零售复苏并不特别强劲

在美国，由CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.全民教育平台 公司注意处置投资物业│马来西亚：│其他投资现金流量马来西亚：保持（没变化）共识评分*：买4卖7卖0当前价钱：HK $ 52.05目标价钱：HK $ 49.00以前目标：HK $ 48.00上升/下降：-5.9％CGS-CIMB /共识：-12.4％路透社：1997.HK彭博社：1997香港市场帽：201.85亿美元1,580.36亿港元每日平均周转：1,751万美元1.373亿港元目前的股份o / s：3,032百万自由流通量：38.0％*资料来源：彭博社本说明中的主要更改2018财年每股收益下降2％。 19财年EPS增长了1％。 价钱关 相对于恒指（RHS）56.0 108.054.0 104.852.0 101.650.0 98.448.0 95.260 11月17日至12月17日1月18日至2月18日资料来源：彭博社现金周转零售复苏并不特别强劲核心利润（不包括HCDL + 7％）九龙仓REIC的2017财年核心利润增长12％，至95亿港币，超出我们的预期5％，主要是由于其71％的子公司Harbor Center Development Limited（HCDL）在中国的房地产销售增长。剔除HCDL，我们估计九龙仓REIC的核心利润增长7％，至86亿港币。基于香港租金收入的65％（不包括酒店）的2H17股息九龙仓REIC宣布派发末期股息0.95港元，基于香港租金收入（不包括酒店）的65％的派息。虽然65％的比率符合公司的指导，但经常性收入基础不包括香港酒店收入。管理层解释说，2017财年香港酒店收入微不足道，但不能保证将来会包括在内。租金回升不是特别强劲，已经计入了价格在海港城（+ 7％）的支持下，零售收入在2017财年增长5％，占香港总租金收入的72％，但在时代广场（-1％）的拖累下。 2017年零售额分别增长9.1％和1.1％，并在2017年第4季度增长至17％和9％（1月18日：+ 19.5％和+ 6％）。管理层预计，两个购物中心的租金在2018年将由“单一”增至“高单位”，从2017年的0-5％上升至“高个位数”。我们认为零售复苏并不特别强劲，市场已将目前的估值因素考虑在内。限制潜在收购当被问及潜在收购的资金来源时，管理层提到1）每年保留约30亿港元的盈利，2）资产负债表通胀率 压缩上限利率； 3）进一步加大准备力度； 4）股权融资。然而，价钱性能1M 3M1200万绝对（％）-2.7 5.2相对（％）4.6 1.6重大的股东持有百分比会德丰62.0分析师管理层表示，股权融资将是最不受欢迎的选择。我们估计，九龙仓REIC在2018财年的最大交易额约为300亿港元，不足以满足Express Rail Link和Skycity等大型项目的需求。苏州IFS处置后HCDL可能私有化管理层表示，HCDL计划在2018年第二季度至第三季度处置大型项目苏州IFS。 HCDL将考虑按层标题或整体销售。截至8月17日，该项目价值33.7亿元人民币（19亿元人民币应归于九龙仓REIC）。我们相信该项目有可能在FY18F出售，因为如果没有第三方对此感兴趣，Wharf Holdings可能会购买该项目。出售后，我们认为九龙仓REIC将HCDL私有化，这将保留香港和中国大陆数家酒店的净现金和股份。保持持有；目标价HK $ 49我们将18-19财年核心利润调整了-2％/ + 1％，以反映早于18财年早就承认2017财年中国房地产销售，以及19财年租金增长更快。 我们将我们的预测上调至FY18F，将资产净值上调3％至70港元，并将目标价上调2％至49港元（基于较资产净值折让30％）。 维持持有。 我们认为其当前估值合理。 主要上行风险：零售市场复苏快于预期，苏州IFS处置。 下行风险：美国加息快于预期，香港/中国经济出现调整。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（百万港元）营业EBITDA（港币百万元）净利润（百万港元）正常化每股收益（港币）每股收益正常化FD标准化P / E（x）每股股息（港元）股息收益率EV / EBITDA（x）P / FCFE（x）净负债P / BV（x）鱼子标准化EPS估计值的百分比变化标准化EPS /共识EPS（x）资料来源：公司数据，CGS-CIMB预测本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告分发到的由物业投资香港码头REIC2018年3月5日 页百万港元2018F2019F旧新％chg旧新％chg收入营业利润核心净利润报告净利润核心每股收益报告的每股收益图1：码头REIC的2017财年业绩回顾百万港元2016财年海港城6,207 6,627时代广场2,137 2,112好莱坞广场其他零售9,108 9,600海港城2,437 2,492时报广场其他办公室3,351 3,409服务式公寓知识产权DP。香港本研究报告中包含的信息是根据在发布本报告时被认为是正确和可靠的数据准备的。 CGS-CIMB或CIMB（视情况而定）可能会或可能不会以任何频率发布有关本报告主题的定期报告，并且可能会随时停止发布或更改报告的周期性。 如果对本报告中包含的信息进行了重大更改，CGS-CIMB和CIMB均无义务更新本报告。 CGS-CIMB和CIMB均不承担以下任何义务除非另有说明，否则本报告基于CGS-CIMB或CIMB（视情况而定）认为合理的来源。除非另有说明，否则这些来源将用于市场数据，是可从列出相关证券的主要证券交易所或市场（或在适当的情况下从任何其他市场）获得的市场数据和价格。有关公司帐户和业务的信息通常将基于公司的公开声明，由法规信息尽管我们已尽一切努力确保本报告中的事实陈述准确无误，但本报告中包含的所有估计，预测，预测，观点表达和其他主观判断均基于截至报告发布之日被认为合理的假设。包含它们的文档，并且不得解释为表示其中提到的事项将会发生。过往表现并非未来表现的可靠指标。