锦和商管机构调研纪要

核心观点与业务模式

上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“锦和商业”）成立于2007年，专注于城市更新领域，致力于成为领先的商用物业全价值链集成服务商。公司通过对老旧及低效存量商用物业进行重新定位、设计改造、招商运营管理，提升物业价值，并推动文创产业发展。公司项目遍布上海、北京、杭州、南京、苏州等城市，并持续在中国一线城市及长三角地区扩张。2020年4月登陆上交所主板A股上市，股票代码603682。

经营情况与业绩表现

2026年上半年，公司实现营业收入45,422.90万元，同比下降7.44%；归属于上市公司股东的净利润2,285.26万元，同比下降69.71%；扣非净利润243万元实现同比扭亏为盈。经营活动产生的现金流量净额26,953.90万元，同比下降15.14%。公司主动收缩项目组合，以价换量带动出租率回升。

出租率与租金水平

截至2026年半年度末，公司在管项目64个，在管面积约128万平方米。各项目2026年中较2026年初出租率有不同程度上升。公司通过提升园区服务、优化招商策略等措施提升出租率，包括全面维护存量租户、提升物业服务水平、调整底租、组建专业化招商运营团队、提升交付标准、开拓新项目等。

业务模式更新

自2026年起，公司深化业务模式，在持续运营原先受托运营项目之外，积极探索合作运营模式。合作运营模式下，公司为业主提供设计改造方案，由公司或业主投入装修改造，并约定相关收入的分成。合作运营项目26个，可供出租运营的物业面积约42万平方米。合作运营模式与受托运营模式的主要区别在于，合作运营模式下公司不承担固定租金，而是通过输出专业能力和投入部分装修改造，与业主风险共担、收益共享。

竞争与应对措施

在长三角产业园区供给增加、竞争加剧的背景下，公司通过提升服务、优化招商策略等措施应对挑战。公司定位轻资产存量资产运营服务商，主要以承租运营、合作运营、参股运营三种方式经营产业园区、办公楼宇、社区商业等存量资产。

分红政策

自2020年4月上市以来，公司现金分红累计近8.6亿元，超过IPO融资总额。公司持续稳健经营，结合资本市场环境、经营业绩和资本性开支计划，审慎制定分红计划，并严格按照相关法律法规，提交董事会、股东会审议并履行相应信息披露义务。

法律诉讼

公司严格遵守上市公司相关法律法规要求，及时、准确、完整地披露诉讼进展。关于锦和与水气石5.6亿案子，公司将密切关注相关诉讼、仲裁案件后续进展，并严格参照相关规则及时履行信息披露义务。