研究说明
本报告由中国房地产业协会长租房分会与泊寓客户研究课题组联合发布，结合行业宏观背景与泊寓约150万客户数据，分析中国住房租赁市场变化及租客居住选择和日常生活。
行业宏观背景
租赁制度持续完善，专业化经营与租住权益保障同步推进
- 2025年9月15日，《住房租赁条例》施行，规范出租与承租行为、住房租赁企业经营、经纪服务及监督管理，明确企业经营要求、出租住房底线，完善监管与行业自律。
- 政策持续支持租赁市场发展，“十五五”规划纲要部署市场化、专业化租赁企业培育，并提出盘活存量商品房和闲置商业办公用房。
租赁供给持续积累，房源筹集与存量利用同步推进
- 截至2026年第二季度末，监测企业合计开业规模达到130.99万套/间，同比增长12.58%。
- 供给渠道上，新建项目与既有物业改造利用共同参与房源筹集，保障性租赁住房与其他租赁产品共同构成多层次供给。
- 重点城市产品结构中，白领公寓是主体，其他类型产品形成差异化补充，但各城市产品构成与出租表现存在差异。
行业高质量发展更加注重运营效能与居住品质
- 2026年第二季度盈利性指标升至9.45分，连续三个季度改善，开业规模增长与盈利性指标改善共同呈现规模积累和经营效能提升。
- 高质量发展对产品与服务提出更具体的要求，运营效率不仅涉及房源利用和成本管理，也涉及产品配置、设备维护、服务安排及客户需求回应。
- 经营效能与居住品质需要在长期运营中相互协调，客户的持续反馈为产品调整和运营改进提供依据。
客户研究洞察
洞察01：租住正在嵌入更完整的生命历程
- 2019年至2026年上半年，泊寓在租客户平均年龄由约27.2岁升至29.7岁，18—24岁客户占比下降15.0个百分点，30岁及以上客户占比上升11.9个百分点。
- 租住需求沿生命历程延展，承接更成熟阶段的生活任务，成熟租客更重视住所与既有生活的适配。
洞察02：教育结构上移与职业异质性同步增强
- 在已完成学历认证的客户中，2024年至2026年上半年，硕士及以上客户占比由约15%升至约22%，本科仍是最大群体，占比由约64%降至约58%。
- 2022年至2026年上半年，泛互联网、通讯制造客户合计占比由约46.4%降至40.4%，教育科研占比由6.8%升至13.7%，商业服务、文化传媒、医疗健康、餐饮生活等群体的份额也有所增加。
- 教育结构上移与职业分布拓宽，共同塑造客群异质性，高学历客群扩大，需要结合触达与居住适配理解。
洞察03：租住选择呈现“生活连续性”与“未来可选择性”的双重逻辑
- 2019年至2026年上半年，泊寓12个月及以上合约占比由约33%升至约55%，3个月及以下合约占比也由约12%升至约18%，中间租期份额收缩。
- 持续续租积累熟悉经验，支持生活连续性，2023年至2025年，泊寓服务下单客户规模达到原来的五倍多，保洁购买人数扩大，使用频次提高，重复使用也在增加。
- 阶段性短租为未来安排保留可选择性，长短租期份额同时提高，呈现不同居住时间需求并存。
洞察04：居住决策日益涉及对未来体验的风险判断
- 2019年至2025年，泊寓客户平均决策周期由约9.9天延长至18.8天，自有渠道占比由约60%提高至90.9%，老客户回流占比约20%。
- 签约前的比较同时涉及入住后体验的不确定性，品牌相对清晰的产品与服务信息为客户比较房源、形成居住预期提供依据。
- 既往居住经验为再次选择提供信任参照，老客户回流说明部分客户在新的租住需求出现时，再次选择了已有体验的品牌。
洞察05：租住空间中的“家”通过日常实践持续生成
- 2019年至2025年，泊寓客户夏季月度用电中位数上涨45%，产品条件的改善为“家的实践”提供空间与设备基础。
- 主动配置与反复使用，使房间形成个人生活秩序，做饭是客户自配家电的主要场景之一，烧水壶、饮水机、冰箱和吹风机等满足饮水、食物储存与个人护理需要。
- 使用与照料的持续投入，使租住空间承载个人生活。
洞察06：家务劳动的服务化正在重组租住生活
- 2023年至2025年，泊寓服务下单客户规模达到原来的五倍多，保洁购买人数扩大，使用频次提高，重复使用也在增加。
- 重复购买使部分家务形成持续性的专业分工，服务购买参与个人时间、精力与专业能力的配置。
- 服务能否持续进入客户生活，取决于它能否稳定解决事务，并与客户的时间和生活节奏相适应。
洞察07：居住品质具有持续生产的属性
- 客户反馈中，安静、洁净与日常使用体验相关问题更加突出，墙面、家具、卫浴，以及宠物影响、公区占用、空气与异味等内容，呈现出客户在房间使用和共同生活中的具体关注点。
- 持续使用与日常维护，共同生产空间品质，空间是否顺手、设备是否稳定、磨损能否及时修复，都更具体地进入客户评价。
- 公共秩序协调不同生活方式之间的边界，清晰的使用规则、适当的公共维护和对冲突的及时处理，有助于让个人生活与共同生活保持协调。
- 线上消费的便利，需要在社区内部完成，社区内部这些环节能否衔接顺畅，影响着线上便利能否延续到客户的日常生活。
- 服务过程的可预期性，支持日常生活恢复正常，清晰的过程信息减少等待中的不确定性，可靠的处理结果恢复正常使用。
洞察08：租赁社区呈现“选择性归属”的需求
- 客户决定是否参加活动时，会关注内容是否合意、现场氛围如何，并通过往期内容和实时返图形成预期，拼豆、手作等具有个人产出、可以较低强度互动的活动，也受到关注。
- 兴趣契合为社区联系提供具体的参与理由，可预期的氛围，帮助客户自主判断参与方式。
- 个人产出与自然交流并存，容纳不同参与深度，共同的活动内容提供联系，个人任务又让参与者可以按自己的节奏投入。
- 客户能够自主决定交流多少、参与多深，使个人兴趣与社区交往有机会同时得到满足。
结语
从行业宏观到客户行为，本报告呈现出两组相互关联的变化：行业供给更加重视结构优化与经营质量，客户则把更丰富的生活安排带入租住空间。年龄结构上移、职业背景更加多元，使租赁住房承接的人生阶段与生活方式更丰富；租期向长短两端分化，则体现生活连续性与未来可选择性的需求并存。
客户的决策方式和入住后的评价标准也在变化。签约前，客户需要更充分的信息与比较，住过的客户还会参考亲身经验；入住后，评价逐步延伸到空间是否顺手、设备是否稳定、服务是否可靠、公共环境是否有秩序。租住体验在持续使用中被检验，客户的空间投入、服务购买和社区参与，也使租赁住房更深入地融入日常生活。
行业趋势展望
四个值得持续关注的方向
- 多层次供给进一步发展，产品定位更加重视需求匹配，保障性租赁住房与其他租赁产品共同回应不同收入水平和居住阶段的需求。
- 高质量发展更加依赖持续运营，产品、服务与管理能力共同影响经营表现，项目的长期价值需要在实际使用中实现。
- “好房子”理念将进一步延伸到租赁住房，客户对安静、洁净、舒适、耐用以及公共空间秩序的关注，意味着租赁产品的竞争将从“满足居住”走向“改善日常体验”。
- 租赁住房正在承接更长期、更完整的生活安排，运营者需要理解不同人生阶段的需求，在空间、服务与公共环境中持续支持客户的日常生活。
