中金亦庄产业园REIT2026年中期业绩说明会

一、核心要点

1. 基金基本情况：中金亦庄产业园REIT（基金代码508080）成立于2025年6月16日，存续期15年，管理人为中金基金，托管人为中国农业银行。基金持有N12、N20两个产业园资产，总建筑面积12.86万平方米，可租赁面积12.29万平方米，于2019年投入运营。
2. 基金2026年上半年主要指标：实现营业收入5044.58万元，净利润169.33万元，经营活动现金流净额2508.29万元，可供分配金额3428.14万元。整体出租率87.74%，平均签约租金单价2.62元/平方米/天，剩余租期957天，租金收缴率90.11%。上半年营业收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别为91.81%、101.68%、101.87%。基金初始发行规模10.88亿元，2026年6月末市值11.7亿元，年化现金流分配率为6.35%、5.90%。
3. 收益分配情况：2025年可供分配3604.55万元，实际分配3600万元，分红比例99.87%；2026年上半年可供分配3428.14万元，实际分配3428万元，分红比例99.99%，力争为投资者提供稳定长期收益。
4. 不动产项目运营情况：项目定位为高端汽车及新能源汽车关键零部件产业园。2026年上半年项目公司实现营业收入5010.26万元（评估达成率94.39%），EBITDA 3644.03万元（评估达成率94.03%）。租户共13家，前5大租户租金占比79.35%，其中两家核心租户占比超10%。N12项目出租率84.91%、单价2.59元/平方米/天，N20项目出租率91.66%、单价2.66元/平方米/天。
5. 产业与区位情况：资产位于北京经开区，十四五期间工业总产值年均增7.2%，占全市工业增加值近四成，高新技术企业超2300家。重点布局高端汽车及新能源汽车产业，北京市十五五规划支持其打造创新型产业集群示范区。 二、投资亮点与应对措施
6. 基金投资亮点：区位优势突出，区域产业发展格局清晰，主体实力雄厚。发起人亦庄控股为市属一级国企，总运营面积近420万平方米，服务企业超5000家；原始权益人亦庄盛源为经开区高端特色产业园区运营商，运营管理经验丰富。
7. 运营管理措施：稳存量（对接租户需求、定制增值服务、适度调整租金）、拓增量（储备高端汽车及科技赛道意向客户）、精细化管理（健全租金收缴监控模型）、守安全（构建全链条安全生产体系）。 三、风险、关注与其他
8. 土地续期安排：两项目土地出让年限均为20年，首次届满前亦庄盛源将确认续期可行性及成本，提交持有人大会审议。若不续期或未获批准，经开区将按不低于2024年底预估的4.8亿元建筑物残余价值补偿；若补偿不足，亦庄盛源将补足差额。
9. 行业情况：2026年上半年北京工业厂房存量去化稳定，产业园区租金下行但本项目为片区稀缺载体，受北京经开区高端制造+科技创新驱动，单层厂房需求旺盛；潜在供给或带来区域去化压力。
10. 投资者问答：核心租户一租金自2026年7月起调整至2.60元/平方米/天，降幅控制在5%以内，维持租赁面积、租期，将启动下一周期续租；核心租户二将以灵活条款巩固合作；扩募计划将结合多方面因素确定。
11. 风险提示：本产品为REITs，具有权益属性，受经济环境、运营管理等影响可能波动，还存在流动性、税收政策调整、终止上市等风险，适合风险承受能力C3及以上投资者。