分析員: Paul Sham 2018年7月3日 本報告僅作參考資料之用，本公司(東亞證券有限公司)並不會就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據本公司認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。於本報告編製之時，本公司並未持有本報告內提及公司之任何權益，惟東亞銀行集團之其他成員則可能不時持有本報告內提及公司之權益。 香 港 德 輔 道 中 10 號 東 亞 銀 行 大 廈 9 樓 證券買賣: 2308 8200 研究部: 3608 8097 傳真: 3608 6113 【新股研究】 弘陽地產集團有限公司 (01996) 聯席保薦人、聯席全球協調人 、聯席賬簿管理人 : 建銀國際、華泰金融、農銀國際 聯席賬簿管理人 : 招銀國際、交銀國際、海通、鉅匯金融 全球發售股份數目: *800,000,000股 (佔擴大後股本25.0%) 香港發售股數: 80,000,000 股 (10%) 國際發售股數: 720,000,000 股 (90%) 超額配股權: 120,000,000 股 *全部800,000,000股為新股 業務概覽： 弘陽地產是一家中國江蘇省領先的綜合性房地產開商，專注於住宅物業開發以及商業及綜合用途物業的開發、運營及管理。自1999年南京紅太陽註冊成立，公司已在房地產開發及銷售領域耕耘了近20年之久，成功建立了「弘陽」品牌。 於2017年，弘陽地產被中國房地產業協會、上海易居房地產研究院、中國房地產測評中心及江蘇省房地產業協會評為中國房地產開發企業100強、發展潛力10強、品牌價值華東10強及江蘇省綜合實力前三強。根據克而瑞中國房地產企業銷售排行榜，於2017年，以銷售套數計，公司在南京市位居第三。 每股發售價: 2.18港元 – 3.18港元 巿值: 69.76億港元 – 101.76億港元 2017年備考歷史巿盈率: 4.8x – 7.1x 備考經調整每股有形資產淨值: 3.64港元 – 3.89港元 僱員數目: 1,298 (於2017年12月31日) 香港公開發售日期: 2018年6月29日 – 2018年7月5日 中午 收款銀行: 中銀香港 香港證券登記處: 中央證券登記有限公司 上巿日期: 2018年7月12日  是次全球發售完成後股東架構： 曾煥沙先生 – 弘陽地產的創辦人、主席及執行董事 75% 公眾股東 25% 100% 2  所得款項用途： 是次全球發售所得淨額估計為20.229億港元 (假設發售價為每股2.68元) 億港元 用作開發物業項目 12.137 用於償還若干現有計息銀行及其他借款 6.069 用作一般營運資金 2.023  財務資産概覽 ： 截至12月31日止年度 (人民幣百萬元) 2015年 2016年 2017年 收入 5,377 8,775 6,140 毛利 2,252 2,556 2,492 股東應佔利潤 1,329 931 1,221 毛利率 41.9% 29.1% 40.6% 純利率 24.7% 10.6% 19.9%  按收入種類劃分的收入明細分析： 截至12月31日止年度 (人民幣百萬元) 2015年 2016年 2017年 % % % 物業開發及銷售 5,124.2 95.3% 8,549.0 97.4% 5,938.4 96.7% 商業物業投資與經營 226.7 4.2% 193.1 2.2% 166.4 2.7% 酒店業務 25.9 0.5% 33.4 0.4% 34.9 0.6% 總計 5,376.8 100.0% 8,775.5 100.0% 6,139.7 100.0%  同業比較： 名稱 股票號碼 市值 (億港元) 債務權益比率(最近) 巿賬率 萬科 02202 2,984 143.7% 1.82x 恒大地產 03333 2,536 638.3% 1.88x 碧桂園 02007 2,835 229.3% 2.53x 中國海外 00688 2,761 67.1% 1.04x 華潤置地 01109 1,733 96.9% 1.21x 融創中國 01918 1,162 501.1% 2.26x 弘陽地產 01996 70 – 102 137.5% 0.59x – 0.82x 3  優勢與發展機遇：  去六年來，南京GDP保持可持續增長，2011年至2017年的平均增長率為11.4%，超過全國GDP增長的9.1%。此外，人均GDP從2011年的人民幣76,263元增至2017年的人民幣141,103元，平均增長率為10.8%，超過全國人均GDP增長的8.6%  估值方面，以弘陽地產的招股價計算，其市賬率較其同業現時的估值具有一定折讓 (弘陽地產的市賬率為0.59倍至0.82倍，相對同業的1.04倍至2.26倍)。考慮到弘陽地產較小的市值及營運規模，其估值算是合理。  劣勢與風險：  南京百強開發商中，按2017年已售物業建築面積中，弘陽地產的全資附屬公司南京紅太陽位居第三，市場份額為3.7%。另一方面，就已售住宅建築面積而言，2017年弘陽地產於江蘇省和安徽省共11個城市中位居第18位，市佔率為1.2%。低單位數市場份額表明其在市場上的議價能力有限。  在香港股市上市的中國房地產開發商眾多。考慮到其業務欠缺獨特性，投資者可能對弘陽地產的興趣不大。 投資建議：中性 4 重要披露 / 分析員聲明 / 免責聲明 本報告為東亞銀行有限公司（「東亞銀行」）之全資附屬機構 – 東亞證券有限公司（「東亞證券」）所編製。 主要負責本報告內容 (不論全部或部分)之每一位分析員申明 (i) 本報告內容準確反映其對本報告所提及的公司或證券所持的個人觀點; 及 (ii) 其所得報酬與本報告所提及的意見或觀點並不構成任何直接或間接之關係。 本報告僅作參考資料之用，本公司無意就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據東亞證券認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。而本報告所載之資料及意見，乃反映本報告在發表之日有關分析員的見解，本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。本報告所提及的意見，並未考慮讀者之任何特定投資目標、財務狀況及任何特定需要，投資者須獨立思考，不應依賴本報告而作出其投資決定。投資涉及風險，投資者應小心作出投資決定。如有需要，並應向其他專業顧問尋求獨立的法律或財務意見。東亞證券有限公司及/或東亞銀行集團不會就任何人士因使用本報告或其內容而招致的任何直接或間接損失而負上任何責任。 於本報告編製之時，東亞證券並未持有本報告所提及的公司之任何權益，而東亞銀行與集團內之其他聯屬/聯營公司及/或有聯繫人士，則可能不時持有本報告提及的公司權益。東亞銀行及其聯屬/聯營公司、有關的董事及/或員工均可能就本報告所提及的股份持倉、及/或就該等股份作出交易，及/或為該等公司提供/尋求提供經紀、投資銀行及其他銀行服務。 東亞銀行及/或其聯屬/聯營公司可能就本報告所提及之股份實益持有1%或以上之任何普通股權益；並可能於過去12個月及/或未來3個月內，因向本報告所提及的公司提供投資銀行服務而向該公司 / 該等公司收取相關的報酬。 本報告並不擬向屬於任何司法管轄區的市民或居民，或其所在的任何人士或機構派發或供其使用，以致該等派發、刊載、提供或使用違反當地適用之法律或規例。