申万宏源房地产：恒隆地产深度高端商业典范调改经营稳步改善

恒隆地产核心业务为大陆及香港核心城市高端商业，聚焦重奢商业，上海恒隆广场为地标。公司1960年创立，2024年陈文博接任董事长，管理层平稳过渡。业务结构以物业租赁为主，收入占比约90%。2025年内地租收入59亿同比增长，商场收入49亿同比增1%，办公租金降8%。2026年上半年内地租金同比增3%，商场增6%，办公降12%。

高端商业地产行业正经历转型升级，核心城市高端商业租金表现稳定，但写字楼租金处于下行周期。恒隆地产通过主动调改推动经营改善，2026年上半年新引入103个内地品牌，8个商场租户零售额同比增长，整体零售额增17%。公司推进轻资产模式，品牌赋能价值回报确定性高。

报告重点分析了恒隆地产的经营改善、品牌引入、租金增长及风险控制。公司通过调改推动经营稳步改善，2026年上半年新引入103个内地品牌，杭州恒隆广场引入100个首发品牌，整体零售额增17%。同时关注写字楼租金下行周期及物业开发利润承压等风险。

当前市场判断恒隆地产作为高端商业典范，经营稳步改善，品牌资源丰富。公司主动降租维持出租率，负债可控，净负债率32%，平均融资成本3.7%。2025年分红26亿港元，占核心利润82%，股息率具备吸引力。但需关注写字楼租金下行周期及开发项目利润承压。

报告提示的主要风险包括：写字楼租金处于下行周期，行业普遍面临降租压力；物业开发业务利润承压，2026年上半年核心利润降10%，因开发项目略亏损及IP公允价值变动亏损。此外，需关注市场竞争加剧及宏观经济波动对商业地产的影响。