公司快评：再融资为京津冀龙头腾飞助力，维持“买入”评级

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/公司快评 房地产 [Table_StockInfo] 华夏幸福（600340） 买入 重大事件快评 （维持评级） 房地产开发II 2015年02月16日 再融资为京津冀龙头腾飞助力，维持“买入”评级 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师： 朱宏磊 0755-82130513 zhuhl@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980515020002 事项： [Table_Summary] 公司公告：拟向特定对象（不超过10名）非公开发行股票，数量不超过16,800万股、发行价格不低于41.75元/股、募集资金总额不超过700,000万元，本次发行的股票自发行结束之日起12个月内不得转让。扣除发行费用后将投入固安孔雀城剑桥郡7期项目、固安孔雀湖瞰湖苑项目、固安雀翎公馆项目、固安孔雀城英国宫2.7期项目、大厂潮白河邵府新民居项目、大厂潮白河孔雀城颐景园项目、大厂潮白河孔雀城雅宸园项目、大厂潮白河孔雀城雅琴园项目以及偿还银行贷款。 评论：  定增大幅降低杠杆，债务空间打开，攫取资源能力进一步提升 截至三季报，公司的净负债率达到89.0%，在房地产指数涵盖的143家上市公司中排第89位；本次定增完成后，净负债率降低33.9%，将优于行业平均水准。若以定增完成后的权益计算、再回复到89%的净负债率，公司新增的债务空间约为62亿元，将进一步提升攫取资源的能力。 图1：近年随着公司的高速发展，净负债率大幅上升 图2：定增完成将大幅降低公司杠杆 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 定增成功将加速公司优质资源的释放，维持公司一直以来的业绩高增长。本次募集的70亿中有65亿用于公司在建、拟建设项目，这些项目的投资收益率均值约为12%，预计将为公司带来12.1亿元的税后利润。 表 1：本次募资投入项目简介及经济评价 项目名称 总投资（亿元） 募集资金拟投入金额（亿元） 建筑面积（万方） 预计销售额（亿元） 预计税后利润（亿元） 销售净利率 投资收益率 固安孔雀城剑桥郡7期项目 30.28 18.00 53.97 33.52 3.24 9.70% 10.70% -24%46%72%89%2011201220132014Q3公司净负债率89%34%定增前定增后公司净负债率 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 固安孔雀湖瞰湖苑项目 17.70 11.00 32.91 20.01 2.31 11.60% 13.10% 固安雀翎公馆项目 14.50 9.50 26.34 16.01 1.52 9.50% 10.50% 固安孔雀城英国宫2.7期项目 11.42 6.00 19.90 12.41 0.99 8.00% 8.70% 大厂潮白河邵府新民居项目 12.12 8.00 26.65 13.19 1.07 8.10% 8.80% 大厂潮白河孔雀城颐景园项目 7.28 4.50 14.38 8.41 1.13 13.40% 15.50% 大厂潮白河孔雀城雅宸园项目 6.77 4.00 12.98 7.70 0.93 12.10% 13.80% 大厂潮白河孔雀城雅琴园项目 6.58 4.00 12.86 7.50 0.91 12.20% 13.90% 偿还银行贷款 5.00 5.00 合计 111.65 70.00 199.98 118.76 12.10 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理  产业新城一体化运营服务商：模式占优，经营业绩靓丽 再次强调一直以来我们对于公司的核心认识：公司并非“地产股”，地产只是公司“产业新城+X”模式中“X”的一部分。“产业新城+X”模式具有“以产促城、以城带产、产城融合、城乡统筹、共同发展”的特色，核心优势在于具有平台属性，能够集聚和整合城市人口、产业、物流、资金和信息等商业资源，根据城市及产业发展阶段和用户消费需求适时接入各种新型增值服务业态，营造共生共赢的城市商业生态系统。由于该模式全面解决了政府的核心诉求和共同利益，即财政税收、就业、城市形象、社会和谐等，符合全面深化改革和加快转变经济发展方式的基本要求，为区域实体经济发展、产业转型升级提供了发展动力，任何一届政府从利益最大化角度出发都会非常愿意与公司保持长期合作。在房地产行业整体呈缩紧态势下，该模式更凸显优越性。 图 3：产业新城业务模式——一体化运营服务商 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 •财政收入提升•城市基础设施与环境改善•生活、商务、办公配套设施升级•城市形象提升•生产、生活配套服务完善•GDP与固定资产投资增长•促进当地就业•......城市建设城市发展产业促进城市运营地产开发......产业新城X业务政府、企业、居民多方共赢产业公建人口资金配套住宅写字楼商业中心厂房/研发中心生活娱乐配套改善生产生活配套和环境加速提升区域价值 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 由于模式占优、经营战略正确，公司近年的经营业绩表现靓丽。 