安邦集团房地产通讯

〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 房企的资金压力有可能在未来集中爆发【详情】 从整个上半年情况来看，货币流动性持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，地产行业成为吸收流动性的重要载体。但进入下半年，成交端的逐步下滑，会抑制房企的开发投资，房企的融资活动或将逐步降温。 关键数据  8月中国百城住宅平均价格环比上涨2.17%  8月份北京新房市场处于回调阶段  调控传言进一步刺激上海楼市高端项目成交  8月中国首套房平均利率同比下降0.72% 每周要点  商务部部长：国务院决定新设立7个自贸区  深圳户籍政策放宽降低门槛，9月1日起正式实施  “十三五”湖南全省控制新增建设用地在10万公顷  前海人寿16.68亿揽上海青浦四宗相连商办地  鲁能中铁建分食重庆江北两幅地，总价74.8亿  天津南开区38亿挂地铁上盖商住地  中航力压龙湖，47.8亿抢下天津单价地王  合肥一次性供地50宗，共6225亩创历史之最  华润臵地14.96亿夺郑州经开区双料地王  上臵集团8450万英镑收购伦敦金融城一宗物业 风险/机会提示  机会：全国房地产市场供需两端整体将持续上行  风险：武汉楼市调控打出组合拳 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1058期 2016/09/05 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 房企的资金压力有可能在未来集中爆发 8月29日晚间，随着保利地产发布半年业绩公告，“招保万金”四大典型房企半年报全部披露。数据显示，截至目前，已发布中报的房企达101家，其营业收入总额5228亿元，同比上年同期增长37%。但值得注意的是，虽然营业收入有所增加，但房企资金杠杆也大幅提高，资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元。足见，疯狂抢购致地价高涨，杠杆高企，未来风险重重。房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，高地价的压力将集中爆发。 2016年上半年，房企销售收入创新高。数据显示，2016年前7个月，30家上市房企销售额合计1.33万亿元，同比大涨72.2%，刷新历史最高纪录。其中，新城控股、旭辉地产、景瑞地产、碧桂园、首开地产、中国金茂前7月销售额同比增幅超过100%。新城同比增长142%，完成年度目标84%，景瑞同比增长149%，完成年度目标79%，碧桂园同比增长143%，完成目标68%，旭辉同比增长174%，完成目标74%，首开则是同比增长164%，完成年度目标116%。事实上，在高速增长的销售下，存货周转率也大幅提升。数据显示，2016年上半年房企存货周转率平均0.76次，其2015年同期仅为0.18次。但值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但房企的利润却不尽如人意。以“招保万金”四大房企为例，销售额高达近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润53.5亿元，保利利润49.6亿元，招商38.52亿元，金地归属母公司的净利润为7.78亿元。在此背景下，数据显示，已发布半年报的101家房企，2016年上半年营业收入5228亿元，较2015年同期大幅增长37%，利润总额680亿元，较2015年同期的522亿元大幅增长30%。但其净利润仅为484亿元。 值得注意的是，在一些房企业绩大幅增加的同时，也有部分房企仍面临着亏损局面。据不完全统计，在已发布中报的101家房企中，有19家房企净利润仍为负。这意味着，在整体市场向好的背景下，仍有超18%的房企处于亏损状态。其中，渝开发、绿景控股等10家房企亏损超过千万元，3家亏损超亿元，1家超过10亿元。分别是沙河股份亏损1036万元，天房发展亏损1553万元，荣丰控股亏损2180万元，渝开发、绿景控股、中国高科分别亏损2278万元、2291万元、2358万元，海航创新、新光圆成、天地源、京汉股份分别亏损2645万元、3879万元、5994万元与7703万元。而阳光股份、云南城投、天津松江亏损上亿元，分别为1.13亿元、3.6亿元、5.21亿元，嘉凯城亏损高达10.67亿元。 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 在部分房企面临亏损的同时，房地产行业负债率高企更令人担忧。2016年，在销售额大幅增长的背景下，房企加速囤地。截至8月24日，年内抢地最积极的14家房企拿地超过200亿，合计拿地为4093亿，整体看，相比2015年同期的1864亿上涨了120%。而在房企激进拿地的背后，地方土地收入也大幅增加。全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积未涨，土地成交额却爆发的现象。在资产荒背景下，资金大量流入房地产，而在资金的支持下，房企加大杠杆使用力度。实际上，房企资产负债率大幅提升。例如嘉凯城资产负债率已高达93.55%，较上年84.64%大幅提高8.91个百分点。天津松江资产负债率也高达90%，较上年增长6.6个百分点。此外，包括万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。 在我们看来，资产荒背景下，房地产市场去杠杆难度很大。从整个上半年情况来看，货币流动性持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，地产行业成为吸收流动性的重要载体。但进入下半年，成交端的逐步下滑，会抑制房企的开发投资，房企的融资活动或将逐步降温。未来房企将面临的风险一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩，另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高，开发商未来回款将受流动性影响较大。