房地产：龙头房企销售业绩领先行业

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Table_ Title 2015年01月12日 房地产 Tabl e_Sum m ar y 龙头房企销售业绩领先行业 【建议全面配臵地产股】“领先大市-A”投资评级，我们认为房地产行业短期继续受货币政策宽松的影响，对利率高度敏感的地产行业将持续大幅受益。建议配臵低估值龙头及一线城市高弹性品种。推荐万科、保利、招地，华夏幸福。高弹性关注泰禾集团、阳光城。此外，继续推荐京津冀一体化相关个股，包括华夏幸福、宝硕股份等。转型及主题仍是值得重点关注品种，推荐宋都股份、冠城大通、宝硕股份。 本周上证综指和深证成指分别上涨1.57%、2.82%，申万地产指数高开低走，最终下跌2.68%，在28个一级行业中排第26位。 2014年全年房地产信托发行规模较去年下降幅度较大，发行利率明显上升。合计发行房地产信托1203支，发行规模2825.3亿，同比降29.5%，发行期限1.76年，同比减少0.12年。发行利率上升19bp至9.73%。 ■要闻点评： 1.1. 万、保、招、金年度销售业绩领先行业，万科、招地销售金额两位数增长，招地销售均价明显下降。1）四季度龙头房企销售业绩大幅上升，全年万保招金销售业绩均领先行业，销售面积和金额均同比正增长。4个龙头地产企业2014年累计销售面积3626.3万平米，同比增13.74%，销售金额4519亿，同比增17.54%。销售均价方面，仅招地销售均价大幅下降，万保金销售均价正增长，万保金招4企业销售均价分别同比变得+3.8%、+8.9%、+0.7%和-11.1%。2）拿地方面：除招地外，其他3家企业今年拿地面积、金额均明显下降。4家企业合计拿地3067.7万平米，同比降51.0%，权益拿地金额987.4亿，同比降40.5%。其中万科、金地拿地面积小于年销售面积，土地储备有所下降。招地继续保持较快的扩张速度，拿地面积和金额同比分别增39.9%和22.4%。另一方面，从4企业拿地情况看，今年土地价格仍明显上升，万保招金拿地均价4433元/平米，同比增34.9%，但其中招地拿地均价仅上升9.0% 1.2. 河北两会提出2015年京津冀将在交通、生态、产业3大领域率先突破，继续推荐华夏幸福及相关个股。我们认为华夏幸福是京津冀一体化最受益标的，预计2014-16年EPS分别为3.08、4.51和5.98元。给予6个月目标价至54.12元，相当于2015年12X的PE，目前股价明显低估，继续强烈推荐。 ■住宅成交：受元旦影响，周商品住宅成交面积环比减半 （1）一手房：受元旦假期影响，本周我们统计的42个城市商品住宅成交面积环比上周减半，本周住宅合计成交面积362.9万平方米，较上周环比下降53.4%，同比（去年同期近4周平均）下降23.0%，同比增速较上周下降80.4个百分点。分城市来看，一、二、三线城市同比分别变动-17.7%、-26.9%和-16.1%，同比增速转负较上周变动-128.0、-65.4和-82.7个百分点，环比分别较上周变动-61.8%、-49.4%和-53.9%。 （2）库存：本周末24个城市一手房可售套数163.3万套，同比/环比变动+32.8%/+0.2%，根据月销售数量统计去化周期为12.0个月，较上周增加0.6个月，较去年同期增加1.3个月。其中一、二、三线城市库存同比增38%、21%和50%，分别需去化5.2、13.7、21.1个月，同比分别变动-0.9、+2.4、+5.9个月。 （3）二手房：本周16个城市二手房成交面积环比下降37.9%，同比下降15.8%。 ■流动性：央行公继续暂停公开市场操作，节后货币市场利率明显下降 ■风险提示：房地产销售面积降幅超预期，货币政策大幅收紧。 Table_Bas eInf o 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 领先大市-A 维持评级 Table_ FirstSt ock 首选股票 目标价 评级 600340 华夏幸福 37.20 买入-A 000002 万科A 15.89 买入-A 600048 保利地产 6.29 买入-A Table_C hart 行业表现 资料来源：Wind资讯 Table_C han geRat e % 1M 3M 12M 相对收益 -2.74 -9.17 26.23 绝对收益 11.42 33.73 85.83 Table_Au tho r 万知 分析师 SAC执业证书编号：S1450513070002 wanzhi@essence.com.cn 010-66581690 何益臻 分析师 SAC执业证书编号：S1450513080005 010-66581695 Tabl e_Re por t 相关报告 住宅成交大幅上升，地产行业继续受益于货币宽松 2014-12-28 政策与基本面共振，住宅成交维持高位 2014-12-22 11月地产数据受基数影响同比回落，继续推荐地产股 2014-12-21 2 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 本周上证综指和深证成指分别上涨1.57%、2.82%，申万地产指数高开低走，最终下跌2.68%，在28个一级行业中排第26位，其中龙头股万科A（-3.24%)、保利地产（-1.29%)、招商地产（-5.15%)、金地集团（-10.17%)。地产股中金丰投资、华丽家族、大名城、天保基建、万通地产涨幅前五，信达地产、金融街、北京城建、金地集团、格力地产跌幅居前（详见表1）。 