德意志银行评分EBITDA保证金EBIT保证金DB调整（包括稀释）146 -2,594 0 0 0Andreas Neubauer研究部主管-德国恒生指数（重新定基）之前的交易时段，均来自路透社，彭博社和其他供应商的本地交易所。数据还来自德意志银行，标的公司和其他衍生交易涉及众多风险，包括市场风险，交易对手违约风险和流动性风险。这些产品是否适合投资者使用取决于投资者自身的情况，包括他们的税收状况，监管环境以及其他资产和负债的性质；因此，在进行与本出版物内容相似或受其启发的任何交易之前，投资者应征询专家的法律和财务建议。国外或国内的期货交易和期权损失的风险可能很大。由于在期货和期权交易中可获得很高的杠杆率，因此可能会产生比最初存入的资金数额更大的损失-理论上是无限的损失。期权交易涉及风险，并不适合所有投资者。在买卖期权之前，投资者必须阅读http://www.optionsclearing.com/about/publications/character-risks.jsp上的“标准化期权的特征和风险”。 ，请与您的德意志银行代表联系以获取此重要文件的副本。路透社彭博交易所代号参加外汇交易的参与者可能会因多种因素而产生风险，其中包括：（i）汇率可能会波动且波动很大； （ii）货币的价值可能受到众多市场因素的影响，包括世界和国家的经济，政治和监管事件，股票和债务市场的事件以及利率的变化； （iii）货币可能会贬值或政府实行外汇管制，这可能会影响货币的价值。诸如美国预托证券等证券的投资者，其价值受相关证券的货币影响，可以有效地采用货币ADR股票代号101香港信息系统恒指0101高尔基US41043M1045市场研究 关键变更：由德意志证券公司批准和/或分发。（DSI）。 注册号码-关东地方财政局局长（金sho）注册为金融工具交易商。 117。 协会成员：JSDA，第二类金融工具公司协会和日本金融期货协会。 股票交易中涉及的佣金和风险-对于股票交易，我们通过将交易金额乘以每个客户同意的佣金率来收取股票佣金和消费税。 股票交易可能会由于股价波动和其他因素而导致损失。 外国股票交易可能会因外汇波动而导致其他损失。 我们还可能针对某些类别的投资建议，产品和服务收取佣金和费用。 推荐的投资策略，产品和服务会因市场和/或经济趋势的变化和/或市场价值的波动而导致损失本金和其他损失的风险。 在决定购买金融产品和/或服务之前，客户应仔细阅读相关的披露，招股说明书和其他文件。 本报告中提及的“穆迪”，“标准普尔”和“惠誉”在日本不是注册的信用评级机构，除非以实体名称明确指定日本或“日本”。非DSI分析师撰写的有关日本上市公司的报告由德意志银行集团的分析师撰写，并由DSI指定。 根据日本的《金融工具和交易法》，本报告中所述的某些外国证券未予披露。 德意志银行股票分析师设定的目标价格基于12个月的预测。2018年1月31日结果售价2018年1月30日（港币）20.10目标价-12月（港元）18.1052周范围（港元）21.65-17.36恒生指数32,967在中国运营最糟糕的时期已经过去，但是进一步的改进需要时间；保持电子商务在中国仍然是不利因素。维持估值持有在2017财年业绩公布后，我们维持对恒隆（HLP）的持有评级。核心净利润超出了我们的预期，这是因为物业销售量增加和资产处置增加，但不包括在内，业绩基本符合预期。 2017财年的主要亮点是中国业务的改善，我们认为最坏的情况可能已经过去。但是，随着电子商务的竞争，少数族裔研究分析师（+852）2203 6205CFA张国荣研究分析师（+852）2203 6182CFA Jeffrey Gao研究分析师（+852）2203 6256继续前进，我们相信进一步的运营改善可能需要时间。继近期股价反弹之后，恒隆目前的股价较我们经修订的资产净值折让33％或与历史平均水平一致-我们认为这并不特别吸引。我们维持持有。由于物业销售订单减少，2017财年核心利润同比增长-13％至55.30亿港元2017财年，HLP的收入同比下降14％至111.99亿港元，受房地产开发收入同比下降36％至34.20亿港元的拖累，这是由于预订的住宅单位减少。另一方面，物业租赁收入同比增长1％至77.79亿港币（中国投资组合同比下降1％，香港同比增长2％）。不包括停业整修的区域，来自中国的租金收入梁富研究助理（+852）2203 6239TP 16.50至18.10↑9.7%销售（FYE）9,667至9,464↓-2.1%投资组合将录得5％的同比增长。同时，发展 物业利润率同比增长5个百分点至65％，租金运算教授66.5至71.2↑7.1%利润率同比下降1％至73％。同时，基础利润同比下降13％保证金（FYE）至港币55.3亿元。派末期股息每股0.58港元（同比持平）。中国业务组合的运营有所改善，但因城市而异得益于香港投资组合和上海广场66（中国最大的贡献者）的增长，租金收入在2017财年增长了1％。尽管中国业务的整体表现有所改善，但各个购物中心的表现仍然参差不齐。其中，上海广场66号和沉阳宫的租金收入分别增长8％和9％。然而，尽管看到租户零售销售有所回升，但Forum 66，Centre 66和Riverside 66的租金收入却同比下降。目标价较我们经修订的每股资产净值30.1港元折让40％；风险香港住宅（FYE）242016124,318.7至4,623.8↑7.1%2/168/162/178/17我们的目标价为18.1港元，较我们的修正资产净值折让40％。 延期至2018年底每股30.1港元。我们的目标折扣是合适的 以反映当前市场周期中的观点，并且与我们所研究的同行一致。我们的估计包括我们的最新价格和租金假设。风险：外部经济因素和流动性（请参阅第3页）。