安邦集团房地产通讯

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 阻止资金大举流向房地产是必要的【详情】 虽然中国对房地产市场进行了一定的调控，但上半年楼市泡沫的风险在进一步上升，亟需加强调控。与此同时，国内企业投资实业的意愿明显降低，出现了所谓“企业流动性陷阱”。 关键数据  1-7月中国固定资产投资同比名义增长8.1%  50大房企前7月砸6241亿拿地  北京前7个月住宅销售面积同比下降超两成  6月英国建筑业产出环比下跌0.9% 每周要点  格力地产斥资8亿设合营公司开发上海松江泗泾地块  融创20亿揽广西五象新区两宗商住地  阳光城15.5亿元夺福州五一新城商住地  首创2.94亿摘合肥滨湖140亩商地  保利9.7亿元斩获重庆观音桥组团14.22万平米宅地  万科6.78亿夺济南历城区宅地，溢价342%  建业地产3.5亿元收购郑州三幅地  中房地产15亿抢食宁波鄞州两宅地  绿地底价2.15亿元竞得徐州新城区6.8万平宅地  嘉里建设9.3亿港元收购香港新界电视城物业 风险/机会提示  机会：杭州楼市住宅库存的消耗量尤其明显  风险：上海写字楼空臵率将推至新高 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1055期 2016/08/15 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 阻止资金大举流向房地产是必要的 虽然中国对房地产市场进行了一定的调控，但上半年楼市泡沫的风险在进一步上升，亟需加强调控。与此同时，国内企业投资实业的意愿明显降低，出现了所谓“企业流动性陷阱”。安邦认为，从近期中央释放的多个调控楼市以及货币政策变化信号来看，中央在试图阻止资金继续大举进入房地产，遏制金融和房地产过度发展对实体经济进一步挤压。 受货币超发、信贷快速扩张、房贷利率不断走低以及国内居民投资渠道有限等多重因素的刺激，近些年我国居民住房贷款急速上升。特别是受去年增加居民部门杠杆率的政策走向以及房地产刺激政策的陆续出台，今年上半年我国居民放贷规模迎来爆发式增长，个人购房贷款高达2.36万亿元，不仅占同期银行新增贷款7.53万亿元的3成多，更比去年同期多增1.25万亿元。 有机构的统计表明，我国房贷余额/GDP的比例在2015年底达到20.7%，到2016年底预计将超过25%；房贷余额增速2015年为23%，今年上半年更高达30%，上半年居民房贷月均新增额达到3933亿元，创历史新高。同时，今年初全国房价重回两位数增长，一线城市地产价格更是出现暴涨，并向二三线城市传导。 对于不断膨胀的楼市泡沫，中央加强调控力度的倾向愈加明显。今年7月中央政治局会议在部署下半年经济工作基调时，提出要全面落实“三去一降一补”，并罕见提及了“抑制资产泡沫”。在股市低迷、汇市趋稳的情况下，中央这一表态被认为明显指向了房地产市场。此外，银监会发布最严银行理财新规，保监会也表态不容许房企通过再融资对流动性资金进行补充，这些政策都意在收紧开放商的资金渠道，增加房企从资本市场“补血”的难度。 中央抑制资产泡沫、强化“去杠杆、去库存”的意图在货币政策变化上也有体现。日前结束的央行分支行长座谈会，会议通报在论述继续实施稳健的货币政策时，没有写入此前经常出现的“更加注重松紧适度”提法。而最新公布的央行二季度政策执行报告，也删去了“更加注重松紧适度”这一惯用语。可见，下半年的货币政策将在保持中性适度的同时偏紧，其中抑制楼市资产泡沫是一个重要因素。 我们认为，从长期和中近期的风险因素来看，中央都有充足的紧迫性来挤破地产泡沫。正如市场指出的那样，长期来看，随着中国人口增长的放缓以及人口抚养比见底回升，再加上居民可支配收入的增速放缓，未来我国居民加杠杆空间以及偿债能力都有限，我国房贷高 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 增不可持续，未来一旦楼市价格出现明显下滑，我国居民财富将大幅缩水，中国经济遭受的巨大冲击将不亚于当年日本和美国房地产泡沫破裂时的情况。 从中近期看，在资本泛滥、金融业和房地产业严重侵蚀实体经济的影响下，我国制造业衰退明显，民企投资实业的意愿降到历史最低点，央行不论发行再多货币也无法进入到实体经济。根有关机构的估算，中国房产的市值达到了惊人270万亿元左右，为中国GDP总值的4倍，其中积淀的资金不下50万亿。毫无疑问，在我国房地产的金融属性已经大大超过了商品属性，房地产价格高位维持的时间越久，经济活动创造有效信用和财富的能力就越低，房地产对包括制造业在内的实体经济的挤压就越严重。 因此，要想解开这个死结，阻止企业流动性陷阱和民间投资下滑的问题进一步恶化，遏制金融业和房地产业对实体经济的侵蚀，就必须阻止资金进一步大举进入房地产。因此，可以预见，未来将出台更多政策防止一二线城市楼价快速上扬，防止可能出现的楼市崩盘。将鼓励各地根据“一地一策”原则，综合运用土地政策、财政政策、金融政策，加强“去杠杆、去库存”工作的实效。 新常态下的经济转型对中国在不同领域配臵经济资源是个考验。从当前形势看，要阻止企业流动性陷阱和民间投资下滑问题进一步恶化，必须遏制在资本过剩背景下金融资源在资产圈里不断打转，必须阻止资金进一步大举进入房地产，而转向实体经济和消费领域。 返回首页 行业数据信息 1-7月中国房地产开发投资同比名义增长5.3% 国家统计局发布的数据显示，2016年1-7月，中国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。1-7月，房地产开发企业房屋施工面积685606万平方米，同比增长4.8%；房地产开发企业土地购臵面积11167万平方米，同比下降7.8%；土地成交价款3848亿元，增长7.1%。