金地集团（600383） 证券研究报告·公司研究·房地产开发 1 / 8 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Main] 提效赋能、谋局未来、业绩靓眼、投融领先 买入（维持） 盈利预测预估值 2017A 2018E 2019E 2020E 营业收入（百万元） 37,662 48,623 62,145 77,723 同比（%） -32.2% 29.1% 27.8% 25.1% 归母净利润（百万元） 6,843 8,370 10,482 12,942 同比（%） 8.6% 22.3% 25.2% 23.5% 每股收益（元/股） 1.52 1.85 2.32 2.87 P/E（倍） 5.94 4.85 3.88 3.14 事件  金地集团发布2018年半年报：2018年1-6月公司实现营业收入151.11亿元，同比增长18.88%；归母净利润23.95亿元，同比增长107.83%；加权平均净资产收益率5.77%，较2017年同期提升2.66个百分点；基本每股收益0.53元。 点评  结算提速，业绩大幅提升。2018年1-6月公司实现营业收入同比增长18.88%；归母净利润同比增长107.83%。公司业绩大幅提升主要系：1）结转规模提升，上半年结转面积同比增长38.45%，结转收入增长18.89%。2）盈利能力持续改善。公司房地产业务毛利率高达38.24%，较2017年同期提升8.65个百分点；物业管理毛利率提升5.87个百分点至12.61%；物业出租毛利率维持在93.46%高位。3）上半年投资收益达8.98亿元，同比增长73.44%，其中合联营企业利润增厚明显。公司上半年实现净利率15.85%，较2017年同期提升6.8个百分点。  销售规模小幅下滑，静待下半年改善。公司上半年实现销售面积375.5万平米，同比增长0.13%；销售金额630.7亿元，同比下降10.3%。销售金额下降的原因主要在于主要城市受限预售证、限签政策的影响，同时新取证及新推货资源较少。7月公司销售大幅改善，销售金额同比大增74%，下半年随着可推货值的提升，销售有望改善。  投资积极，完善全国化布局。公司上半年新进入合肥、厦门、长春、南通、清远等城市，战略性地进入福建市场，共获取48宗土地，总投资额约 569亿元，同比增长121%；新增项目建筑面积557万平米。公司坚持深耕一线城市及强二线城市，一线、二线、三线城市的总投资额占比分别为26%、54%、20%。截至2018年6月末，公司已进入全国50个城市，总土地储备约4100万平方米，权益比例54%。  销售回款率优秀，融资成本优势显著。公司上半年销售回款率超过80%。公司融资方式多样化，上半年公司完成80亿元公司债、40亿元超短期融资券、35亿元中期票据的发行。截至2018年6月末，公司资产负债率为76.63%，剔除预收账款后的资产负债率为67.33%，净负债率为74.16%，债务融资加权平均成本仅4.79%。  投资建议：金地集团土地储备丰富，销售持续提速，“商业+金融”两翼锦上添花，未来业绩稳步提升；公司坚持“一线+核心二线”的城市布局。预计2018-2020年公司EPS分别为1.85、2.32、2.87元，对应PE分别为4.85、3.88、3.14倍，维持“买入”评级。  风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。 [Table_PicQuote] 股价走势 [Table_Base] 市场数据 收盘价(元) 9.00 一年最低/最高价 8.29/16.57 市净率(倍) 1.00 流通A股市值(百万元) 40631.25 基础数据 每股净资产(元) 8.98 资产负债率(%) 76.63 总股本(百万股) 4514.58 流通A股(百万股) 4514.58 [Table_Report] 相关研究 1、《金地集团（600383）：7月销售同比大幅增长》2018-08-07 2、《金地集团（600383）：销售高增，价值估值，深耕核心城市》2018-06-21 [Table_Author] 2018年08月29日 证券分析师 齐东 执业证号：S0600517110004 021-60199775 qid@dwzq.com.cn -29%-14%0%14%29%43%57%2017-082017-122018-042018-08金地集团 沪深300 2 / 8 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 公司点评报告 F 1. 结算提速，业绩大幅提升。 2018年1-6月公司实现营业收入同比增长18.88%；归母净利润同比增长107.83%。公司业绩大幅提升主要系：1）结转规模提升，上半年结转面积同比增长38.45%，结转收入增长18.89%。2）盈利能力持续改善。公司房地产业务毛利率高达38.24%，较2017年同期提升8.65个百分点；物业管理毛利率提升5.87个百分点至12.61%；物业出租毛利率维持在93.46%高位。3）上半年投资收益达8.98亿元，同比增长73.44%，其中合联营企业利润增厚明显。公司上半年实现净利率15.85%，较2017年同期提升6.8个百分点。 