亚洲信贷：周一花絮-迄今为止香港房地产业绩的主要收获

德意志银行亚洲香港信用房地产日期2018年3月5日亚洲信贷周一花絮-迄今为止香港房地产业绩的主要收获关凯伦（MBA）研究分析师（+65）6423 5387在本说明中，我们回顾了迄今为止已公布业绩的香港房地产公司的主要指标，即冠君产业信托，新世界发展和新鸿基地产。冠军房地产投资信托基金和新世界发展的整体业绩符合预期，而新鸿基地产的整体业绩则好于预期。新世界发展公司和新鸿基地产的发展利润率在2018财年上半年均有所增长，这要归功于公认的房地产销售均价强劲。 此外，两家公司均有望实现其香港房地产销售目标。 我们还看到，新鸿基地产将中期香港年度联系销售目标更改为400亿港元，而不是设定每年的特定目标。 这两家开发商还提高了其绝对中期股息金额，总债务/总资本比率大致保持稳定。 在过去的12个月中，他们还完成了一些农田转换工作，我们继续期望这将成为土地储备的补充渠道。 冠君产业信托的业绩总体上符合我们的预期，管理层在2月份的业绩简报会上表示，由于迄今尚未收到要约，他们对可能出售Langham Place办事处没有评论。他们还表示，他们将考虑收购大湾区（包括中国）的一些核心资产（可能是办公或混合用途物业），但任何潜在的收购都必须增加收益。公司。 我们对新鸿基地产和冠君产业信托的债券保持中立。 《新世界中国2027年代》（由《新世界中国》发行，但得到《新世界发展》的保证）对我们来说太宽泛了，要价G + 184bp（要价：100。5，YTW：4。如我们所写，为7％），点差回升约为36个基点，而 新世界开发人员4。2022s的375％（要价：101。3，G + 148bp）。我们维持2027年新世界的买入评级，下行风险包括政府政策出乎意料的紧缩，销售势头减弱或均价急剧下降以及加息速度快于预期。请参阅《亚洲信贷月报》末尾的部分–如果利率持续上升怎么办？日期为2018年3月1日的完整贸易建议，理由和风险清单。德意志银行/香港披露和分析证明位于附录1. MCI（P）083/04/2017中。发行于：05/03/2018 01:30:00 GMT7T2se3r0Ot6kwoPa市场研究 2018年3月5日亚洲信贷：周一花絮-迄今为止香港房地产业绩的主要收获页面PAGE2德意志银行/香港公司新世界发展有限公司期收入证明2016财年百万港币2017财年百万港币1HFY17百万港币1HFY18百万港币总收入59,57056,62926,63927,935毛利18,52218,2169,48310,186息税折旧摊销前利润10,82811,3836,5567,020NPAT12,28310,4755,57612,631现金流量表经营现金流量8,0063,1563,482不适用投资现金流608(12,085)(6,298)不适用融资现金流(12,525)16,93217,900不适用现金净变化(3,911)8,00315,084不适用资产负债表现金及现金等价物55,17167,10768,20665,461总资产392,109437,056420,389468,137ST债务20,09021,22518,74719,614长期债务114,842125,895125,195127,130债务总额134,932147,120143,942146,744净债务79,76180,01375,73681,283总资本335,827368,065356,416386,619信贷比率毛利率（％）31.1%32.2%35.6%36.5%EBITDA利润率（％）18.2%20.1%24.6%25.1%总债务/ EBITDA（x）*12.5倍12.9倍13.2倍12.4倍净债务/ EBITDA（x）*7.4倍7.0倍6.9倍6.9倍总债务/总资本（％）40.2%40.0%40.4%38.0%ST债务/总债务（％）14.9%14.4%13.0%13.4%新世界发展公布1HFY18业绩，收入同比增长5％至279亿港元（2017年7月至2017年12月）。该公司从房地产销售中获得了1HFY18收入的35％，而1HFY17为49％。我们计算得出的新世界发展的EBITDA利润率从1HFY17的24.6％上升至25.1％，其EBITDA在1HFY18总计达到70亿港元，同比增长7％，截至2017年12月底，公司的总债务/ LTM EBITDA略微提高至12.4倍相比2017年6月末的12.9倍。宣布派发中期股息每股0.14港元（高于2017年上半年的每股0.13港元）。该公司于去年八月成功地改造了位于元朗的一块农田。截至2017年底，它拥有约1,700万平方呎的应占农田储备，其土地储备看起来充足。此外，得益于来自香港项目的销售，包括Mount Pavilia，Artisan House，Parkville，Park Hillcrest和Pavilia Bay的销售（有望实现其2018财年HK 100亿港元的销售目标），其1HFY18的合同销售额达到了51亿港元。 。 《新世界中国2027年代》（由《新世界中国》发行，但得到《新世界发展》的保证）对我们来说，在要价G + 184bp时看起来太宽（要价：100.5，YTW：我们撰写时为4.7％），价差回升了约36bp vs.New World Dev 4.375％2022年代（要价：101.3，G + 148bp）。我们预计新世界发展将继续受益于其多元化的业务，强大的品牌知名度以及郑氏家族的支持。图1：新世界发展的财务摘要注意：*使用过去12个月的EBITDA。 EBITDA数字是DB计算得出的数字。