（LSJ） 返回首页 1-7月中国固定资产投资同比名义增长8.1% 数据显示，2016年1-7月，中国固定资产投资（不含农户）311694亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-6月回落0.9个百分点。从环比 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 速度看，7月固定资产投资（不含农户）增长0.31%。此外，1-7月，民间固定资产投资191495亿元，同比名义增长2.1%，增速比1-6月回落0.7个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为61.4%，比2015年同期降低3.6个百分点。（RSJ） 返回首页 50大房企前7月砸6241亿拿地 数据显示，截至7月28日，今年拿地最积极的50大房企合计拿地付出为6241.75亿元，建筑面积为9656万平方米，平均成本为6466元/平方米。在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米。也就是说，企业拿地平均成本增加高达51.8%。因为增加超过50%的拿地成本，未来一旦房价进入调整周期，很可能房企面临着巨大的销售难题。房企抢地积极性提高，宽松的货币政策是主要原因。在过去几个月，整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策，导致房企积极补充库存。截至8月8日，据Wind统计数据，按照申银万国行业分类，沪深两市共计16家上市房企披露2016年中报，其营业收入总计高达2137.38亿元，同比上涨31.5%。但归属母公司股东的净利润合计148.28亿元，同比增长18%，即平均每家上市公司每天约赚338万元。值得一提的是，上述16家房企平均每家公司去年归属于母公司股东的净利润约为9.26亿元，但实际上这一净利润指标超过1亿元的为12家，占比为75%。而这一净利润指标超过平均数9.26亿元的上市房企只有3家，占比接近19%。从目前公布2016年中报业绩的房企来看，分化比较明显，其中，中型房企盈利情况有所改观。预计将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。（LSJ） 返回首页 北京前7个月住宅销售面积同比下降超两成 北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布了1-7月北京市房地产市场运行情况。1-7月，北京市本市住宅销售面积同比下降超两成，住宅投资同比下降近一成。据统计，1-7月，北京完成房地产开发投资2002.1亿元，同比下降9.6%。其中，住宅投资完成950.6亿元，同比下降9.1%；写字楼投资完成391.6亿元，下降3.1%；商业、非公益用房及其他投资完成659.9亿元，下降13.9%。在市场销售方面，1-7月，北京商品房销售面积为813.7万平方米。其中，住宅销售面积 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 为482.7万平方米，下降20.6%；写字楼为223.3万平方米，增长2.8倍；商业、非公益用房及其他为107.7万平方米，增长1.1倍。在市场供给方面，截至7月末，北京商品房施工面积为11797.5万平方米，同比下降0.8%。其中，住宅施工面积为5406.6万平方米，下降7.5%；写字楼为2297.1万平方米，增长7.9%；商业、非公益用房及其他为4093.8万平方米，增长4.6%。今年，北京不断加快建设保障性安居工程。据统计，1-7月，北京保障性住房完成投资456.5亿元，比上年同期增长12.3%。保障房施工面积为3468.7万平方米，其中新开工面积为547.8万平方米，增长55.8%。保障房竣工面积为191.3万平方米。截至7月末，北京自住型商品房完成投资127.5亿元，施工面积为635.3万平方米，其中新开工面积为53.2万平方米。（BSJ） 返回首页 上海1-7月二手房成交超去年同期4.4万余套 最新统计数据显示，2015年上海二手房累计成交近36万套，月均3万套，赶超2009年，创下年度成交量历史新高。今年1-7月全市二手房成交近22.8万套，超去年同期4.4万余套，月均3.25万套。根据上海链家上半年成交数据，其中80后占绝对的主力，高达53.58%；70后排名第二，占21.44%。有41%的70后购房者选择两房，34%的70后更偏向于买三房以及更大的房子。而80后的消费习惯则略有不同：有50%选择两房，只有24%的80后会选择三房以及更大的房子。据统计，上海链家上半年成交数据中两房成交量占比达48%，远远高于其他户型。事实证明，以两房为代表的基础房型和以购房婚房为目的80后，仍然是市场的主力。六成购房者选择地铁房。热门成交房源不再是以往大家印象中的市中心老小房，跟着地铁走的购房趋势越发明显。上半年上海链家成交的客户中，有60%的客户选择了地铁站周边1公里以内的房子。纵观全上海各个环线房屋成交占比可以看到，最近一年，外环外成交的二手房占比逐渐增多，在今年2月，外环外成交占比首次超过50%。从去年7月的41%到今年6月的54%，增加了11个百分点。（LSJ） 返回首页 广州楼市“慢牛”趋势比较明显 2016.8.1-8.7一周，广州十一区共成交一手住宅1823套，成交均价达到17188元/㎡。虽然周成交1823套的成绩不负上半年动辄2000+的辉煌，但考虑到广州楼市正经历着传统淡季，这样的成交量其实已经非常不错了。成交均价迈上了1.7万/㎡，对比上半年1.6万/㎡的均价可见，即使有广阔的外围区不断摊平均价，但广州楼价还是 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6