政策刺激有望进一步增强

请参阅本报告尾部免责声明 ReportType 行业研究报告 房地产行业周报 T_Ran kI nfo 报告日期： 2015-1-29 关注股份 评级 目标价 现价 金隅股份（2009） 买入 11.96 6.77 万科企业（2202）买入 25.86 17.10 行业表现 T_YieldI nfo 数据来源：彭博、安信国际 许海韬 行业分析师 +852-2213 1422 xuhaitao@eif.com.hk 8587899193959799101103恒生综合地产建筑指数恒生综合指数基础=100安信国际房地产组合个股表现* * 组合共有84个房地产股份，包括国内房地产股份、香港房地产股份及REIT 资料来源：彭博 、安信国际 股份名稱代碼市值股價股價變動%平均成交股份名稱代碼市值股價股價變動%平均成交百万元港元1周1個月百萬港元百万元港元1周1個月百萬港元最佳表现最佳表现中国新城镇12784,135 0.427.737.71.3 保利置业集团11913,234 3.71-6.018.355.7 长江实业1335,612 1452.410.0996.3 首创置业28687,104 3.52-2.020.219.5 九龙仓集团4189,534 62.53.311.2166.9 雅居乐地产338318,371 4.82-2.37.842.9 新鸿基地产16362,215 1285.29.1650.8 远东发展355,778 3.09-2.64.14.6 太古地产1972146,835 25.14.18.763.8 新城发展控股10304,421 0.780.014.72.6 希慎兴业1440,108 37.16.29.344.9 中国新城镇12784,135 0.427.737.71.3 太古股份公司19150,670 1042.33.3112.5 龙湖地产96058,438 10.5-4.73.224.4 新世界发展1780,930 9.170.12.7136.1 华侨城(亚洲)33662,599 3.97.033.310.5 领汇房地产823120,776 53.21.48.7180.0 远洋地产337736,720 4.92-1.612.422.3 天山发展21183,330 3.36-2.60.61.1 九龙仓集团4189,534 62.53.311.2166.9 最差表现最差表现招商局置地9785,445 1.11-0.91.86.5 佳兆业集团16388,165 1.590.00.0n/a融创中国控股191823,472 6.94-3.3-5.394.5 中国城市基础设施23491,247 0.58-7.6-17.61.9 恒盛地产控股8457,013 0.8911.1-25.010.2 光谷联合7982,880 0.635.9-6.50.5 合生创展集团75415,461 6.9-2.8-3.52.5 嘉年华国际99617,224 1.244.24.27.1 人和商业138710,786 0.35-1.43.04.4 阳光10026086,480 3.26.92.20.3 雅居乐地产338318,371 4.82-2.37.842.9 亿达中国36396,460 2.50.0-8.81.2 毅德国际13966,424 1.59-5.9-14.94.3 绿城中国390014,802 6.97-3.2-8.220.8 北辰实业58815,650 2.48-4.30.86.4 龙光地产338011,850 2.40.0-0.46.9 绿城中国390014,802 6.97-3.2-8.220.8 嘉里建设68339,728 27.7-0.7-2.350.6 瑞安房地产27214,083 1.77-1.7-0.613.4 美联集团12002,822 3.91.6-1.31.9 政策刺激有望进一步增强 本周择要 建议全面配置地产股。我们认为房地产行业短期继续受益货币政策宽松的影响，对利率高度敏感的地产版块是最受益于流动性宽松的行业之一。央行降息只是开始，预计未来地产成交将进一步回升，尤其是一线城市，有望提前完成去库存调整，地产行业迎来政策面与基本面共振阶段，继续全面看好地产股。 地产投资持续回落，销售环比回升。12月房地产数据包括土地、投资、销售等，除拿地和销售金额外同比均有所下降，其中新开工同比下降明显，投资、新开工单月环比大幅下降。年新开工由11月的-9.0%下降至-10.7%，12月房地产投资累计增速由11月的11.9%下降至10.5%。土地市场方面，土地购置面积年累计同比降14.0%，但金额同比上升1.0%。另一方面，销售方面全国数据单月环比提升，年同比降幅收窄。今年全国住宅销售面积和金额分别为10.5亿平方米和6.2万亿元，分别同比下降9.1%和7.8%，降幅分别较11月收窄0.9和1.9个百分点。销售环比回升除了是年底统计原因外，更主要的是住宅销量确实处在回升趋势中。 策略：维持行业“跑赢大市”的投资评级。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科企业、中海外；国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、方兴地产；沪股通A股推荐保利地产，另外，京津冀规划落地的时点越发临近，华夏幸福作为京津冀最受益标的，强烈推荐！。 截至29/1一周房地产股份表现。我们筛选了84个房地产股份，以监察房地产行业的表现。