投资的价值可能会上升也可能下降，并包括CGIFHL，CIMBG及其各自的关联公司）买卖给任何人。CGS-CIMB，CIMB，其各自的关联公司和相关公司■九龙仓REIC的2017财年核心利润高于上年，这是由于中国房地产销售增加。核心利润前HCDL为+ 7％。 2H17 DPS基于香港租金收入的65％（例如酒店）。■我们认为零售租金在2018年的恢复可能仅为个位数或个位数，这并不是特别强劲。■我们估计，九龙仓REIC在FY18的最大筹资规模约为300亿港元，不足以应付大型项目。■我们认为，HCDL可能会在2018年第二季度至第三季度被苏州IFS处置后私有化。■保持持有；目标价49港元，较资产净值折让30％。CFA T郑(852) 2539 1324ËCFA T兆丰龙(852) 2539 1327Ë体积 在美国，由CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.全民教育平台：（i）检查或确保本报告的内容是最新，可靠或相关的；（ii）确保本报告的内容构成准投资者可能需要的所有信息， （iii）确保任何观点，意见和信息的充分性，准确性，完整性，可靠性或公平性，并因此确保CGS-CIMB和CIMB及其各自的关联公司和相关人士，包括中国银河国际金融控股有限公司（“ CGIFHL”）和联昌集团有限公司 Bhd。 （以下简称“ CIMBG”）及其各自的相关法人（及其各自的董事，合伙人，关连人士和/或雇员）对任何后果（包括但不限于任何直接，间接或服务传播的信息，其他可公开获得的信息以及我们的研究结果而得出。且根据所涉及的投资，那些投资的损失可能会超过初始投资的损失。任何报告均不构成CGS-CIMB或CIMB或其任何关联企业（视情况而定）的要约或邀请。间接损失）不承担任何责任，对其的任何依赖或使用）。特别是，CGS-CIMB和CIMB对本报告中提出的观点和观点不承担任何责任。知识产权16,85120,90416,35116,48816,973DP13,21123,56812,55012,72413,078饭店9,72717,4829,1989,2969,555投资2.813.133.033.063.15融资产生的现金流量0.5%11.5%(3.2%)1.1%2.8%企业法人18.5316.6217.1817.0016.54花费0.001.911.951.992.05息税前利润0.00%3.67%3.75%3.82%3.93%其他网15.9813.1216.0715.6614.97收入2610.2120.4217.7918.6316.22金融14.8%19.9%18.3%16.9%15.1%费用0.790.760.750.740.73联营公司和合资企业199 674.22%4.68%4.40%4.38%4.43%税前利润10,698 14,433(1.77%)1.16%税1.010.991.09帕特8,803 10,166MI核心利润8,516 9,500核心提升（例如 处置投资物业│收购子公司/投资额│其他投资现金流量2净债务（截至12月18日）净负债率（％）即将到来的大型项目估值（十亿港元）高速铁路（3.16m平方英尺）天空之城（370万平方英尺）546574截至2018年3月5日的股价数据; * HKL数据以美元表示218287图3：收益修订消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY图6：对等比较消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY701712截至2018年3月5日的股价数据; * HKL数据以美元表示213205消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY改变％新316325港元/股12,77513,334资产净值百分比2,4825,907资产净值折让（％）目标价（港元）1,2861,332图4：资产净值和估值变化图5：码头REIC的资产净值明细资本化率上限为5-6％香港酒店252260百万港元港元/股11,17111,698资产净值百分比4253,630香港知识产权269337资本化率上限为5-6％香港酒店14848马可波罗（HK $ 5-6m /间）高密度脂蛋白(189)(271)市场价值11,82415,442资产总值（GAV）净债务(47)资产净值（NAV）目标折扣（％）(1,351)(1,029)TP消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY股价TP Mkt上限NAV / sh。达到资产净值的上升市盈率 (1,895)(4,267)（x）P / BV（x）产量(287)(666)净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2016 2017F 2018F 2019F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018F8,0238,559CK资产1113 HK加65HLD12香港6.8-1.25.131.95.42.31.6-3.81.72.84.4138.03.68.34.53.224.14.7754.125.3-67.643.430.6-280.8-23.8-66.334.9125.215.5132.111.66.7加嘉里683港币6,5892,1495532249,5152,5687112523,53134913,3953,9461,439611,50025219,09311,6541,968300146(380)13,688180(1,385)4912,533(2,964)9,568(496)9,072加0.6-1.73.828.50.9-3.00.1-18.6-3.5-6.8-0.549.7-7.50.0-6.53.29.50.484.412.3-67.2-28.712.8-126.1-25.736.915.243.96.234.24.721.8-1.9简单平均17香港加新地2