安邦集团房地产通讯

〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 房地产企业融资监管趋严已是大势所趋【详情】 在日前举行的“十八届六中全会”以及中央政治局会议上，都非常关注此次房地产泡沫问题。公司债发行以及再融资受限，充分表明房地产企业融资监管趋严已是大势所趋。 关键数据  10月北京住宅成交量创5个月新低  10月上海商品住宅成交面积环比下跌16.30%  10月尾声，南京楼盘集体加推抢客  重庆商品房成交套数创下半年单周最高纪录 每周要点  前三季度北京保障房竣工6.4万套，已完成全年任务  北京35.5亿挂牌石景山区中关村科技园两宗地  天津18.84亿元挂牌津南、静海两宗地  当代臵业携手中翔，共同开发苏州3.66万平地块  融创武汉再出手，并购两项目总建面46万平米  郑州三年供地计划出炉，合计供应宅地2400公顷  华南城斥资近15.71亿竞得郑州约96万平米商住地  世茂、维科分食宁波姚江两宗地  路劲基建9.6亿元收购宁波一栋综合商业大楼  建滔化工2.71亿英镑购伦敦金融城物业 风险/机会提示  机会：未来城市发展将转向对现有建筑的升级改造上  风险：杭州楼市消极气息开始蔓延 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1066期 2016/11/07 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 房地产企业融资监管趋严已是大势所趋 在新一轮房地产调控下，房地产企业公司债发行和再融资两方面，近期均呈现出监管收紧的趋势。目前，券商已接上交所窗口指导，“一刀切”式暂停受理房地产类公司债发行申请。此外，房企再融资同样受到限制。10月23日，世茂股份宣布，其酝酿7个月的定向增发方案，因证监会的不予核准而宣告失败。 实际上，自2014年降息周期开始，房企进入又一轮的加杠杆周期，其融资渠道包括银行、资本市场、公司债、非标债券等多元化的融资结构。2015年以来，公司债的爆发式增长使得其在房企融资结构中的占比越来越高。加杠杆也导致A股房企整体净负债率处于高位。随着新一轮房地产调控的到来，由于政策收紧，房企开始向去杠杆方向转变。近期，已经有数家上市房企下调了定向增发额度和公司债额度。目前看来，房企去杠杆的篇章已经拉开大幕，预计之后企业融资的进一步改善空间可能会逐步减弱。 房企公司债暂停的传闻始于10月19日的市场消息。随后据财新报道，券商已接上交所窗口指导，在审的房企公司债项目都停止审核。上交所的公司债信息披露，10月19日，贵阳城南地产（集团）有限公司2016年非公开发行规模为30亿元的公司债状态显示终止。10月20日，泰禾集团发布公告称，深交所对公司申请确认发行面值不超过60亿元人民币的泰禾集团股份有限公司2016年非公开发行公司债券符合深交所转让条件无异议。 公司债目前已经成为房企最为重要的融资工具之一。2015年1月出台的《公司债券发行与交易管理办法》为房企融资打开新通道，带来了房地产公司债的爆发式增长。据测算，2015年房企发行公司债4122亿元，占公司债总体发行的18.94%，2016年前三季度发行规模达7481亿元。截至10月19日，今年以来房企公司债发行额达7796.44亿元，与去年同期2650.18亿元的发行额相比，增长幅度接近3倍。公司债的快速发展也推动了企业的投资意愿，尤其是对土地市场造成较大影响。 然而，房企公司债收紧，和近期有望成文落地的公司债分类监管新政不无关系。9月底，一份名为《629号：关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》的市场文件显示，随着经济增速下滑、需求增速放缓，行业潜在风险逐渐凸显，为合理控制房地产业的债券融资规模，防范市场风险，经会同沪深两所共同研究，现明确房地产业公司债券的分类监管标准，据此进行分类监管。 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 除了公司债，监管层对房企融资政策的全面收紧已有趋势。对于房企的融资会是系统性地收紧，各个方面，包括门槛之类。尤为突出的是对房企再融资的收紧。根据公开报道，在7月底证监会召开的保荐机构专题培训会议上，证监会官员指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。从数据上看，今年房企再融资规模和募集资金用途较去年相比确实有所收窄。数据显示，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。而去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。 在安邦智库研究人员看来，在日前举行的“十八届六中全会”以及中央政治局会议上，都非常关注此次房地产泡沫问题。公司债发行以及再融资受限，充分表明房地产企业融资监管趋严已是大势所趋，由此带来的房企分化将更为明显，部分房企的风险需要逐步引起警惕。且监管预期不会浅尝辄止，存在不断强化的可能性。从目前来看，全面收紧的趋势预计会维持到明年年中。 返回首页 行业数据信息 10月30个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长11.2% 11月2日，上海易居房地产研究院发布的数据显示，2016年10月，30个典型城市新建商品住宅成交面积2223万平方米，按月减少8%，按年增长11.2%。30个城市中，有17个城市的成交量出现按月增长态势。其中，石家庄市场按月增幅为30个城市最高水平，达到184.5%；苏州、福州和南京的按月跌幅较大，分别为55.4%、53%和50.7%。同时，10月一线城市新建商品住宅成交面积按月减少3.3%。北上广深四个城市按月增幅分别为-19.7%、-16.1%、5.1%和52.9%，按年增幅分别为-5.7%、-38.5%、73%和-21.4%。