宏观观察：2014年房地产市场回顾及2015年展望

作 者： 李佩珈 中国银行国际金融研究所电 话： 010 - 6659 4312 签发人： 宗 良审 稿： 周景彤联系人： 梁 婧 李 艳电 话： 010－6659 4097＊ 对外公开＊＊ 全辖传阅＊＊＊ 内参材料中银研究产品系列●《经济金融展望季报》●《中银调研》●《宏观观察》 ●《银行业观察》2015年1月14日 2015年第3期 （总第111期）宏观观察国际金融研究所2014年房地产市场回顾及2015年展望＊房地产市场发展不仅与宏观经济、市场供求、人口结构等经济因素有关，还与货币信贷、居民投资渠道等金融因素有关。2014 年，房地产市场开启了自 1998 年住房制度改革以来的第四次调整。这对我国过度依赖房地产的经济发展模式形成挑战，也加大了金融体系的潜在风险。未来，房地产市场能否走出低谷，形成新的增长态势，需要从人口变迁、城镇化发展、货币环境等多维视角加以研判。 2015年第3期 （总第111期）宏观观察1 2014年房地产市场回顾及2015年展望 房地产市场发展不仅与宏观经济、市场供求、人口结构等经济因素有关，还与货币信贷、居民投资渠道等金融因素有关。2014 年，房地产市场开启了自 1998 年住房制度改革以来的第四次调整。这对我国过度依赖房地产的经济发展模式形成挑战，也加大了金融体系的潜在风险。未来，房地产市场能否走出低谷，形成新的增长态势，需要从人口变迁、城镇化发展、货币环境等多维视角加以研判。 一、市场回顾 对比前三次调整1 ，此次调整在深度和广度上都是 2009 年以来的最大调整，房地产投资、资金来源等指标更是创下历史最大跌幅。2014 年四季度以来，受益于调控政策的放松，房地产市场部分指标出现了一定改善，但是多种迹象表明，房地产市场复苏的基础仍然不稳。总的来说，此轮调整呈现如下特点 ：（一）房地产投资增长创1998年以来最低受销售放缓、融资环境偏紧、投资信心不足和上年同期基数较大等因素影响，2014 年房地产投资逐月放缓。1-11 月，房地产累计投资 8.6 万亿元，同比增长 11.9%，增速比去年同期降低 7.6 个百分点。预计 2014 年全年房地产投资将增长11.5%，为 1998 年以来最低增长（图 1）。值得注意的是，考虑到中国经济进入新常态、房地产中长期需求减弱，未来 5 年，房地产投资将由过去年均 20% 以上的高速增长落入 10% 左右的中低速增长。 图1：房地产投资增速创1998年以来最低资料来源 ：Wind，中国银行国际金融研究所1 如果以 70 个大中城市房地产价格同比增速“峰 - 谷”的转换作为周期判断，可以明显地看到第一次调整出现在 2004 年 12 月 -2006 年 3 月。第二次调整出现在 2008 年 10 月 -2009 年 6 月，第三次调整出现在 2010年 4 月 -2012 年 8 月。此次调整则始于 2013 年 12 月，截至目前已调整了约 13 个月。 2015年第3期 （总第111期）2（二）房地产销售降幅扩大，创2009年以来最大降幅2014 年，商品房销售额和销售面积均同比下降，且降幅呈逐月扩大趋势。2014年 1-11 月，全国商品房销售面积 10.1 亿平方米，同比下降 8.2%，而 2013 年同期增长 20.8%。预计 2014 年全年，房地产销售将同比下降 9% 左右，这一降幅将成为2009 年以来的最大降幅（图 2）。但从 2014 年四季度开始，房地产销售出现了一定的改善迹象。10 月以来，十大城市商品房成交面积明显增加，由此前的月均成交600 万平方米回升到 900 万平方米以上，尤其是北京、上海等一线城市的成交量回升更加明显，这将对未来房地产投资筑底回升形成有力支撑（图 3）。 图2：房地产销售面积同比下降 图3：十大城市商品房月成交面积资料来源 ：Wind，中国银行国际金融研究所（三）房价下跌从个别城市扩展到全国，房地产价格持续分化2014 年，房地产价格下行趋势明显，房价下跌从个别城市扩展到全国。12 月，环比下降城市数为 70 个，相比 2013 年同期增加了 38 个。2014 年四季度以来，受益于销售降幅的收窄，房地产价格跌幅出现了改善的迹象。12 月，百城住宅价格环比下降 0.44%，连续 8 个月下跌，但是降幅从 10 月份出现收窄迹象。从不同城市类型看，房地产价格持续分化：一线城市房价降幅收窄且出现了由负转正的趋势。12 月房价环比指数为 -0.08% ；二线城市降幅收窄，房价环比指数为 -0.38%，降幅连续四个月收窄；三线城市降幅扩大，环比房价指数为 -0.68%，已连续 11 个月下降，且下跌幅度逐月扩大（表 1）。 2015年第3期 （总第111期）宏观观察3表1：2014年百城住宅价格变化（%）资料来源 ：Wind，中国银行国际金融研究所（四）开发资金来源创历史最低，资金紧张局面不断加剧房地产开发资金来源主要与投资信心、销售状况、货币信贷环境、金融监管等因素有关。2014 年，随着监管部门加强对影子银行的治理，房地产销售的持续放缓，房地产企业资金紧张状况不断加剧。 1-11 月，房地产开发资金来源仅增长 0.6%，创下了 1998 年以来的最低增长。尤其值得注意的是，2014 年三季度以来，政府加大了对房地产领域的信贷支持，但开发资金仍出现了较大下跌，这显示各方对房地产市场的预期依然比较悲观，房地产市场复苏基础依然比较脆弱。图4：开发资金来源增长创历史最低资料来源 ：Wind，中国银行国际金融研究所（五）房地产加强“逆周期”管理，调控手段向市场化回归随着房地产市场进入全面调整，2014 年下半年有关部门和地方对房地产调控政策进行了调整，包括 ：第一，及时取消限贷限购等行政性管理手段。