如何展望8·28新政后房地产总量数据

一、新政落地背景 "8·28新政"及各地配套细则逐步落地，开发商对新政后的改良预售制和未来建房销售形成更明确预期。9月24日北京出台的执行细则在新老划断和执行口径层面给予宽松余地，为市场带来积极信号。

二、年初预期与1-8月实际数据对比 年初市场预期全年开工、投资、竣工降幅在-10%至-15%，销售面积、金额降幅约-5%。但1-8月实际数据显示：

• 投资降幅-19.9%
• 销售面积降幅-12.1%
• 销售金额降幅-13%
• 新开工面积降幅-24.8% 年初预期明显过于乐观。

三、四季度展望的两方面因素

1. 基数效应（被动改善） 2024年"924新政"导致2025年初数据抬头，下半年回落至12月低点，基数逐步走低将带来今年三四季度同比改善。以投资为例，2025年8月至12月累计同比降幅从-12.9降至-17.2，新增约4个点降幅。
2. 8·28新政的影响 新政已满月，9月24日北京细则与前期政策口径相近但细节更宽容（新老划断、执行层面、土地款分期），为小幅利好。政府通过以下方式减少新政负面影响：
   • 政策力度符合预期、小幅宽松
   • 细则提前至930出台，加快房企反馈速度
   • 提高四季度土地成交效率

新政对各类指标的差异化影响：

• 投资与新开工（负面影响）：新政拉长回款周期，优质项目IRR折损30%-40%，房企投资能力下降20%-40%，导致拿地投资力度减弱，聚焦核心城市。
• 销售（边际积极变化）：房企资金压力增大，普遍在"金九"后加速推盘，近期涨价、收回折扣等属于软性营销，将边际改善四季度销售数据。
• 竣工（影响较小）：与工程周期相关，受新政影响有限，可能进一步恶化。

四、全年数据总体预判 叠加各因素后：

• 投资、新开工：维持1-8月降幅，积极与负面因素对冲。
• 竣工：可能进一步恶化。
• 销售：边际改善，面积和金额将提升。
• 到位资金：待观察，新融资制度处于磨合期，开发贷、按揭等可能产生边际影响。

五、标的看法 港股龙头股价回撤20%-30%，已反映新政冲击；A股受政策传闻影响反升，部分标的创8·28前高位。建议关注港股低位标的，重点推荐：

• 华润置地
• 中国经贸
• 建发国际集团
• 绿城中国
• 龙湖集团