表现（％）1m 3m 12m绝对5.2 11.7 4.7恒生指数10.2 16.3 41.1预测和比率资料来源：德意志银行年底12月31日2016年2017年房地产投资总额资产总值净现金/（债务）销售额（港币百万元）13,059.011,199.09,464.39,079.19,439.1息税折旧摊销前利润（港币）8,574.07,933.06,789.36,382.06,621.2报告的NPAT（HKDm）6,195.08,124.04,623.84,056.74,107.9DB EPS FD（港元）1.411.231.030.900.91市盈率（x）11.315.619.622.322.0DPS（净额）（港元）0.750.750.750.750.75收益率（净值）（％）4.73.93.73.73.7资料来源：德意志银行估计，公司数据德意志银行/香港发行于：30/01/2018 22:03:54 GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1. MCI（P）083/04/2017中。7T2se3r0Ot6kwoPa资料来源：德意志银行价格/相对价格衍生交易涉及众多风险，包括市场风险，交易对手违约风险和流动性风险。这些产品是否适合投资者使用取决于投资者自身的情况，包括他们的税收状况，监管环境以及其他资产和负债的性质；因此，在进行与本出版物内容相似或受其启发的任何交易之前，投资者应征询专家的法律和财务建议。国外或国内的期货交易和期权损失的风险可能很大。由于在期货和期权交易中可获得很高的杠杆率，因此可能会产生比最初存入的资金数额更大的损失-理论上是无限的损失。期权交易涉及风险，并不适合所有投资者。在买卖期权之前，投资者必须阅读http://www.optionsclearing.com/about/publications/character-risks.jsp上的“标准化期权的特征和风险”。 ，请与您的德意志银行代表联系以获取此重要文件的副本。资本支出/折旧（x）49.6 0.0 136.9 139.7 24.7 2018年1月31日物业衍生交易涉及众多风险，包括市场风险，交易对手违约风险和流动性风险。这些产品是否适合投资者使用取决于投资者自身的情况，包括他们的税收状况，监管环境以及其他资产和负债的性质；因此，在进行与本出版物内容相似或受其启发的任何交易之前，投资者应征询专家的法律和财务建议。国外或国内的期货交易和期权损失的风险可能很大。由于在期货和期权交易中可获得很高的杠杆率，因此可能会产生比最初存入的资金数额更大的损失-理论上是无限的损失。期权交易涉及风险，并不适合所有投资者。在买卖期权之前，投资者必须阅读http://www.optionsclearing.com/about/publications/character-risks.jsp上的“标准化期权的特征和风险”。 ，请与您的德意志银行代表联系以获取此重要文件的副本。页面PAGE2德意志银行/香港型号更新：1月30日会计年度结束12月31日2016 2017 2018E 2019E 2020E运行数字财务摘要亚洲DB EPS（港元）1。41 1。23 1。03 0。90 0。91每股收益（港币）1。38 1。81 1。03 0。90 0。91香港属性恒隆地产路透社：0101。香港彭博社：101 HK保持价钱（18 Jan 30）HKD 2010目标价港币18。10每股股息（港元）0。75 0。75 0。75 0。75 0。75BVPS（港元）28。1 30。3 30。6 30。7 30。9加权平均股份（百万）4,497 4,498 4,498 4,498 4,498平均市值（港元）71,793 86,310 90,401 90,401 90,401企业价值（港币百万元）评估指标市盈率（DB）（x）市盈率（已报告）（x）11。6 10。6 19。6 22。3 22。0P / BV（x）0。58 0。63 0。66 0。65 0。65岁FCF产率（％）5。0 13。4纳米nm 3。8股息收益率（％）4。7 3。9 3。7 3。7 3。752周范围HKD 17。36-21。65岁EV /销售额（x）6。0 8。4 11。0 12。2 11。8市值（百万）港币百万元90,401美元百万元11,564公司简介恒隆地产有限公司透过其附属公司投资，发展及管理物业。 该公司还管理停车场。价格表现EV / EBITDA（x）9。2 11。8 15。3 17。4 16。8EV / EBIT（x）9。3 11。9 15。4 17。5 17。0损益表销售收入13,059 11,199 9,464 9,079 9,439毛利10,279 9,084 7,767 7,323 7,599税息折旧及摊销前利润8,574 7,933 6,789 6,382 6,621折旧54 54 54 54 54摊销0 0 0 0 0息税前利润8,520 7,879 6,735 6,328 6,567净利息收入（支出）-317 -654 -553 -777 -896员工/关联公司62 78 78 78 78特殊/非凡0 0 0 0 0其他税前收入/（支出）-286 2,599 0 0 0。2018除税前溢利7,979 9,902 6,261 5,629 5,749所得税费用1,372 1,352 1,033 929 949少数族裔412426604604644692DB调整（包括稀释）146 -2,594 0 0 0DB净利润6,341 5,530 4,624 4,057 4,108 2月16日5月16日8月16日11月16日2月17日5月17日8月17日11月17日Andreas Neubauer研究部主管-德国恒生指数（重新定基）16 17 18E 19E 20E现金流量（港币百万元）经营现金流量6,287 11,585 4,969 4,774 4,768净资本支出-2,666 0 -7,179 -