1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 京能京煤双剑合璧、业务发展谋破茧重生 ——京能臵业首次覆盖深度报告 ■短期业绩承压、结算面临瓶颈：1）15年业绩同比下滑，实现营收829.72百万元，同比下降56.15%；实现归属上市公司股东净利润78.55百万元，同比下降1.38%，公司短期面临去化下降、可结算资源较少等问题；2）毛利稳定、ROE微跌、货币资金充足：公司毛利率水平51.5%，与上年基本持平，ROE为5.2%略利于千年的5.6%，期末在手现金约16.4亿元。 ■深耕细作缓扩张、百万储备谋发展：1）公司立足北京，策略性地进行城市扩张，剥离内蒙业务，布局北京、银川、天津、大连四城市，资源禀赋较好；2）百万储备谋发展：作为中小地产公司，公司权益土储97.4万方，相对丰富，其中可售面积22.6万方、待开发土地48.9万方。 ■京能京煤双剑合璧、曾尝试注入本公司：1）大股东为京能集团为北京市国资委独资企业，拥有四家上市公司，资产规模2200亿，年营收约600亿，年利润近60亿，集团实现资产运营、资本运作“双轮”驱动；2）京煤集团无偿划转至京能集团：2014年12月，北京市国资委将京煤集团无偿划转至京能集团，北京市下属煤电企业双剑合璧，资源禀赋大增；2）曾因资产体量过大重组失败过：公司在15年7月为解决同业竞争事宜，公司控股股东京能集团拟将旗下京能京煤合并后的相关房地产资产注入上市公司但鉴于该相关资产数额较大、业态较多、地域分布广泛暂时终止该项重大资产重组工作，待条件成熟时，再启动相关工作，目前距离上次重组已经过去10个月。 ■国企改革或受益、区域整合助发展：1）国企改革受瞩目、成立国资改革基金或受益：京能臵业作为国资委旗下地产上市平台，资产整合可期；2）首都功能区划分和京津冀或助力于公司发展：公司深耕细作大北京，在北京拥有北京四合上院项目，同时，随着京能京煤集团产业的外迁和关停之后的自用地也将极大的增强公司在京土地储备，原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储。 ■投资建议：公司地产业务立足北京深耕四城，权益储备97万方，京能京煤合并之后大股东同业竞争储备约180万方，未来急需解决，公司短期业绩承压但在手现金多达16.4亿元，资产安全边际高，我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.24和0.29，对应当前股价PE估值为41X、34X、27X，首次覆盖给予“买入-A”评级，6个月目标价12.0元。 ■风险提示：销售进度低于预期、整合预期落空 (百万元) 2014 2015 2016E 2017E 2018E 主营收入 1,892.3 829.7 973.4 1,200.2 1,500.2 净利润 79.7 78.6 88.5 107.2 132.2 每股收益(元) 0.18 0.17 0.20 0.24 0.29 每股净资产(元) 3.17 3.32 3.45 3.66 3.92 盈利和估值 2014 2015 2016E 2017E 2018E 市盈率(倍) 45.5 46.2 41.0 33.8 27.4 市净率(倍) 2.5 2.4 2.3 2.2 2.0 净利润率 4.2% 9.5% 9.1% 8.9% 8.8% 净资产收益率 5.6% 5.2% 5.7% 6.5% 7.4% 股息收益率 0.2% 0.0% 0.3% 0.4% 0.5% ROIC 1.4 0.8 0.8 1.2 0.8 Tabl e_Title 2016年04月14日 京能臵业（600791.SH） Tabl e_Bas eI nfo 公司深度分析 证券研究报告 住宅地产 投资评级 买入-A 首次评级 6个月目标价： 12.0元 股价（2016-04-14） 8.01元 Tabl e_Mar ketI nf o 交易数据 总市值（百万元） 3,627.57 流通市值（百万元） 3,623.03 总股本（百万股） 452.88 流通股本（百万股） 452.31 12个月价格区间 5.59/17.08元 Tab le_Ch art 股价表现 资料来源：Wind资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 14.51 -15.99 5.23 绝对收益 24.19 -11.49 -18.86 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1450515100001 chentc@essence.com.cn 021-35082325 Tab le_Report 相关报告 -39%-21%-3%15%33%51%69%2015-042015-082015-122016-04京能置业 住宅地产 上证指数 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 数据来源：Wind资讯，安信证券研究中心预测 3 公司深度分析/京能臵业 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 一、 短期业绩承压、结算面临瓶颈 ..................................................................................... 4 1 业绩下滑、短期承压 ................................................................................................. 4 2 建设周期滞后、结算面临瓶颈 .................................................................................. 8 3 增持物业、售后回租 ............................................................................................... 