花样年控股给予买入评级，看1.38港元

file:///C|/Documents and Settings/Administrator/桌面/17.txt[2015-3-10 8:17:24]花样年控股(01777)给予买入评级,看1.38港元第一上海核心净利同比增长4.8%，符合市场预期 花样年公布2014 年全年业绩，营业收入为73 亿元人民币，同比微增0.4%，归属上市公司股东的净利润为12.59 亿元，同比增长3.3%，核心净利10.76 亿元，同比增长4.8%，业绩符合市场预期。2014 年的毛利率和净利率分别为38.4%和18.8%，优于行业水平，在于公司不断尝试轻资产模式运营，2014 年轻资产业务贡献了25%的核心利润。公司派发末期股息每股5.39 港仙，派息比例达到核心净利润的28%。在合同销售方面，公司2014 年的合约销售额为102 亿元，同比增长6.8%，合约销售面积为138 万平米，同比增长0.4%。2015 年的销售目标是110 亿元，继续保持7%左右的增长。 向综合小区服务运营商转型 公司自2014 年起开始向轻资产模式战略转型，成为地产行业转型先驱。致力于打造“四大小区+四大应用”的综合小区服务运营商，寻求房地产存量市场上的商机。“四大小区”包括住宅小区、商务小区、商业小区和养老小区，“四大应用”为小区制造商、小区金融、小区文化旅游和小区教育。其中主打住宅小区的彩生活(6.55, -0.19, -2.82%)服务集团已于2014 年6 月在香港联交所上市，集资约7.1 亿元人民币，目前管理的物业面积超过2 亿平方米，是中国最大的物业管理公司。彩生活的发展模式为其他小区板块的发展提供了借鉴。 财务状况改善 截止2014 年底，公司持有现金46.53 亿元，净负债率也从去年同期的104.8%降至86.7%，处于行业平均水平。2015 年公司将继续在土地市场上保持谨慎，仅关注北京、上海、深圳等核心城市的机会，并加速去化当前的项目，目前总的土地储备为1455 万平米，可供未来4-5 年的发展。预计2015 年将会有20 亿元左右的现金流入，进一步降低净负债率。 file:///C|/Documents and Settings/Administrator/桌面/17.txt[2015-3-10 8:17:24] 目标价为1.38 港元，维持买入评级 我们采用分部估值法估值。彩生活部分估值：目前彩生活市值65.4 亿元，花样年占股50.4%，总价值约为33 亿元，按80%折让算出每股价值0.45 元；房地产部分估值：公司2015 年的每股NAV 为2.32 港元，以60%折让计算出每股价值为0.93元；合计每股价值为1.38 元，上升潜力为55%，维持买入评级。