsicht）的监管，可以自由在德国开展活动。 Natixis是在国外授权的第三方和自有帐户的谈判代表，打算将本出版物仅在美国分发给“主要的美国机构投资者”，这在SEC的规则下是这样定义的。在需求方面 闪Flash 2015 – 186-页5本信息文档（包括附件）严格保密，仅供专业客户或合格投资者使用。未经Natixis事先书面同意，不得将其透露给第三方。如果您收到此文件和/或任何错误的附件，请销毁它，并立即向发送者报告。法律可能会限制或禁止在某些司法管辖区或从某些司法管辖区分发，拥有或交付该材料。请收到本文档的人员告知自己此类限制或禁止的存在并遵守它们。 Natixis或其关联公司，董事，董事，雇员，代理人或顾问以及任何其他任何人均不应承担对任何人在任何司法管辖区中散布，拥有或交付本文件的责任。该文件是由我们的经济学家编写的。它不构成财务分析，也没有按照为促进投资研究的独立性而采用的法律规定编写。因此，其发行不受任何禁止在发行前执行交易的禁止的约束。本文档及其所有附件仅提供给每个接收者，仅供参考，并不构成个性化的投资建议。它们旨在分发给每个接收者，并且相关的产品或服务未考虑任何投资目标，财务状况或特定接收者的特定需求。本文档及其所有附件均不构成购买，出售或订阅的要约或邀请。在任何情况下，本文档都不得视为对个人或实体的交易的正式确认，并且不能保证本交易将根据本文档中出现的条款和条件进行。其他条件的依据。本文档和所有附件均基于公共信息，在任何情况下均不得被Natixis用作或视为承诺，任何承诺尤其必须遵守其内部规则所适用的Natixis批准程序。-Natixis既未验证也未对本文档中包含的信息进行独立分析。因此，Natixis不以任何方式（明示或暗示）对本文档的读者作出任何陈述或担保，也不对本文档中出现的信息的相关性，准确性或完整性或与之相关的假设的相关性做出任何保证。它指的是。实际上，本文档中的信息未考虑适用于Natixis交易对手，客户或潜在客户的任何特定会计或税收规则。因此，Natixis对自身数据与第三方数据之间的任何估价差异概不负责，这些差异尤其可能是由于会计，税收规则或估价模型的应用而引起的。此外，本文档中出现的观点，意见和任何其他信息都是指示性的，并且Natixis可以随时对其进行修改或撤回，恕不另行通知。-有关价格或利润的信息是指示性的，并且随时可能更改，恕不另行通知，尤其取决于市场情况。过去的性能和过去的性能模拟不是可靠的指标，因此不能保证将来的性能。本文档中包含的信息可能包括定量模型的分析结果，这些模型表示可能发生或可能不会发生的潜在未来事件，并且不构成对确定产品的所有重要事实的完整分析。 Natixis保留随时修改或撤回此信息的权利，恕不另行通知。更一般而言，Natixis，其母公司，其子公司，其参考股东及其董事，董事，合伙人，代理商，代表，雇员或顾问对本文档的读者或他们对本信息特征的建议不承担任何责任。 。除非另有说明，否则本文档中包含的观点，意见或预测均反映其作者的观点，意见或预测，并不反映任何其他人或Natixis的观点。-本文档中的信息不打算在首页上的日期之后进行更新。此外，本文档的交付决不暗示任何人有义务更新其中包含的信息。Natixis不能对财务损失或根据演示文稿中包含的信息做出的任何决定负责，也不提供任何建议，尤其是有关投资服务的建议。在任何情况下，您都有责任从律师，税务专家，会计师，财务顾问或任何其他专家那里获取您认为必要或可取的内部和外部意见，尤其是要核实交易是否适当。向您介绍您的目标和限制条件，并对交易进行独立评估，以评估其优缺点。Natixis被法国审慎控制与解决机构（ACPR）授权为银行-投资服务提供商，并受其监督。 Natixis受AMF（AutoritédesMarchésFinanciers）的监管，可为其提供授权的投资服务。本文档中包含的信息不应假定在本文档首页上显示的日期之后的任何时间进行了更新，并且本文档的提供并不代表任何人表示将在以下时间更新这些信息。本文档日期之后的任何时间。70 Natixis经ACPR批准，并受到BaFin（BundesanstaltfürFinanzdienstleistungsaufsicht）的监管，可以自由在德国开展活动。70180Natixis由ACPR授权，并由西班牙银行（西班牙银行）和CNMV（法国国营银行Mercado de Valores）对其在西班牙的活动免费建立进行监管； Natixis由ACPR授权，并由西班牙银行监管意大利和CONSOB（法国社会保障委员会）在意大利自由开展活动。Natixis经ACPR授权并受“迪拜金融服务管理局（DFSA）”监管，以在“迪拜国际金融中心（DIFC）”中开展活动。本文档仅分发给根据DFSA规则定义的专业客户；否则，收件人必须将文档退回Natixis。收件人承认该文