深度研究报告：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 金地集团（600383）深度研究报告 强推（维持） 坚守核心城市，提效赋能、谋局未来 目标价：15.00元 当前价：10.56元  公司概要：30载稳健发展，险资持股过半、高比例分红 金地集团2001年在上交所上市，是最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。公司城市布局历来聚焦一二线，截止18H1末覆盖国内50城。两大险资生命人寿+安邦自2015年起长期持股超50%，15-17年度公司现金分红率为59%、50%和35%，最近三年股息率为3.2%、5.5%和5.2%，远高于主流房企均值。在目前10年期国债收益率稳步下降的过程中，公司5%左右的股息率显得比较突出。目前董事会9席执行董事中2/3来自管理层，生命人寿、安邦和福田国资委占一席，2020年董事会换届料推动公司2019年表现相对更积极。  销售情况：销售低基数+开工积极+一二线可售充沛促进19年弹性更高 历史上公司销售表现稳定优于行业，18年限价限签和17H2开始加库存导致18年销售增长平稳。公司2018年实现销售金额1,623亿元，同比+15%，一方面由于主要布局的一二线城市占比高，受限证、限签政策的影响，上半年新取证及新推货资源较少。但公司积极调整开工策略，2018H1新开工面积已超过17年全年新开工面积，同比+130%。另一方面，公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右；自2017H2开始大力补库存，下半年拿地金额占比全年74%，因此18H1开工加速，18H2可售逐步累积、推盘加速，下半年销售逐步回升。在2019年政策放松预期之下，一二线可售和销售弹性会相对更具优势。  拿地&土储：拿地结构合理，一二线土储优质且充裕、权益比例逐步修复 公司拿地结构合理，拿地金额中一二线城市历来占比80%以上。2018年公司拿地金额825亿元，占比销售金额51%；拿地均价9,529元/平，占比销售均价52%；2018年一二线拿地金额占比84%、面积占比66%，即使下沉也主要布局长三角强三线。截止2018H1末，公司未结算面积4,100万方，权益比例54%，可售面积3,478万方；其中主要项目未结算面积3,762万方，一二线土储面积占比89%；前五大重点布局城市分别为沈阳、西安、广州、重庆、武汉，合计占比46%。  财务&估值：预收款高覆盖、财务稳健，对应19PE仅4.8倍、NAV折价37% 公司18Q3末预收账款覆盖17年地产结算收入2倍，而16年业绩大幅结算后年末覆盖倍数仅0.5倍，17年末提升至1.7倍，因此目前的预收账款主要构成是少量16年+大量17年高价项目。而公司近年拿地成本稳定将保障未来的结算利润率，2015年至今拿地均价占比销售均价均值为48%，拿地理性之下后续利润率水平相对行业更高，也更加稳定。公司负债一向处于行业低位，2016年至今加权平均融资成本稳定在5%以内。我们计算得到公司每股NAV16.71元，较现价折价37%，对应19年PE仅4.8倍。  投资建议：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来，重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一，30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下，公司19年销售弹性更佳。18H1末未结算面积89%位于一二线，预收款高覆盖2倍且均为16-17年高价项目，保障未来结算量质齐升。鉴于近期行业存在计提存货减值行为，谨慎起见我们将公司2018-20年每股盈利预测下调为1.77、2.22和2.65元，对应19年PE仅4.8倍；但我们认为公司未来业绩释放能力依然强劲，因此维持目标价15.00元，维持“强推”评级。  风险提示：一二线销售不及预期，股东结构大幅变动。 主要财务指标 2017A 2018E 2019E 2020E 主营收入(百万) 37,662 51,760 70,040 88,598 同比增速(%) -32 37 35 26 净利润(百万) 6,843 7,969 9,982 11,933 同比增速(%) 9 16 25 20 每股盈利(元) 1.52 1.77 2.22 2.65 市盈率(倍) 6.9 6.0 4.8 4.0 市净率(倍) 1.2 1.0 0.9 0.8 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2019年1月29日收盘价 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 总股本(万股) 451,458 已上市流通股(万股) 451,458 总市值(亿元) 476.74 流通市值(亿元) 476.74 资产负债率(%) 76.5 每股净资产(元) 9.6 12个月内最高/最低价 15.45/7.61 《金地集团（600383）年报点评：拿地、开工积极，业绩正待释放》 2018-04-18 《金地集团（600383）2018年中报点评：业绩大幅增长，拿地、开竣工积极》 2018-08-30 《金地集团（600383）2018年三季报点评：业绩大幅增长，开工积极、销售低位回升》 2018-10-30 -48%-32%-15%1%18/0118/0318/0518/0718/0918/112018-01-31～2019-01-29 沪深300 金地集团 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2019年01月30日 金地集团（600383）深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、公司概要：30载稳健发展，险资高比例持股后续分红或仍在高位 ...................................................................5 （一）30载稳健发展，一二线开发为主，商业+物业+金融规模逐步扩大 ........................................................5 （二）两大险资长期持股占比50%，高分红、高股息......................................................................................7 二、销售情况：销售低基数+开工积极+一二线可售充沛促进19年弹性更高......................................................... 10 （一）行业方面：一二线成交偏离度较小+杠杆率偏低导致19年一二线成交弹性优于三四线 ........................ 10 （二）公司方面：限价限签与17H2开始补库存导致18年低基数，一二线布局为主、19年销售弹性或更强.. 12 三、拿地&土储：拿地结构合理、权益比例逐步修复，土储优质且充裕 ............................................................... 13 （一）拿地结构合理，历年一二线拿地金额占比80%以上............................................................................. 13 （二）未结算面积4,100万方，其中89%位于一二线 .................................................................................... 15 四、财务情况：结算放量、预收款高覆盖，财务稳健、低成本融资渠道畅通 ....................................................... 17 （一）销售高增后续结算将放量，预收款高覆盖且利润率高位 ...................................................................... 17 （二）负债率低位、低成本融资渠道畅通，商业地产租金稳步上行 ............................................................... 18 五、估值情况：19E对应PE仅4.8倍，NAV折价37% ....................................................................................... 20 六、投资建议：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来，维持“强推”评级 ........................................................... 22 金地集团（600383）深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、公司发展历程 ..........................................................................................................................................5 图表 2、公司历年营业收入构成物业占比稳步提升 ................................................................................................6 图表 3、物业管理板块毛利率 ................................................................................................................................6 图表 4、主流物业公司营业收入对比 .....................................................................................................................6 图表 5、金地物业布局城市 ...................................................................................................................................6 图表 6、2018年度中国最具实力房地产基金Top10 ................................................................................................6 图表 7、公司股权结构 ..........................................................................................................................................7 图表 8、公司董事会执行董事席位构成（2017.3-2020.3） .......................................................