截至29/1一周，84个股份平均上涨2.5%，略高于大市的2.4%涨幅。内房股平均下跌1.2%，香港房地产上涨2.3%，REIT板块则平均上涨2.7%。详见本报告最后两页 “安信国际房地产组合股份表现及估值”，而下表列出一周及一个月表现最佳及最差的房地产股份。 2015年1月29日 房地产行业周报 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第2页 1. 主要观点 1.1、 建议全面配置地产股 我们预计本轮降息对房地产成交也具有显著的刺激作用。我们认为房地产行业短期继续受货币政策宽松的影响，对利率高度敏感的地产行业将持续大幅受益。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。 1.2、 12月地产数据：地产投资持续回落，销售环比回升 12月房地产数据包括土地、投资、销售等，除拿地和销售金额外同比均有所下降，其中新开工同比下降明显，投资、新开工单月环比大幅下降。年新开工由11月的-9.0%下降至-10.7%，12月房地产投资累计增速由11月的11.9%下降至10.5%。土地市场方面，土地购置面积年累计同比降14.0%，但金额同比上升1.0%。另一方面，销售方面全国数据单月环比提升，年同比降幅收窄。今年全国住宅销售面积和金额分别为10.5亿平方米和6.2万亿元，分别同比下降9.1%和7.8%，降幅分别较11月收窄0.9和1.9个百分点。销售环比回升除了是年底统计原因外，更主要的是住宅销量确实处在回升趋势中，在我们统计的主要城市销售12月成交均明显上升，并且该数据从房地产投资资金来源销售回款中得到印证。 2014年三季度以来房地产行业政策面大幅宽松，四季度政策效果明显体现，我们统计的四季度43个主要城市住宅成交显著回升，由于受季节性因素影响，2015年第一周成交有所回落，但此后成交逐渐企稳回升，我们认为今年行业销售复苏是大概率事件。但受全国住宅库存较高影响，房地产企业投资热情减弱，并且房地产投资滞后于销售和新开工的变动，预计未来投资增速仍将呈继续筑底的过程。 1.3、 政策刺激有望进一步增强 我们认为，投资下行对房地产行业是双重利好，一来改善行业供需，二来宏观政策宽松可期。目前，楼市在库存、价格、成交量、去化周期等多个指标上相比2012年有恶化趋势，因此，可以说本次降息周期政府对房地产行业诉求更强，需要更多的政策来推动成交持续。目前楼市库存远大于前两次降息周期，要达到刺激投资的目的，房地产成交量的恢复需要持续更长时间。过去两次降息周期地产股行情先于楼市半年结束，是因为楼市反弹强劲，回暖后半段房价已开始上涨，政策压力终结行情。本次降息周期不会有此顾虑，成交量与政策同向将会持续较长时间，目前是投资地产股的最佳时期。 1.4、 继续看好大地产的投资机会，兼顾主题！ 建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科企业、中海外；国企改革、京津冀等题材推荐金隅股份、方兴地产；沪股通A股推荐保利地产，另外，京津冀规划落地的时点越发临近，华夏幸福作为京津冀最受益标的，强烈推荐！。 2015年1月29日 房地产行业周报 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第3页 2. 行业及公司动态 2.1、 行业动态 i) 传京津冀协同发展顶层设计工作已完成 大智慧阿思达克通讯社1月29日讯，据北京市权威官员在参加北京地方两会期间透露，京津冀协同发展顶层设计工作已完成，中央近期可能会下发，“对各城市的定位、产业布局、建设、生态环境的保护、交通一体化建设，都会提出要求。” 大智慧通讯社此前独家报道，京津冀协同发展目标之一是：到2030年要把京津冀打造成在国际上有竞争力和重要影响力的新型现代化首都圈；关于规划，除已被媒体广泛报道的打造“两核三轴一带(注：指京津两核，京津塘主轴、京保石拓展轴和京唐秦拓展轴，沿海经济带)”等内容外，规划还将京津冀大首都圈分为4个功能区：西、北部为生态保护与生态产业发展区，中部为优化调整区，南部制造业与耕作业区，东部滨海临港产业发展区。 根据中央规划，具体到北京的任务是：落实四个定位(政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心)，发展“高精尖”产业，到2030年把北京建成国际一流的和谐宜居之都。 ii) 上海自贸区经验全国推广方案符合预期 中国证券网29日，国务院发布推广中国(上海)自由贸易试验区可复制改革试点经验的通知，拟将上海自贸试验区的可复制改革试点经验将在全国范围内推广。根据通知，除了之前已在全国复制推广的改革经验，上海自贸区将分全国区域和全国其他海关特殊监管区域，进一步推广自贸区改革经验。 对此，上海财经大学自由贸易区研究院院长赵晓雷教授对中国证券网记者表示，这标志着上海自贸区试验“种子”真正在全国落地，意味着上海自贸区改革一年多来，把握了深化改革的主线，符合了国务院总体方案的总体目标和建设任务，也是对自贸区建设成绩的肯定。 赵晓雷认为，国务院出炉的上述推广方案符合预期，体现了国家根据特定区域和特定功能，有所区别的推广自贸区经验的思路。 赵晓雷建议，将自贸区经验分成相关制度模块进行复制推广，这可以避免复制推广的碎片化，比如政府职能转变模块，国际投资管理体制模块，贸易和金融便利化模块等，成体系的复制推广自贸区经验。此外，复制推广自贸区经验还要有所识别，比如政府管理体制改革等制度可以一体化推广，以提高全社