热门精选德意志银行亚洲香港属性属性行业香港物业日期2016年10月14日行业动态短时间获利的时间CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205潘虹研究助理（+852）2203 6182反弹即将结束在现货市场疲软的背景下，该行业的短期催化剂有限。继8月/ 9月主要销售势头强劲增长之后，有更多迹象表明现货市场的短暂反弹即将结束。特别是，我们注意到在过去两周中，新产品的销售接受/初始反应明显减弱。此外，自10月以来，开发商在定价方面变得更加保守，这反映出他们希望获得销量而不是利润。总体而言，这种放缓完全符合我们的预期，即实际的市场反弹通常只能持续1-3个月，一旦被压抑的需求用尽，市场就会恢复疲软。随着现货市场的放缓，我们认为该领域的近期催化剂有限。在过去的两周中，对新产品的吸收/初步反应明显减弱。新鸿基地产的Grand YOHO强劲的销售表现标志着最近的短期反弹的高峰，在9月4日这一周记录了1,273笔交易。此后，每周主要销售量逐渐下降，徘徊在200左右梁富研究助理（+852）2203 6239长江地产（1113.HK），港币55.05购买CK物业（1113.HK），港币55.05购 买Kerry Prop（0683.HK），港币24.15买 入新鸿基地产有限公司（0016.HK），HKD114.00持有港铁公司（0066.HK），港币43.00保持交易。销售势头减弱也反映在亨德森土地开发公司。公司购买销售记录。特别是，Grand YoHo的前三个批次的销售接受率为100％，但在10月4日的最新批次中下降到72％。随后启动的其他项目的接受率仅为20-80％ 。（0012.HK），港币45.50码头（0004.HK），港币54.80持有链接房地产投资信托（0823.HK），港币56.00 卖同时，就购买兴趣而言，对新产品的初步反应香港土地控股有限公司卖也明显超出了新地大酒店超额认购54倍的峰值（HKLD.SI），USD6.79上周，南丰岛花园的YOHO（八月下旬）仅为1倍。恒隆地产保持自10月以来，开发人员对价格的关注变得更为保守第二个信号表明实物市场的放缓是，自10月以来，开发人员对价格的态度变得更加保守。特别是，相对于次级交易，平均价格溢价（扣除折扣之前）市场在9月升至22％（从8月的19％），但在10月又回落至16％，对于最近推出的七个胜利大道和岛屿花园项目，这样的价格溢价收窄至估计仅为11％。考虑到回扣，目前在二级市场上获得的平均价格溢价仅为8-10％。在周期性低迷期间，平均销售价格/销量的温和复苏并不罕见，参考先前的周期性低迷，由于抑制需求的释放，最近的销售势头增长并不罕见。具体而言，在1998年至2003年的周期性衰退中，一级销售量出现了七次短暂的反弹（通常持续一到三个月），环比增长超过30％。相应地，CCL指数在这些短暂的反弹中上升了2-12％。但是，一旦需求枯竭，价格/租金便会恢复疲软。在接近周期性峰值的八个月反弹/估值之后，上行空间有限参照上一次1998-2003年周期性下滑中的股价反弹，这些短暂的反弹通常持续6-8个月，行业股价表现不一从+ 48％到+ 68％。反弹受到实物市场相应增强的支撑。自2月份以来达到了58％的谷值至峰值的涨幅之后，我们距目前的涨势已有8个月了，已经处于之前低迷时期的历史平均水平，并且接近上次周期性低迷时期的短期反弹所见的估值峰值。（0101.HK），港币17.10信和置业有限公司（0083.HK），港币13.22举行希慎兴业（0014.HK），港币36.80卖出New World Dev（0017.HK），港币9.67购买德意志银行/香港发行于：14/10/2016 12:58:00 GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）057/04/2016。资料来源：德意志银行精选公司市场研究资料来源：德意志银行 2016年10月14日物业香港物业页面PAGE2德意志银行/香港图1：每周主要销量（单位数量）资料来源：第一手销售局，德意志银行估计更多迹象表明短期反弹将结束过去两周的销售势头明显放缓在8月/ 9月主要销售动能强劲增长之后，我们看到更多迹象表明实物市场短暂的反弹即将结束。我们认为，新鸿基地产大YOYO的强劲销售表现标志着最近的短期反弹的高峰，在9月4日当周登记了1,273笔交易。此后，每周主要销售逐渐减少，徘徊在约200笔交易。总体而言，这种放缓完全符合我们的预期，即实物市场反弹通常只能持续1-3个月，一旦被压抑的需求用尽，市场就会恢复疲软。1,4001,2001,000800600400200-特别是，我们注意到了两个支持我们观点的关键标志：标志＃1：新发射的接收/初始响应明显减弱除了每周主要销量显着回落之外，销售势头减弱也反映在销量下降中。特别是，Grand YOHO的前三个批次的销售回升率为100％，但在10月4日发布的最新批次中下降到72％。随后启动的其他项目的回升率仅为20-80 ％。一种威望：这是亨德森置地（Henderson Land）的一项重新开发项目，带有H Collection品牌。它位于北角，共有128个单元，主要是163-288sf的小型单元。 9月20日，在首批推出的30个单位中，有24个单位被售出，这意味着吸收率达到80％。8月7日8月14日8月21日8月284月4日9月11日9月18日9月25日2月9月10日 2016年10月14日物业香港物业德意志银行/香港页面PAGE3图2：最近主要发布的销售占用/初始响应摘要图3：新鸿基地产大YOHO的销售回升率图4：每周主要销量保忠街93号这是丽新发展与市建局共同进行的一项重建项目。它位于土瓜湾，共有209个单位，面积为294-552平方英尺。 9月29日，有135套公寓开始发售，但仅售出52套，这意味着最初的购买率仅为39％。