图 4：签约销售额保持快速上升 图 5： 净利润跨越式增长 1121652113740501001502002503003504002010201120122013签约销售额（亿元） 4.1712.7918.6726.860510152025302010201120122013净利润（亿元） 资料来源：WIND，国信证券经济研究所整理 资料来源：WIND，国信证券经济研究所整理 图 6：销售净利率保持较好水平 图 7：净资产收益率保持较高水平 9.44%16.42%15.46%12.76%5%7%9%11%13%15%17%2010201120122013 37.55%66.49%51.42%44.30%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%2010201120122013 资料来源：WIND，国信证券经济研究所整理 资料来源：WIND，国信证券经济研究所整理 2014年公司继续保持高增长的势头，销售额逆势同比增长36.96%，其中：园区结算回款额75.83亿元，同比增长0.08%；实现产业园区配套住宅签约销售额355.02亿元，同比增长50.37%；完成城市地产签约销售额75.23亿元，同比增长27.17%；其他业务收入6.46亿元。  动作不断、步伐加快，产业新城+X已进入纵深发展期，平台效应愈发明显 得益于推动产业升级的良好实践以及产业新城的独特业务模式，公司以较低的财务杠杆获取较高的经营杠杆，销售逆市上扬、规模不断扩大、成为新型城镇化进程中的业内最大受益者。2014年以来，公司动作不断、步伐加快，产业服务能力不断提升，平台效应愈发明显，“产业新城+X” 模式已进入纵深发展期。 表 2：2014年以来公司动作不断 日期 事项 2015/1/6 与清华大学签署战略合作协议 2014/12/31 签订整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议 2014/12/31 设立廊坊空港投资开发有限公司 2014/11/28 与北方导航科技集团有限公司签署战略合作框架协议 2014/11/28 与北京京东世纪贸易有限公司签署战略合作框架协议，京东产业园入园固安、香河 2014/9/10 与APG-ALAR M-ASIA签订战略合作框架协议 2014/9/5 与国能集团签订战略合作协议 2014/7/17 签订整体合作开发建设经营河北省霸州市约定区域合作协议 2014/7/17 签订整体合作开发建设经营河北省涿鹿县约定区域合作协议 2014/7/2 签订整体合作开发经营建设文安县约定区域合作协议补充协议 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 2014/6/13 签订整体合作开发建设经营河北省任丘市约定区域合作协议 2014/5/29 签订白洋淀科技城建设战略合作框架协议 2014/5/21 签订整体合作开发建设经营北京市房山区张坊镇约定区域合作协议 2014/5/21 与中国航天科工信息技术研究院签订战略合作协议 2014/5/20 签订清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地战略合作协议 2014/5/10 签订固安五彩京南温泉小镇项目合作协议 2014/4/29 签订固安卫星导航产业港项目入区协议 2014/4/22 签订南京市溧水区约定区域框架协议 2014/4/9 与工信国际签订战略合作协议 2014/3/4 在美国加州硅谷设立下属子公司 2014/1/14 与固安县达成固安农业产业化示范区合作框架 2014/1/9 与湖北省葛店经济技术开发区签订区域意向协议 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理  京津冀概念再升温，拥有丰富、优质项目储备的华夏幸福，毫无疑问是“京津冀”龙头 随着习总书记提出京津冀协同发展一周年、总体规划出炉在即，近期京津冀概念再度升温。 表 3：京津冀概念逐步升温 时间 重要相关方 内容 2015/2/10 中央财经领导小组 习总说“前8次会议确定了不少要办的大事，有必要检查一下这些事是不是落地见效了”，包括审议研究京津冀协同发展规划纲要。 2014/11/26 全国人大常委会副委员长、民建中央主席陈昌智 明确京津冀定位、实现区域经济深度融合 2014/11/26 交通运输部副部长冯正霖 交通一体化作为推进京津冀协同发展的先行领域，目前，在国务院的统一部署下，交通运输部正会同有关方面组织编制京津冀协同发展交通一体化规划。 2014/11/6 天津市滨海新区副区长杨兵 在金砖国家经济智库论坛期间透露“目前国务院，包括领导小组的咨询委员已经将京津冀三个省市的定位基本上确定，也报给了中央政府和党中央，目前的格局定位已经初步确立 2014/10/24 工信部、发改委等七部委 印发《京津冀公交等公共服务领域新能源汽车推广工作方案（2014-2015年》，提出，在京津冀地区公共交通服务领域共推广 20222 辆新能源汽车。到 2015年底，京津冀地区公交车中新能源汽车比例不低于16% 2014/8/6 北京市与河北省领导层 在京签署《贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略推进实施重点工作协议》，根据协议制定的9个方面、30个重点领域内容，两市将进一步深化互利合作，实现共赢发展 2014/8/2 国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁 京津冀在建设交通一体化的过程中，应考虑何种交通方式有利于中低收入人口的流通。他建议，京津冀地区应建立机制，强化交通网络配臵。 2014/8/2 国土资源部副部长胡存智 证实国务院最近已成立“京津冀协同发展领导小组”以及相应办公室，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽担任该小组组长；并提出要支持以轨道交通为主体的这种综合交通的发展 2014/7/15 国务院研究室副主任黄守宏 提出要真正促进京津冀一体化，促进城市群内部的协调，一定要改变按行