欧洲资本趋势：商业地产反弹停滞

欧洲房地产市场Q3 2025总结

整体市场趋势

• 交易量：Q3 2025欧洲房地产交易量为45.6亿欧元，同比减少3%，持续维持在450亿至500亿欧元区间，但低于去年同期水平，完成交易数量处于2013年以来最低。
• 市场表现：市场整体相对平淡，受地缘政治和宏观经济不确定性影响，交易量受限，但第四季度有望表现更强劲。
• 复苏迹象：购物中心交易量回升，投资者被相对估值和稳定租户市场吸引；伦敦和巴黎办公楼交易复苏，高端资本价值和租金增长趋于平稳。

交易领域分析

• 公寓投资：年初至今公寓投资量超过办公楼，交易量达两年最高水平，德国和瑞典公寓投资额同比增长，达到2022年以来最高。
• 办公楼投资：年增长率与2024年持平，但交易量仍处于历史低位，非中央商务区办公物业交易数量降至历史最低点，但核心市场租金趋于稳定，高端市场租金上涨。
• 购物中心：交易量同比增长近90%，有望超越2024年水平，投资者被相对估值和租户市场稳定吸引，哈默森和CBRE等参与重要交易。

国家市场表现

• 英国：交易量放缓，主要受公寓和酒店行业影响，办公、零售和工业领域持平或增长，伦敦市中心办公租金上涨，总回报率保持在正区间。
• 德国：投资规模适度增长，零售、工业、公寓及酒店物业投资额上升，跨境收购增加，但办公物业交易量接近历史低点。
• 法国：投资额同比略有上升，环比下降，经济前景不稳定性可能拖累市场，巴黎办公室投资出现反弹。
• 荷兰、西班牙和瑞典：年初至今交易量较本季度和去年同期均有增长，荷兰投资增幅尤为强劲。

主要市场表现

• 法兰克福：交易量增长主要依赖大型数据中心交易，不包括数据中心的办公楼交易量同比下跌。
• 伦敦：交易量下降五分之一，办公类交易量上升，高品质资产租金增长，近10亿欧元办公楼被出售用于重新开发或翻新。
• 巴塞罗那：所有主要行业交易量均增长，最大单一资产交易为博科场的28万平方米物业出售。

资本流动

• 跨境资本：欧洲第三季度总交易额下降，但跨境资本收购比例达三年最高水平，主要源于国内投资者放缓，非欧洲参与者投资回升。
• 主要买家：加拿大、日本投资者在欧洲资本投入规模增加，CPPIB和QuadReal等参与重要交易。
• 高净值投资者：截至2025年迄今为止，收购额接近20亿欧元，意大利、奥地利、西班牙、法国和希腊成为新热点。

基础设施投资

• 趋势转变：房地产与基础设施界限模糊，基础设施投资回报更强韧，吸引资金流入。
• 数据中心：成为热门资产类别，超大规模企业投资数十亿美元新建数据中心，欧洲在建项目总额为500亿欧元。
• 社会基础设施：投资尚未激增，但政策鼓励和人口趋势可能推动增长。