目前看，房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，资金压力有可能会集中爆发。 返回首页 行业数据信息 8月中国百城住宅平均价格环比上涨2.17% 8月31日，中国指数研究院发布的数据显示，2016年8月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较7月扩大0.54个百分点。同比来看，百城住宅均价较2015年同期上涨13.75%，涨幅较7月扩大1.36个百分点。这是百城住宅均价连续第13个月出现双涨态势。从涨跌城市个数看，100个城市中有68个城市环比上涨，29个城市环比下跌，3个城市持平。与7月相比，8月价格环比上涨的城市数量增加2个，其中涨幅在1%以上的城市有36个，较7月增加7个；8月价格环比下跌的城市数量减少1个，其中跌幅在1%以上的城市有2个，与7月持平。（RSJ） 返回首页 8月份北京新房市场处于回调阶段 统计数据显示，8月22日-8月28日，北京新建商品住宅（含保 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 障房、自住房）共网签1114套，为近十周新低水平，网签量环比下降8.8%，较上月同期下降36.3%；其中，纯商品住宅成交985套，处于千套以下的低位。此外，北京市纯商品住宅成交均价为每平方米3.80万元，为十周以来的第三高，达到8月以来的新高，比上周上涨3.0%。分析称，均价上涨主要是受结构性影响，第一，中高单价段住宅成交增加，低单价段住宅成交减少；第二，中高总价段住宅成交增加，低总价段住宅成交减少。截至8月28日，在成交方面，近4周纯商品住宅成交量3674套，比7月份同期下降12.6%，较去年同期下降27.3%；成交价3.58万元/平米，环比下滑4.8%；在供给方面，纯商品住宅新增供应量为1832套，仅相当于上月的55.6%。8月份新房市场处于回调阶段，预计未来几个月新房市场受到供给端的影响，金九银十成交或不及预期。预计北京“金九银十”将不及预期，今年以来北京住宅市场月度开盘量始终保持在30个左右，进入到“金九银十”的传统市场旺季，北京的开盘也未见突破。根据统计，9月北京住宅市场仅有30个项目入市，其中16个是老项目后期的楼盘。商业地产方面，该周北京写字楼市场成交88套，成交面积2.31万平方米，成交均价29481元/平方米，成交金额6.82亿元。商住市场则成交1346套，成交面积8.67万平方米，成交均价29444元/平方米，成交金额25.52亿元。（BSJ） 返回首页 调控传言进一步刺激上海楼市高端项目成交 网上房地产数据显示，8月22日-8月28日，上海商品住宅供应为8.3万平方米，全部来自于公寓产品，环比出现20%下滑。调控传言也进一步刺激了高端项目的成交，该周上海单价8万元/平方米以上的高端商品住宅共成交479套，较前周大幅上涨，增加320套，较日均100多套的成交量大涨近4倍。在成交持续走热的同时，上海土地市场的8月份最后四宗地也走上拍卖席，备受关注的松江区小昆山镇宅地被路劲地产以总价42.5亿元竞得。整个八月份，上海共成交经营性用地15幅，成交面积合计为67.3万平方米，同比上涨1139.1%；成交金额合计为370.6亿元，同比上涨1389.7%，创下35个月来的新高。关于限贷收紧的传言再度给上海楼市在金九银十到来前添了一把火，8月22日-8月28日，上海商品住宅成交55.57万平方米，环比大涨93%，并创下3月份以来的单周成交次高。同时当周的均价也上扬6个百分点至43571元/平方米，再度刷新上一周创下了41259元/平方米新高。上海周均价创新高与高端项目集中签约密切相关，在成交面积排名前十的项目，均价超过5万元的项目占据半数。商业地产方面，该周上海商业成交4.22万平方米，环比微增3%，均价则持 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 续走高，环比出现9个百分点的上升，达24069元/平方米。不过供应依然呈现下滑态势，环比下跌37%至0.71万平方米。办公产品成交迎来了较大幅度上扬，达17.42万平方米，环比涨幅48%，均价为26599元/平方米，环比下降13%，供应量则为3.4万平方米。土地市场，该周上海合计成交四宗地，竞得方分别为路劲地产、龙湖地产、K2以及三迪，四宗地的出让金达91.75亿元。（LSJ） 返回首页 8月第四周，深圳全市新房成交量价继续下跌 据深圳房地产信息网监测，8月22日-8月28日，深圳共计成交321套新房住宅，环比减少34.2%；成交面积2.92万平方米，环比减少39.4%；成交均价4.53万元/平方米，环比下降16.2%。区域方面，南山、盐田、罗湖、福田共计成交10套新房住宅，其中南山区成交5套，环比减少58.7%；盐田区成交4套，罗湖区成交1套，福田区成交0套。成交最多的仍是刚需集中的龙岗区，共计180套，环比减少35.5%；宝安区成交131套，环比上涨12.0%。均价方面，成交最高的是南山区，均价高达12.48万元/平方米，环比上涨54.9%；其次是罗湖区5.82万元/平方米，环比下降下降19.4%；第三是盐田区5.04万元/平方米。8月22日-8月28日，深圳新房单周成交再次不足500套，并创下3个月以来新低。同时由于关内区域成交大幅度下降，全市均价被进一步拉低。分析指出，截至8月第四周新房成交量连续三周下滑，目前已跌至历史低谷。至于原因，是由于7月份新增住宅套数及面积供应总量较少的效应，在上周新房成交量低位上充分显现。另有统计数据显示，深圳9月份预计有20个项目开盘或加推，较8月份15个项目有所增加。二手房方面，据链家统计，深圳全市二手房成交维持日均360套左右水平，环比小幅下降0.5%，刚需臵业者入市积极购入一些中低价位物业，全市成交均价回落至5万元/平方米。商业地产方面，该周深圳共计成交177套商业物业，环比增加22.9%；成交面积1.06万平方米，环比增加4.5%；成交金额5.40亿元，环比减少22.2%；成交均价5.11万元/平方米，环比下跌25.6%。办公物业则成交