10 二、 立足大北京、布局四城市 .......................................................................................... 11 1. 深耕细作、土地储备充足 ....................................................................................... 11 2. 剥离内蒙、布局四城 .............................................................................................. 14 三、 大股东双京重组、资产实力大增 ............................................................................... 16 1 资产千亿规模、投资遍及全国 ................................................................................ 17 2 双京重组大增实力、三承诺签框架 ......................................................................... 22 3 同业竞争待解决、资产整合或可期 ......................................................................... 23 四、 国企改革或受益、区域整合助发展 ............................................................................ 26 1. 国企改革受瞩目、改革基金或受益 ......................................................................... 26 2. 大北京为中心、业务辐射京津冀 ............................................................................ 27 2.1 京津冀一体化协同发展背景 ......................................................................... 27 2.2 津辽土地42万方、受益京津冀一体化 ........................................................ 29 五、 投资建议 .................................................................................................................... 31 4 公司深度分析/京能臵业 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 一、 短期业绩承压、结算面临瓶颈 公司可追溯至1993年，主营房地产业务十余年，是北京国资委全资子公司北京能源投资集团旗下控股公司，背景实力雄厚。公司前身天创臵业股份有限公司原称“贵州华联股份有限公司”，1993年6月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字（1993（114））号文批准成立的定向募集股份有限公司；1997年1月21日在上海证券交易所上网定价发行1,000万股A股股票，总股本9,900万元，主营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电产品、住宿、餐饮等；1997年12月更名为“贵州华联旅业（集团）股份有限公司”；2001年公司进行重大资产重组臵换，更名“天创臵业股份有限公司”，总股本仍为9,900万元，主营变更为房地产开发、房地产代理销售、租赁、室内装饰等；2003年公司以未分配利润每10股送2股的比例派送红股，同时以资本金转增股本，总股本变为12,870万元；主营变更为房地产开发、房地产信息咨询、房屋代理销售、租赁、投资顾问、高科技项目投资等；2006年2月，公司完成股权分臵改革；2007年3月，公司非公开发行股票，总股本增至18,870万元；2007年4月，每10股送5股，总股本增至28,305万元；2008年4月，资本公积转增股，总股本增至45,288万元；2008年5月更名为“京能臵业股份有限公司”。发展至今，公司净资产从3.6亿元增加至15.02亿元，是公司成立之初的4.17倍，总股本达到45288万元，扩张了4.57倍。 图1：历史沿革 资料来源：公司公告、安信证券研究中心 1 业绩下滑、短期承压 15年公司业绩下滑，业绩短期承压。营业收入和归属于上市公司股东净利润均下降，但归属上市公司股东净利润同比下降较少，且同比优于14年同比值。15年公司实现营收829.72百万元，同比下降56.15%（前值28.46%），相对于过去三年平均增速2.97%，15年同比增速下行；公司营收下降幅度大主要源于当期符合收入确认条件的已售房地产开发项目减少所 5 公司深度分析/京能臵业 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 致。公司实现净利润137.38百万元，同比下降36.86%（前值下降22.84%），实现归属于上市公司股东的净利润78.55百万元，同比下降1.38%（前值下降49.08%），优于过去三年平均增速-18.62%，主要源于当期财务费用减少导致；公司实现归属上市公司股东净利润显著低于总利润，主要是由于公司近年来少数股东权益的攀升，导致实现归属于上市公司股东的净利润被摊薄。 16年公司针