目前，只有北123456789 101112全国11.110.8109.17.86.54.73.151.12-0.52-1.57-2.69一线22.121.520.318.516.614.311.38.985.42.942.060.58二线9.89.28.57.56.44.62.81.13-0.36-1.75-3.16-4.28三线5.24.63.93.11.90.8-0.35-1.28-2.81-3.84-4.94-5.56全国0.630.540.380.1-0.32-0.5-0.81-0.59-0.92-0.4-0.38-0.44一线1.151.20.710.32-0.15-0.61-0.99-0.29-0.88-0.070.29-0.08二线0.050.220.44-0.03-0.35-0.78-0.78-0.92-0.75-0.54-0.55-0.38三线0.2-0.13-0.04-0.07-0.52-0.66-0.71-0.56-0.87-0.76-0.9-0.68月份同比(%)环比(%) 2015年第3期 （总第111期）4京、上海等个别一线城市还有“限购”的规定。第二，加大对居民购房等领域的信贷支持。央行等部门先后在 5 月和 9 月出台了加快住房贷款审批程序、放宽首套房认定标准、降低房贷利率等支持措施。第三，降低购房环节的税收，加大住房补贴。这些政策的出台对于住房需求的平稳释放，稳定房地产市场起到了一定作用。 二、未来展望 （一）近期展望2015 年，随着各地进一步放松限购政策以及加强对个人按揭贷款的支持，部分大城市的房地产市场或将出现回暖，并带动整个房地产市场企稳。但是，考虑到此轮房地产市场调整更多的是由于宏观经济增速换挡、市场供求结构改变、人口老龄化上升等基础性趋势性因素引发，这决定了此轮房地产市场的调整还将持续。整体而言，2015 年房地产市场有望筑底回升，但回升力度较弱。具体来看 ：一是房地产投资总体稳定，略有放缓。预计 2015 年房地产投资同比增长 10% 左右，比 2014 年下降 2 个百分点。二是房地产销售降中趋稳，并有望在下半年转正。随着各地救市措施的进一步实施、房贷可得性的增强，房地产销售将降中趋稳，销售量同比增速有望在下半年转正。三是房地产价格持续分化。受三、四线城市库存积压过大影响，这些地区房地产价格的调整还将持续；而部分供不应求的地区，如北、上、广、深等一线城市，在销售量回升背景下或将率先出现房价小幅反弹。大部分地区房地产价格或将继续在目前水平盘整。 （二）中长期展望当前，房地产市场调整加大了经济下行压力，也加大了地方融资平台等领域的风险，但是很多机构对房地产调整可能引发的金融风险有些过于悲观。一方面，2013 年，房地产开发和个人按揭相关不良率分别为 0.48% 和 0.26%，远低于 1% 的整体不良率水平，尤其是中国有着特殊的国情和文化传统，居民一般不会轻易舍弃已经按揭的住宅，违约风险较小 ；另一方面，从中长期来看，房地产市场有望呈现中速增长、差异化发展、平稳上升的新常态。1.房地产市场将进入平稳增长新常态 2015年第3期 （总第111期）宏观观察555从房地产中长期需求看，其主要与人口总量、年龄结构、家庭规模、城镇化模式、产业形态等因素有关。我们的研究测算表明，考虑到适龄购房人口的持续增长、城镇化持续推进，2014-2020 年，每年潜在新增住房需求约 5 亿平方米，占年均销售面积的 50% 左右（表 2）。房地产市场仍然有条件保持平稳较快增长。但是考虑到 2013年按常住人口计算的城镇化率为 53.73%，按户口计算的城镇化率约为 36%，二者相差 17%，意味着已有相当多的农业人口居住在城市，城镇化所带来的新增需求可能比上述预测值要小一些。表2： 2030年中国居民住房需求预测备注 ：1．人口总量及各年龄段人口结构比例数据主要来自于世界银行。2．在预测时，做了如下假设：1）适龄购房人口的年龄为 20-49 岁。其中，20-35 岁定义为首次置业，35-49 定义为改善型需求 ；2）城镇化遵循 Logistic 运行规律，即 30%-50% 是城镇化的加速时期（农村人口向城镇的大规模迁移），50%-70% 是城镇化的减速时期，体现为城际内移动为主，农村人口向城市迁移为辅 ；3）未来城镇化速度有所减缓，将保持每年提高 1.1 个百分点，并在 2030 年前后达到 70% 左右 ；4）人均住房面积为 32.9 平方米，与 2012 年持平。资料来源 ：世界银行，中国银行国际金融研究所总人口城镇化率城镇 城镇化新增城镇20-49岁人新增需求上限新增需求下限平均值（万人）（%）人口 变动（%）人口（万人）口比例(%)（万平方米）（万平方米）（万平方米）201313607253.7731111.16192949.3634643126447364201413836854.8758671.1275648.8906784427267475201514015955.9783911.1252348.3830184007461546201614089257.0803511.1196047.6644873071147599201714157758.1822991.1194846.9640863003947062201814220759.2842291.1193146.1635222925246387201914277860.2859951176645.2581022626242182202014328761.2877341173944.4572132537941296202114372962.2893710.95163643.6538292346138645202214410563.1909740.9160342.8527352257737656202314442064.0924000.85142742.146936197