（LSJ） 返回首页 1-9月136家上市房企平均负债率为77.5% WIND统计的数据显示，2016年1-9月，136家上市房企平均负债率为77.5%。其中，资产负债率超过80%红线的有34家，占比达25%；剔除预收账款项后的资产负债率超过80%的有18家，占比超过13%。此外，1-6月，136家上市房企负债合计超过4.6万亿元， 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 同比增长幅度约达23.53%。同时，136家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为62家，其中，万科、绿地、保利、华夏幸福5家上市房企负债均超过2000亿元。（BSJ） 返回首页 10月北京住宅成交量创5个月新低 统计数据显示，10月24日-10月30日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2676套，成交面积33.63万平方米，环比分别增加30%、39%。截止10月30日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交8508套，成交面积94.36万平方米，环比分别减少41%、32%，这一成交量创造了近5个月的新低；商品住宅成交均价为35449元/平方米，环比下滑3%。虽然在成交价格方面变化幅度相对较小，但成交量的下滑则比较明显。从市场供应来看，新政之后的10月份北京住宅市场仅有9个项目取得预售许可，新增预售2965套，环比减少64%，这一供应量创造了除春节所在的2月份之外的月度新低。预计11月入市的项目量仅在10个左右，之后的12月、1月、2月，进入元旦-春节长假期间，也是传统的销售淡季，大量项目也将纷纷封盘过冬。在此期间，供应量的不足将使得成交价格继续企稳。预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后，届时随着新一批自住房等政策房产品的入市，以及后续限定房价的项目陆续供应，预计住宅的市场供应将会逐步复苏，与此同时，楼市的产品形态、价格体系也将发生新的变化。二手房方面，据统计，10月24日-10月30日，北京全市二手住宅网签量为5871套，环比下降3.4%，与此同时，市场的实际签单量也在下滑。商业地产方面，10月24日-10月30日，北京写字楼市场成交62套，成交面积1.22万平方米，成交均价21188元/平方米，成交金额2.59亿元。商业市场方面成交139套，成交面积1.54万平方米，成交均价39872元/平方米，成交金额6.13亿元。商住市场成交1877套，成交面积20.02万平方米，成交均价25788元/平方米，成交金额51.64亿元。（RSJ） 返回首页 10月上海商品住宅成交面积环比下跌16.30% 网上房地产数据显示，10月24日-10月30日，上海商品住宅累计成交20.7万平方米，环比减少5.5%。由于均价在3至6万的项目累计成交了9.7万平方米，这在一定程度上带动整体均价的上扬。据了解，过去一周上海均价出现反弹，达46224元/平方米，环比上涨14%。受到调控政策影响，上海10月楼市几乎处于速冻状态。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，已经连续半月市场没有正常供应，给 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 成交保持在当前水平形成一定压力。而在政策调控下，房企不敢有任何违规行为，可见调控起到明显效果。后续即便有推盘也会保持“低调”，对未来交易也有制约作用。市场的进一步降温，让过去作为成交主力的嘉定、松江区域也出现明显下滑。10月份，上海商品住宅成交面积为86.89万平方米，环比下跌16.30%，比去年同期水平下跌42.45%；成交均价为43838元/平方米，环比下跌2.96%，比去年同期水平上涨了31.72%。商业地产方面，10月末，上海商办类大单成交不断，民生国际在10月26日以5亿元收购上海中央商务区大楼，该项目建筑面积为2.4万平方米。这仅仅只是一个开始，同一天，长江实业地产宣布，与李嘉诚海外基金会将以200亿元代价出售双方共同持有的上海世纪汇广场全部权益。此外，整个10月份，上海商铺和办公产品成交最好的区位为闵行浦江板块，该板块累计成交246套，成交面积为3.49万平方米。（LSJ） 返回首页 10月尾声，南京楼盘集体加推抢客 网上房地产数据显示，10月24日-10月30日，南京楼市共认购商品住宅3353套，成交1595套（不含溧水、高淳和都市圈），日均认购479套、成交228套，与前一周（认购2610套、成交1310套）相比，认购上涨近3成，成交量则上涨2成多。成交数据上升背后，不少楼盘集体加推抢客。据悉，南京楼市一改捂盘惜售常态，该周有十二盘共3000多套房源入市，虽仅有2盘售罄，但热点核心区域的楼盘仍然热销。在楼盘积极加推和领取销许之下，目前南京楼市的库存也开始有所提升，但依旧处在比较低的状态，目前总量在2.4-2.5万套左右。商业地产方面，该周南京商业地产市场共成交面积25587平方米，环比下跌20%，其中办公类产品成交17908平方米，环比下跌17%；商铺类产品成交面积7679平方米，环比下跌25%。（此前一周商业地产总成交面积31840平方米，其中办公类产品成交21543平方米，商铺类产品成交10297平方米。）与此前一周相比，办公成交面积均出现了不同幅度的下跌，其中商铺类产品成交面积跌幅比较明显，跌幅达到25%。从日成交来看，当周商铺走势比较平稳，而办公产品成交波动明显，办公产品在10月25日成交最高达9048平方米。从板块的成交情况来看，办公产品成交的主力依旧是江北板块，而在商铺类产品方面，江宁和江北依旧是主力区域。（RSJ） 返回首页 重庆商品房成交套数创下半年单周最高纪录 据统计，从10月24日-30日，重庆主城区商品房共成交9978套，创下今年下半年单周成交最高纪