聚焦实物资产：商业地产能否避免危机？

焦点：商业地产处于刀刃之上？ 博客文章 7分钟阅读 关键发现 不断上升的长期债券收益率正考验着商业地产脆弱的复苏势头，挤压着伦敦、首尔等门户市场的流动性。追踪全球房地产市场的机构投资者、基金经理和资金配置者必须意识到，若债券收益率维持在高位，市场存在进一步回调的风险。未来几个月债券市场的表现将塑造房地产资本市场的下半场，并决定复苏势头能否得以维持。 全球房地产投资额在2024年初触底后，已连续九个季度保持增长。这一稳步复苏建立在利率稳定的基础上，而利率在疫情后通胀压力的冲击下曾一度飙升。这促使房地产资本价值趋于稳定，并鼓励资本重新流入市场。然而，复苏进程既不均衡又脆弱，关键领域的投资额远低于历史平均水平，且持续的地缘政治动荡正打击投资者信心。 第二季度交易量环比第一季度下降 在此背景下，长期债券收益率近期飙升引人注目，并对全球房地产市场产生影响。美国30年期国债收益率首次突破5.3%，触及2007年以来的最高水平；英国10年期金边债券也达到2009年以来的最高点，而德国10年期债券收益率则创下2011年以来的新高。由于多重因素叠加，市场迫使各国政府以更高的价格借贷：美国与伊朗关系紧张加剧引发通胀担忧；许多发达经济体面临财政可持续性问题，运行着巨额预算赤字；以及人工智能发展热潮，其通过公司债券发行需要大量债务融资，正与政府债券争夺资本。 为什么收益率上升很重要 这一转变对房地产行业至关重要。房地产是价格接受者——也就是说，其价格主要相对于无风险利率而定，而利率则决定了资本成本，债务是商业地产市场的生命线。如果债券收益率维持在高位，将对房地产收益率施加上行压力，从而对价格和价值施加下行压力。这为房地产创造了一个负反馈循环，抑制了市场流动性，使管理者无法出售资产以将资本返还给投资者。这反过来又阻止了投资者将这笔资本再投资于新的基金期，因此复苏仍然缺乏新的投资。 通道市场流动性收紧 这种压力已在一些房地产市场感受到。由于交易的季节性，第一季度通常是全年的最慢季度，但美国、英国、德国和法国第一季度的交易量却高于第二季度。这种转变表明，2025年下半年积累的势头正在减弱。 较高利率的影响也开始传导至部分枢纽城市的定价。在伦敦市中心，办公楼的收益率在2025年下半年被压缩至低于5.5%，但由于英国国债的外流，交易收益率在6月底被推高至超过6%。尽管有一些大型交易，但根据MSCI资本流动性评分，市场流动性现已达到有记录以来最低水平。 一些亚太市场看起来同样面临风险，在东京和首尔，国债与平均收益率之间的收益率差已处于或接近历史低点。目前首尔正记录负收益率差。 若买家能将稳健的租金增长纳入定价考量，他们或许乐于在低于无风险利率的收益率下进行交易。他们的模式，但这情况通常对其他市场被证明是不可持续的，并预示了在主要入口市场当中，曼哈顿似乎更具优势，其收益率差距与...相当。长期平均水平，办公室收益率处于自2004年有记录以来的水平。 在全球房地产这样多元化的市场中，存在流动性高于平均水平的细分领域。西班牙经济是欧洲增长最快的经济体之一，买家也做出了回应。西班牙的交易量已回升至通胀前的峰值，并且在办公和住宅领域都远超长期平均水平。尽管澳大利亚储备银行提高了利率，澳大利亚的交易量也有所上升。2026年上半年，中国的交易量是2025年上半年水平的两倍。虽然增长是基于一个较低的基础，但活动也大约比10年平均水平高25%。与此同时，2026年已经是新加坡的纪录年。 在H1的成交额达到103亿美元后，H2已有35亿美元已确认入账。累计总额138亿美元远超2019年创下的125亿美元的前纪录。值得注意的是，中国和新加坡是少数几个房地产市场未受高利率挤压的市场。 私人资本正在填补机构留下的空白。 一些买家群体也相对未受利率环境变化的显著影响。例如，私人投资者可能不会面临与为第三方进行投资的、以业绩为导向的投资经理所承受的同等压力。在全球范围内，产生收入的房地产的私人收购占交易量的38%，远高于30%的长期平均水平。例如，亿万富翁、Zara创始人阿曼西奥·奥尔特加的投资工具Pontegadea，截至2026年迄今为止，在欧洲和北美已收购近20亿美元的房地产，此外还投资了2025年的27亿美元。 相比之下，机构参与仍受限于流动性约束，如前所述。机构在全球收益型房地产领域的收购占H1市场份额的37%，这一比例低于有记录以来的任何一年。事实上，总体而言，许多机构一直是净卖出方，因为它们试图清算上一周期所做的投资，以向投资者回流资本，并为未来的挑战调整其投资组合。 恢复平衡 更大的问题是，这究竟是资本成本的暂时性飙升，还是更结构性的重新定价。推动收益率上升的力量——包括财政赤字、地缘政治风险溢价以及人工智能建设所需的债务融资需求——几乎没有减弱的迹象，也不太可能迅速逆转。如果长期收益率最终稳定在一个比18个月前预期的更高的平台上，私人房地产定价将需要进一步调整以保持竞争力。这便是复苏目前所处的平衡点：收益率进一步上升可能会将更多市场推入与首尔相同负收益率差距的境地，而债券收益率的 easing 将是压力开始缓解的最明确信号之一。 汤姆·莱希，MSCI研究与开发执行董事 今日订阅，洞察将送达您的邮箱。 请输入您的电子邮件地址 真实资本分析 全球私有房地产市场的透明化专有智能，在一个平台上连接投资者、基金、资产和交易。 阅读更多 最新美国商业地产价格动态 我们报告了美国RCA CPPI的最新趋势。我们涵盖了全部物业指数以及工业、零售、公寓和办公等主要物业类型的指数。 了解更多 轻量级交易证据可能并非估值的主要限制因素 评估师在商业地产中，更依赖确认的交易证据而非市场情绪来定价。我们分析了26年的数据，以检验这些评估的准确性。 本页面内容仅供信息参考，仅面向具备分析资源和工具以解读任何绩效信息的机构专业人员。此处内容无意推荐任何产品、工具或服务。关于所有涉及法律、规则或法规的引用，请注意信息按“原样”提供，不构成法律建议或任何具有约束力的解释。为遵守监管或政策倡议，任何相关方法均应与贵司法律顾问和/或相关主管部门（如需）进行讨论。