表1：本周A股和港股中地产股涨跌幅前五 名称 周涨幅(%) 周相对沪深300（%） 周相对申万地产指数 名称 周涨幅(%) 周相对恒生指数（%） 周相对恒生地产 万科A -3.24 -3.61 -0.55 万科企业 -4.70 -4.96 -3.53 保利地产 -1.29 -1.66 +1.39 中海发展 -2.00 -2.26 -0.83 金地集团 -10.17 -10.53 -7.48 华润臵地 0.68 +0.42 +1.85 招商地产 -5.15 -5.52 -2.47 恒大地产 2.40 +2.13 +3.56 沪深300 0.37 - +3.05 恒生指数 0.26 - +1.43 申万地产 -2.68 -3.05 - 恒生地产* -1.17 -1.43 - 金丰投资 13.37 +13.00 +16.05 中国新城镇 40.98 +40.72 42.15 华丽家族 12.68 +12.31 +15.36 钧濠集团 25.45 +25.19 26.62 大名城 11.64 +11.27 +14.32 镇科集团 22.03 +21.77 23.20 天保基建 10.44 +10.07 +13.12 丹枫控股 21.84 +21.58 23.01 万通地产 9.92 +9.55 +12.60 上海证大 20.00 +19.74 21.17 信达地产 -12.01 -12.38 -9.33 中国农产品交易 -41.12 -41.38 -39.95 金融街 -11.60 -11.97 -8.91 金地商臵 -13.21 -13.47 -12.04 北京城建 -10.61 -10.98 -7.92 融创中国 -9.33 -9.59 -8.16 金地集团 -10.17 -10.53 -7.48 合富辉煌 -8.40 -8.66 -7.23 格力地产 -9.95 -10.32 -7.27 中华国际 -7.14 -7.40 -5.97 注：恒生地产为恒生地产建筑业指数 数据来源：wind、安信证券研究中心 受元旦假期影响，本周我们统计的42个城市商品住宅成交面积环比上周减半，本周住宅合计成交面积362.9万平方米，较上周环比下降53.4%，同比（去年同期近4周平均）下降23.0%，同比增速较上周下降80.4个百分点。分城市来看，一、二、三线城市同比分别变动-17.7%、-26.9%和-16.1%，同比增速转负较上周变动-128.0、-65.4和-82.7个百分点，环比分别较上周变动-61.8%、-49.4%和-53.9%。 我们统计去年全年情况，去年全年我们统计的42个城市商品住宅成交合计2.27亿平方米，同比2013年下降8.3%，其中一、二、三线城市同比分别下降16.0%、7.0%和5.6%。但去年下半年商品住宅回升显著，尤其是一线城市。2014年6至12月42个城市商品住宅成交1.44亿平米，同比-1.8%，环比上半年上升75%。其中一、二、三线城市同比分别变得-4.1%、-2.3%和+1.4%，环比上半年+101%、+71%和+67%。 3 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：截至1月7日42个城市成交面积同比下降10.7% 数据来源：wind、安信证券研究中心 根据用益信托数据显示，2015年前10日全国房地产信托共10只，同比下降86.7%（最新数据由于统计原因可能并不全面），平均发行期限1.18年，较去年同期下降0.58年，发行利率下降77bp至8.89%。 2014年四季度房地产信托发行共259支，发行规模503.5亿，同比下降59.8%，平均发行期限1.64年，较去年同期下降0.20年，发行利率上升28bp至9.88%，与三季度相比上升24bp。 2014年全年房地产信托发行数量有所上升，规模较去年下降幅度较大，发行利率明显上升。合计发行房地产信托1203支，发行规模2825.3亿，同比降29.5%，发行期限1.76年，同比减少0.12年。发行利率上升19bp至9.73%。二季度以来房地产信托发行规模明显减少，四季度全国房地产信托发行规模503.5亿，同比降59.8%，环比三季度下降16.2%。三季度全国房地产信托发行规模600.5亿，同比降46.1%，环比二季度降20.7%。二季度全国房地产信托发行规模756.7亿，同比降18.5%，环比一季度降16.8%。一季度房地产信托发行同比增28.0%。 图2：2014年房地产信托发行规模下降幅度较大，利率有所提高 注：最新数据由于统计原因可能并不全面； 数据来源：用益信托、安信证券研究中心 【建议全面配臵地产股】“领先大市-A”投资评级，我们认为房地产行业短期继续受货币政策宽松的影响，投资价值显著。央行降息对地产行业的供需两端均有明显的影响，对利率高度敏感的地产版块是最受益于降息政策的行业之一。我们认为央行降息只是开始，未来货币政策将持续宽松，对利率高度敏感的地产行业将大幅受益。我们统计主流城市10月以来住宅成交较上半年明显回暖，预计未来地产成交将维持相对高位，尤其是一线城市，有望提前完成去库存调整。地产行业迎来政策面与基本面共振阶段，全面看好地产股。 地产行业推荐寻求4条主线： 4 报告类型/股票名称 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 一是大企业集中度的提升，首推万科、保利、招地以及京津冀的龙头华夏幸福； 二是布局一线城市高弹性的泰禾集团以及一线城市估值最低的首开股份； 三是具有转型预期和动力的中小地产股，主要推荐宋都股份、冠城大通、银亿股份以及重点关注三湘股份。 四是区域主题的地产投资机会，首推京津冀的华夏幸福、宝硕股份、金隅股份、首开股份。此外，迪士尼是明年确定性的投资机会。 表2：安信地产估值表（股价截止至2015/01/08） 简称 股价 EPS P/E P/B 总市值（亿） 评级 2013A 2014E 2015E 2013A 2014E 2015E 2013N 万科A 13.45 1.37 1.74 2.27 9.8 7.7 5.9 1.93 1,482 买入-A 保利地产 10.68 1.01 1.26 1.47 10.6 8.5 7.2 2.21 1,146 买入-A 招商地产