图1：金地集团营业收入（亿元）及增速 图2：金地集团归母净利润（亿元）及增速 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图3：金地集团各业务毛利率走势 图4：金地集团销售净利率走势 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 31% -28% 69% -32% 19% -40%-20%0%20%40%60%80%0100200300400500600201320142015201620172018H1营业收入（亿元） 同比 11% -20% 97% 9% 108% -50%0%50%100%150%020406080201320142015201620172018H1归母净利润（亿元） 同比 26% 29% 28% 29% 34% 38% 3% 3% 1% 6% 13% 99% 100% 99% 96% 95% 93% 0%20%40%60%80%100%120%201320142015201620172018H1房地产 物业管理 物业出租 10% 9% 10% 11% 18% 16% 0%5%10%15%20%201320142015201620172018H1归母净利润/营业收入 3 / 8 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 公司点评报告 F 2. 销售规模小幅下滑，静待下半年改善。 公司上半年实现销售面积375.5万平米，同比增长0.13%；销售金额630.7亿元，同比下降10.3%。销售金额下降的原因主要在于主要城市受限预售证、限签政策的影响，同时新取证及新推货资源较少。7月公司销售大幅改善，销售金额同比大增74%，下半年随着可推货值的提升，销售有望改善。 图5：金地集团销售金额（亿元）及累计增速 图6：金地集团销售面积（万平米）及累计增速 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 3. 投资积极，完善全国化布局。 公司上半年新进入合肥、厦门、长春、南通、清远等城市，战略性地进入福建市场，共获取48宗土地，总投资额约 569亿元，同比增长121%；新增项目建筑面积557万平米。公司坚持深耕一线城市及强二线城市，一线、二线、三线城市的总投资额占比分别为26%、54%、20%。截至2018年6月末，公司已进入全国50个城市，总土地储备约4100万平方米，权益比例54%。 9% 26% 63% 40% -2% -20%0%20%40%60%80%050010001500201320142015201620172018M7销售金额（亿元） 累计同比 8% 15% 48% 16% 4% 0%10%20%30%40%50%02004006008001000201320142015201620172018M7销售面积（万平米） 累计同比 4 / 8 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 公司点评报告 F 图7：金地集团拿地成本（亿元）及增速 图8：金地集团新增项目建筑面积（万平米）及增速 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图9：金地集团新增项目个数 图10：金地集团各线城市总投资额占比 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 图11：金地集团土地储备建筑面积及权益比例 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 -48% 93% 34% 152% 121% -100%-50%0%50%100%150%200%020040060080010001200201320142015201620172018H1拿地成本（亿元） 同比 -64% 64% 19% 145% 25% -100%-50%0%50%100%150%200%0200400600800100012001400201320142015201620172018H1新增拿地面积（万平米） 同比 26 19 33 33 94 48 020406080100201320142015201620172018H1新增项目个数 26% 54% 20% 一线城市 二线城市 三线城市 76% 71% 62% 51% 51% 54% 0%20%40%60%80%010002000300040005000201320142015201620172018H1土地储备面积(万平方米) 权益比例 5 / 8 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 公司点评报告 F 4. 销售回款率优秀，融资成本优势显著。 公司上半年销售回款率超过80%。公司融资方式多样化，上半年公司完成80亿元公司债、40亿元超短期融资券、35亿元中期票据的发行。截至2018年6月末，公司资产负债率为76.63%，剔除预收账款后的资产负债率为67.33%，净负债率为74.16%，债务融资加权平均成本仅4.79%。 图12：金地集团资产负债率及净负债率 图13：金地集团加权融资成本 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 数据来源：公司公告，东吴证券研究所 66% 65% 72% 77% 51% 28% 48% 74% 0%20%40%60%80%100%2015201620172018H1资产负债率 净负债率 6.2% 6.3% 5.3% 4.5% 4.6% 4.8% 0%2%4%6%8%201320142015201620172018H1综合融资成本 6 / 8 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 公司点评报告 F 5. 投资建议 金地集团土地储备丰富，销售持续提速，“商业+金融”两翼锦上添花，未来业绩稳步提升；公司坚持“一线+核心二线”的城市布局。预计2018-2020年公司EPS分别为1.85、2.32、2.87元，对应PE分别为4.85、3.88、3.14倍，维持“买入”评级。 6. 风险提示 1）行业销售规模波动较大：行业销售规模整体下滑，房企销售回款将产生困难。 2）政策调整导致经营风险：按揭贷款利率大幅上行，购房者购房按揭还款金额将明显上升；税收政策持续收紧，房地产销售将承压，带来销售规模下滑。