资料来源：公司数据，德意志银行 2018年3月5日亚洲信贷：周一花絮-迄今为止香港房地产业绩的主要收获德意志银行/香港页面PAGE3公司冠军房地产投资信托期2016财年2017财年1HFY161HFY17收入证明百万港币百万港币百万港币百万港币总收入2,5572,7001,2521,318毛利2,0272,1669941,064息税折旧摊销前利润1,7611,885863927NPAT3,18211,1401,8844,601现金流量表经营现金流量1,374不适用734901投资现金流(43)不适用(35)7融资现金流(1,066)不适用(631)(700)现金净变化265不适用68208资产负债表现金及现金等价物9581,1907611,166总资产68,37378,45367,44272,500ST债务0000长期债务14,73914,78514,52914,770债务总额14,73914,78514,52914,770净债务13,78113,59513,76813,604总资本65,27475,13664,37869,190信贷比率毛利率（％）79.3%80.2%79.4%80.7%EBITDA利润率（％）68.9%69.8%68.9%70.3%总债务/ EBITDA（x）*8.4倍7.8倍8.8倍8.1倍净债务/ EBITDA（x）*7.8倍7.2倍8.3倍7.5倍总债务/总资本（％）22.6%19.7%22.6%21.3%冠君产业信托总收入同比增长6％至2港币。2017年为70亿，我们的EBITDA同比增长7％至1港币。90亿 公司的总租金收入同比增长6％至2港币。2017年为40亿美元。 管理层在2月份的业绩发布会上表示，由于尚未收到要约，他们对可能出售Langham Place办事处没有任何评论。他们还表示，他们将考虑收购大湾区（包括中国）的一些核心资产（可能是办公或混合用途物业），但任何潜在的收购都必须增加收益。公司。 截至2017年底，其实际利率为2。6％与 2016年底的2％。 管理层表示，最新的租赁交易已成为中环花园道三号办公楼的可出租建筑面积每平方英尺120港元（vs. 2017年的现租租金为HKD92。5 /平方英尺），因此那里的租金可能会进一步回升。 冠君产业信托还预计，更多的中国公司将进入其花园道三号，因为其入住率的改善主要是由中国金融公司推动的。 该公司在2H17看到一些零售市场复苏的迹象。 总体而言，冠君产业信托的EBITDA在2017年保持高位，接近70％。 公司的总债务/总资本降至19。到2017年底为7％，而2016年底为22。6％。 我们还注意到，截至2018年1月底，冠君产业信托已经披露了其投资组合中的证券，其中包括嘉里地产，南丰，新世界发展和电讯盈科债券。我们考虑从冠君产业信托出售或购买潜在资产，这可能是债券的催化剂。图2：冠君产业信托的财务摘要注意：*使用过去12个月的EBITDA。 EBITDA数字是DB计算得出的数字。资料来源：公司数据，德意志银行 2018年3月5日亚洲信贷：周一花絮-迄今为止香港房地产业绩的主要收获页面PAGE4德意志银行/香港WREICL'285% 27O'22'24香港LSPSP'22HKLKHH'21C新'19KHH'19CKHH CKLSP'25KHH'24HN'23C'235% 22CKHHKHH'3.2 SUNHU22C5% 22H小号0HH'4.62CKNHUN'2苏O'285% 27SWIPRKHH'3.2HH'26C9O'26 CKUN'24C1SWIPRSUNHSWIPR75% 22KHH'2.8O'20CSWIPRKHH'33CCKHH'7。.5% 27CKHH'3N'22南孚乐趣243南PREIT'2CVL'21西北地区DEVL'20西北22WDEVL'ñ'27联盟OR'27ñ新世界图3：卖出G价差的某些香港债券的RV图截至2018年3月2日的定价数据资料来源：德意志银行，彭博金融有限责任公司新鸿基地产报告的1HFY18业绩好于预期，但这主要是由于1H倾斜的物业交付时间表。新鸿基地产在2018财年第一季度的总收入强劲，达到552亿港元，同比增长19％，而我们计算的1HFY18的EBITDA数据同比增长35％至236亿港元。截至2017年底，香港尚待确认的房地产销售超过175亿港元。截至2017年底，公司总债务/总资本为12.5％，而2017年6月底为11.7％。公司宣布派发1HFY18中期股息每股1.2港元，按年增长9％。管理层在其业绩简报中评论说，它将继续在一级城市寻找机会积累更多土地储备，并且它愿意出售香港的非核心资产。我们维持新鸿基支柱曲线的持有评级。G传播（bp）210190170150130110907050012345678910111213141516到期年数CPREIT SUNHUN SWIPRO CKHH NANFUN HKLSP NWDEVL日志。 （SWIPRO）日志。 （CKHH）日志。 （NANFUN）日志。 （HKLSP）日志。 （NWDEVL）本报告的作者谨感谢CRISIL的徐佳伟所作的贡献，CRISIL是德意志银行离岸研究支持服务的第三方提供商。 2018年3月5日亚洲信贷：周一花絮-迄今为止香港房地产业绩的主要收获德意志银行/香港页面PAGE5附录1重要披露*可根据要求提供其他信息除非另有说明，否则价格为上一交易日结束时的当前价，其价格来自路透社，彭博社和其他供应商的当地交易所。其他信息来自德意志银行，标的公司和其他来源。对于与本研究的主要主题以外的证券建议或评估有关的披露，请参阅最新发布的公司报告，或访问我们网站http://gm.db.com/上的全球披露查询页面。 ger / disclosure / DisclosureDirectory.eqsr。除了此报告之外，还可以在https://gm.db.com/equities的“ Disclosures Lookup”和“ Legal”选项卡下找到重要的冲突披露。强烈建议投资者在投资之前先查看此信息。分析师认证本报告中表达的观点准确反映了签名的首席分析师的个人观点。此外，签名后的首席分析人员不会也不会因提供本报告中的特定建议或观点而获得任何补偿。关凯伦 2018年3月5日亚洲信贷：周一花絮-迄今为止香港房地产业绩的主要收获页面PAGE6德意志银行/香港