胜利大道七号：这是亨德森置地的一项再开发项目。该项目位于何文田，共有250个单位，面积从161-390sf不等。在10月1-2日周末的首次销售中，售出的68个单位中仅售出了33个，这意味着初始购买率仅为49％。岛屿花园：港岛花园是南丰的一项重建计划。该项目位于Sha湾，共有470个单位，面积从470-2,290平方英尺不等。在10月8日至10日的为期三天的周末中，售出的148个单位中总共售出了29个单位，这意味着吸收率仅为20％。同时，购买兴趣方面对新产品的初步反应也明显减弱。至于购买兴趣的超额认购，价格从新鸿基地产的Grand YOHO（8月下旬）的峰值54倍下降到上周推出的南丰岛花园的1倍。尽管Alto Residences（本周发布）的初始响应好于12倍，但仍明显低于8月/ 9月启动的项目（17-54倍）的市场响应。日期项目订阅收到购买兴趣第一订阅率出售（订票/发射单位）数量推出单位数量售出单位初期销售占2016年8月18日遇见开花3,50013.5260260100%2016年8月21日石灰晚会1,2008.4143143100%2016年8月28日大幽鹤16,69554.2308308100%16年9月3日巴比龙9,28317.453543080%16年9月3日一启德11,27337.6300300100%2016年9月20日一声望2428.1302480%2016年9月29日保忠街93号4003.01355239%2016年10月2日胜利七大道2002.9683349%2016年10月8日海岛花园1501.01482920%2016年10月8日公园一号2004.050--2016年10月11日奥拓公寓1,60012.2131--3503002502001501005008月289月3日10月17日4月售出的单位收盘（售出的单位/要出售的单位）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1,4001,2001,000800600400200-7月8日14日8月21日8月28日8月4日9月11日18月9月25日9月2月9日每周售出的主要单位资料来源：德意志银行资料来源：第一手销售局，德意志银行估计资料来源：第一手销售局，德意志银行估计100%100%100%30892%22824022372%26 2016年10月14日物业香港物业页面PAGE4德意志银行/香港标志＃2：开发人员的定价变得不太积极第二个表明实体市场放缓的信号是，自10月以来开发商一直在变得更加保守。特别是，二级市场的平均价格溢价（扣除折扣之前）从9月的19％上升至22％。 8月），但在10月回落至16％，对于最近推出的七个胜利大道和岛屿花园项目，这样的价格溢价收窄至估计仅为11％。 NAPA在屯门的最新发布（于10月13日发布）的价格甚至比附近的类似项目低13％。考虑到回扣，目前二级市场上的平均价格溢价仅为8-10％。新项目均价（港元/平方呎）可比项目可比平均售价（港元/平方呎）二级市场溢价在八月遇见开花13,703马鞍山中心11,55119%石灰晚会18,910里维埃拉16,45915%大幽鹤13,998幽鹤市中心区11,26424%八月平均19%在九月巴比龙12,105公园边11,9901%一启德15,895纬度14,20312%一声望23,915里维埃拉16,45945%保忠街93号15,841湾景12,29829%9月平均22%在十月胜利七大道20,494麦克弗森广场18,50111%海岛花园18,771大步道16,86011%公园一号15,641三位一体塔13,50016%遇见幸福14,843马鞍山中心11,72627%全国行动计划10,438布卢姆斯韦12,000-13%十月平均16%资料来源：德意志银行图5：一级价格相对二级市场的溢价（回扣前）50%45%40%平均值：19％30%29%24%27%20%19%15%16%12%11% 11%10%1%0%-10%-20%-13%资料来源：EPRC，第一手销售局，德意志银行估计图6：主要项目相对于二级市场的溢价环比从22％下降至16％ 2016年10月14日物业香港物业德意志银行/香港页面PAGE5八个项目获得了即将在未来几个月内启动的售前许可计划在2016年的剩余月份中启动18个重大项目，其中八个项目（共2,737个单位）已经获得了售前许可。不包括位于西贡清水湾的新世界Mount Pavilia项目（680个单位），开发商已表示将在1H17启动该项目，并在Alto Residences，NAPA，胜利街七号，祖穆鲁德和滨海区启动了一批单位在南部，有1,662套待上市。日期项目区开发者SFA上的ASP基数（每平方呎港元）总数单位最新更新2016荃湾西（海湾边）Ph1荃湾长江实业12,0001,21308/2016：申请售前同意2016将军澳区68B2区TL126西贡会德丰11,50092608/2016：申请售前同意2016启德1I区1号地盘黄大仙K＆K物业12,60080508/2016：申请售前同意2016帕维利亚山西贡新世界14,40068001/2016：销售手册已上传，尚未启动2016芙蓉东新世界/周大福20,70061104/2016：计划于2016年第四季度推出2016一启德（II）九龙城科力15,00062408/2016：申请售前同意2016奥拓公寓（TKOTL 95）西贡孙丽/郭富城11,50060508/2016：首批131个单位推出2017青山DD92地段2640北亨德森土地13,80059009/2016：计划于2016年底之前在古洞上水路最早的2016全国行动计划屯门会德丰11,50046008/2016：首批推出92台2016马鞍山乐和沙沙田长江实业10,40045408/2016：申请售前同意2016屯门井财街屯门俊和/ Excel10,00035608/2016：申请售前同意十亿2